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“地产”熊园等:四季度地产修复动能有望提升

来源:中新经纬   2022-10-12 11:07:19

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中新经纬10月11日电 题:四季度地产修复动能有望提升

作者 熊园 国盛证券首席经济学家

杨涛 国盛证券宏观分析师

近期,中央密集出台3项松地产“组合拳”政策,覆盖范围较广、信号意义较强,有助于提振市场信心、改善居民预期。鉴于本次并非全面放松、中央也仍有定力,再叠加历史经验和当前实际约束,倾向于认为:四季度地产景气度有望修复,但显著回暖难度较大。往后看,经济下行压力仍大,稳增长需要稳地产,地产政策进一步放松可期。

政策“三箭齐发”意在“稳”

整体看,本次属于中央层面政策“三箭齐发”,旨在稳信心、稳预期,进而稳地产、稳增长。相较于2022年以来的稳地产政策多以各地因城施策为主,本次由中央直接出手,覆盖范围较广、信号意义较强,有助于提振市场信心、改善居民预期;本质看,当前经济下行压力较大,房地产是一大拖累,稳增长也亟须稳地产。

表1:降低房贷利率、降低公积金利率、换购退税三大地产政策

对首套房支持力度较大

本次政策对首套房支持力度较大、但限制多;对二套房支持力度较小、但限制少。

首先,在放宽利率下限方面,针对首套房的刚性需求,力度较大、但限制也较多。历史对比看,本次放宽房贷利率下限,各地可自主决定下调幅度,力度明显大于2022年5月下调20个BP,理论降幅也可能大于2008/2014年的下调至基准利率0.7倍。

表2:降低贷款利率下限、公积金利率的历史政策对比

限制较多一是时间限制,政策要求是在2022年底前,如不延长则仅对今年四季度有作用;二是范围限制,政策要求“2022年6―8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市”,根据我们的梳理,国家统计局口径的70个大中城市中,有23城符合要求(均为二三线城市,而且比较热门的一二线城市基本都不符合)。

表3:统计局70个大中城市中,有23城符合阶段性放宽首套住房贷款利率下限的要求

其次,在公积金贷款利率方面,针对首套房的刚性需求,跟随商贷利率被动调整,效果有限。历史看,公积金利率一般是作为配套措施,跟随商贷利率同步调整;近年来二者利差在2.3个百分点左右,而2022年上半年利差已快速收窄至1.5个点,指向本次下调更多是维持公积金吸引力的被动调整,且考虑到公积金贷款占比较小,预计刺激效果有限。

图1:公积金贷款利率一般跟随商贷利率同步下调

最后,换购住房退个税方面,针对二套房的改善性需求,力度较小、但限制较少。历史对比看,此前房屋交易个税在“满五唯一”(房产证下发满5年,且是业主唯一住房)情况下免征,否则按成交价1%(或房屋成交价减原值差额的20%)征收;本次政策相较2008/2015/2016年减免契税(1~3%)、营业税/增值税(5%),力度较小。不过,政策对所有城市均适用,且时间范围为2023年底前,居民享受周期相对更长。

表4:降低地产交易税费的历史政策对比

四季度地产修复动能有望提升

此前宽松周期中地产景气大幅反弹,是多种强刺激政策的综合结果。中国两轮大的地产宽松周期(2008年四季度―2009年上半年、2014年三季度―2016年一季度)中,地产景气均大幅反弹,如商品房销售面积增速从2008年四季度的-14.5%升至2009年二季度的47.6%,从2014三季度的-12.7%升至2016一季度的33.1%。

回顾看,其间中央出台了一系列地产刺激政策,除了与本次类似的降低贷款利率下限、地产交易税费优惠,还有降低首付比、放松房企融资等政策;更重要的是,还出台了“四万亿”“棚改”等强刺激,地产景气大幅反弹是这些政策的共同结果。

本次并非全面放松,中央仍有定力。就本轮而言,“房住不炒”的大基调没有改变,三项政策也均有较多限制,指向中央对放松地产仍有定力,而且后续出台类似此前“四万亿”、“棚改”等全国性强刺激政策的概率也较小,再叠加疫情持续反复、居民偏保守的大环境,单纯依靠稳地产政策可能难以推动地产景气出现大幅反弹。

因此,我们倾向于认为,本次放松将进一步提升四季度地产修复动力,但仅靠利率下行、退税的效果有限,地产景气度有较大程度的修复需要“地产进一步放松+疫情受控配合”。

一方面,前期各地政策持续发力,地产需求已有触底反弹迹象,如9月下旬30城商品房成交已恢复至近年来平均水平;叠加本次政策有时间限制,理论上可能刺激地产消费需求加速、提前释放,助力四季度地产景气修复。

但另一方面,自2021年四季度以来,中国住房贷款利率已下行超100BP,但地产景气仍在持续探底,单纯贷款利率的下行对地产景气的支撑作用有限;参考历史经验,要实现地产景气的真正修复,可能需要首付比例下降、核心一二线城市松绑、房企融资放松等更多地产政策支持,此外,也需要疫情持续受控的配合。

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责任编辑:王蕾

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