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龙华新盘卖不动「龙华第三工业区城市更新」

来源:   2023-08-14 10:16:43

10月30日,龙华区城市更新局发布关于《2019年深圳市城市更新单元计划龙华区第九批计划(草案)》,并予以公示。

此次计划草案共2个商住项目,即清湖片区城市更新单元、罗屋围村城市更新单元,合计拆除重建用地面积9.2万㎡。从申报主体来看,皇庭、大族已拿下龙华的“商住”项目。

目前,深圳各大片区城市更新的进程正在加速。此次拿地也意味着,房企对龙华的未来发展强烈看好。随着一大波旧改的落地,龙华的面貌将得到焕新重塑,将迎来价值的蝶变期。

1深圳北CBD,城市会客厅龙华进入爆发期

买房就是买未来,一个片区的发展规划往往会对该区的楼盘价值带来巨大影响。

近年来,随着深圳北站的启用,加上“深港中轴”的优势,龙华“搭乘了快速发展的高铁”,逐步成为了深圳城市纵向发展的北部经济引擎。

深圳北站CBD规划区内总用地面积6.1平方公里,规划总建筑面积950万㎡。其中,商业建筑规模535万㎡。作为全市首批重点发展区域之一,将是深港中轴的最大受益者。



▲北站商务中心区鸟瞰图

深圳北CBD重点发展总部经济、金融、电子商务、文化创意等现代服务业,将建设成为区域性大型交通枢纽区和多功能城市中心,成为具有全球影响力的“国际会客厅”。



作为深港中轴的黄金焦点,深圳北站CBD将依托高铁成就半小时广深港都市圈。未来能够快速承接高新产业和高端制造业的转移,实现与香港在产业、人口和居住上的无缝对接。

房地产市场,长期看人口,随着深圳北CBD的崛起,将带来近25万人的就业人口和近11万人的居住规模。

随着一系列规划利好的落地,龙华也将经历一个人居价值不断补涨的过程,而目前这个过程正在加速。

笔者在乐有家网站查询二手房挂牌价格时发现,目前龙华区的一户4室3厅面积85.13㎡的户型其挂牌价已达13.6万!

▲来源:乐有家



超高的挂盘价,体现出龙华业主对龙华区的强烈认可。当然 ,挂牌价仅反映了部分业主的心态,更值得参考的是真实的成交价格。

根据深圳中原网数据显示:截至目前,龙华今年二手房成交价最高的是汇龙湾,一套建面约89㎡的低层3房单位,于今年9月17日成交,总价约1053万,单价为117535/㎡,破“11”!

显然,龙华的实际成交价已经到11万 ,因而,留给购房者徘徊等待的时间已经不多了。

2地段 配套核心商圈在手,增值不愁

决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段!

房产作为不可动的资产,所处位置和周边配套对其使用和保值、增值起着决定性作用。

若楼市下行,郊区和普通住宅便首当其冲的先跌价。而身处城市中轴的核心区域的住宅物业却能打破市场不断增值。

那么问题来了,什么样的区域是核心区域呢?除了行政中心之外,一个片区的大型商业综合体的所在地,必然是片区的核心所在。

就深圳而言,从最早的罗湖东门商业一带到现在的罗湖商圈、福田商圈、南山商圈、宝安商圈、龙华商圈等各区域商业中心的火爆。深圳庞大的消费能力,已经毋庸置疑。

▲来源:百度地图

一个成熟的商圈,会对其范围内的房产增值产生不可估量的提升作用,因为商圈的成熟即意味配套设施的完善、交通的便利等多重优势的集合。

从10月份罗湖东门商圈、福田华强商圈、南山华侨城商圈、宝安中心商圈、龙华中心商圈几个区域的二手房成交均价来看,同比去年都呈现了不同程度的上涨。

▲数据来源:中原成交系统、赢商网

以宝安为例,位于海雅缤纷城旁,华润万家楼上的新宝苑,2015年的均价为28355万/㎡,如今的均价已经到了6.1万,涨幅高达53.52%。

▲图源:链家网

此外,宝安壹方城商圈10月最新二手房成交价格为88001元/㎡,较去年同比上涨15.32%↑,较上月环比上涨7.52%↑,商圈的房价呈现波动上升的趋势,这说明,有核心商圈的地方就有庞大的消费人群和市场,楼盘就有极强的增值空间。

▲数据来源:中原成交系统

随着龙华地铁4号线和深圳北站带来的庞大客流,深圳北站“轨道 商业”的商圈模式逐渐形成。

据龙华区地铁沿线统计情况来看,龙华现有大中型商业约208万㎡,购物中心MALL 5个,街区MALL3个(数据来源:凤凰树);其商业规模已经超过了福田区、南山区和宝安,成为深圳第二大商圈。



龙华区已开业购物中心一览表

▲数据来源:中原工商铺

提起龙华商圈,就不得不提,当中规模最大,体量近60万㎡的巨无霸商业综合体——壹方天地,其规模相当于4个万象城,3个海岸城,两个宝安壹方城。据了解,该项目分5区开发,目前A区、B区、E区已经开业。

▲壹方天地商业布局示意

除了核心的地段,商圈引进的品牌商业也很大程度上决定了商圈的价值。世界级顶级购物街区曼哈顿第五大道,正是汇聚顶级国际大牌,成就了第五大道的繁华。

壹方天地E区,龙华首家山姆会员店早在2017年就已开业,成为龙华目前最大零售商mall,会员人数达到10万 。

▲龙华首家山姆会员店

据了解,自壹方天地A区开业以来,就聚集了超高人气,开业首日客流量8万 ,销售额800万,前四销售额3000万, 首月人流高达126万,目前已经成为龙华商圈的潮流中心。

▲壹方天地A区

B区定位为“潮流品味先锋主场”,拥有近9万㎡的开放式街区MALL,携领海底捞、NIKE、Adidas、FILA等约150家人气品牌进驻。

▲B区开业现场图

体量25万㎡的壹方天地C区,汇集了全国首家室内风洞飞行体验项目iFLY,还将兴建面积约4000㎡的巨型溜冰场及嬉雪乐园,由中国首位花样滑冰世界冠军陇露创办的“奥之星”品牌运营管理,还有超4000㎡的电影院和室内篮球场。

▲飞行体验示意图

除了本身自带的巨型商业,项目周边还有几大百万级旧改布局,会迅速将龙华老城区的众多基础配套的短板补齐,焕新片区面貌。

3商圈上盖不可复制的生活体验

商圈会给项目带来一定增值,然而我们置业的时候也切忌不可盲目。如何才能练就火眼金睛,抓准置业机会呢?

市场的反应说明一切,该区域的商圈上盖项目,位于3区的鸿荣源·壹成中心花园自开盘以来就备受瞩目。

根据中原9月网签数据显示,壹成中心三区网签397套,连续两月位居成交套数TOP10榜首。

▲图源:深圳中原研究中心

该项目为何备受追捧?我们一起来分析一下:

1.成熟商圈配套



随着深圳北站CBD带来的海量居住规模和百万城市更新的落地,巨型体量的壹方天地商圈将会日趋成熟。

据了解,鸿荣源·壹成中心花园,楼下就是建面约25万㎡的壹方天地C区,未来可通过地上地下连廊直达壹方天地B、D区商业,多种业态的商业配套 可以满足不同层次人群的多种消费需求。

2.交通便利,百万旧改发力



房产投资作为一个长线资本运作行为,不能只关注眼前的短期利益,它更多的会关注所在片区的长远发展前景。

壹成中心位于龙华老城核心圈,居家便利性高。项目靠近4号线龙华地铁站,临近上塘、红山片区,都是整体规划,成片开发,周边大规模旧改待开发,片区拟拆除重建用地面积超245万㎡,新增商业面积将达450万㎡,地段的后发优势明显。

▲项目周边旧改分布图

3.小区园林功能全面



项目配建约1.8万㎡的大面积中轴园林,设置有花园会客厅、野餐草坪、漫步芳草园、儿童花园以及功能型景观泳池等多个主题节点,不同年龄段的人群都能尽情享受舒适的公共空间。

▲园林效果图

4一步到位,改善户型是优选

近日,家在深圳网友发帖吐槽换房的辛酸引发了众多购房者的共鸣。其实无论是80后还是90后,都期待能住的稍微舒服一些。

从贝壳新房发布的深圳新房成交户型分布来看,90㎡以上的购房的比例高达58.4%,人们对改善户型的需求也在大大提升。

▲数据来源:贝壳找房

相关调查显示,80后为家庭换房,90后为一步到位等都优选了改善户型。因此,本次鸿荣源壹成中心花园主推的建面约98-118㎡的户型,可以让住户纵享舒适与自由。

壹方天地超大体量的商业加持,拉近了我们与繁华的距离;配套的园林绿地也让人能尽情的感受自然的魅力,周边轨道、路网等交通的配套让我们离工作更近。

亚里士多德说:“人们为了生存来到城市,为了更好的生活留在了城市。”一边在城市努力打拼,一边享受繁华都市生活,一边度过与家人欢聚的时光,这样的生活,才是奋斗的意义。

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