深响•财报⑭ | 手握万亿货值 奥园管理红利时代“节奏跑”

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

“有信心完成全年1500亿元的销售目标，未来将在适当时间继续增持公司股份。”行业周期下，尽管奥园的增速有所放缓，政策调控亦更加高频，但郭梓文依旧向外界传递出信心。

高质量发展成为郭梓文口中的高频词。

8月23日上午，中国奥园(03883.HK)举行2021年中期线上业绩会。中国奥园执行董事、主席郭梓文，集团党委书记、总裁郭梓宁，执行董事、联席总裁马军，奥园执行董事、联席总裁兼CFO陈志斌，执行董事、高级副总裁陈嘉扬等管理层出席业绩会现场。

半年报数据显示，今年前7月，中国奥园实现合约销售金额为772亿元，同比增长28%。；上半年实现营业收入人民币325.1亿元，同比增长 15%；净利润为人民币28.4亿元，净利润率为8.7%；核心净利润人民币28.7亿元，核心净利润率为8.8%。

数据显示，奥园2015年到2019年的年复合增长率达到67%，2021年奥园预计总可售资源约人民币2200亿元，供货充足。

此外，对于备受关注的“三条红线”，奥园管理层指出，将通过促回款、调节奏、降成本、快交付，未来三年均实现正经营现金流，达到降低负债、增厚净资产，争取2020年实现三条红线全部达标。

管控扁平化与盈利均好化

奥园对当下房地产的设定是，行业已经从规模红利时代的“全速跑”转向管理红利时代的“节奏跑”。换言之，在后千亿时代优化组织运营，提升精细化管理，保持适度增速，才是保持自身发展的根本。

今年上半年，奥园进行了一系列的优化调整，包括强化大运营及精益化管控，实现组织优化管理。地产主业则通过组织架构优化，强化总部对区域公司的直接管控；此外，成立悦康控股全面统筹物业管理、商业运营、文化旅游、美丽健康等非房产业，赋能地产主业，推动幸福人居板块（地产主业）与悦康生活板块（非房业务）双向赋能和协同发展。

管理层表示，未来，奥园将集中资源打造年销售100—200亿元的核心城市公司，持续提高经营的效益和影响力。

如今，房地产告别房价单边快速增长时期，行业不得不面对的是销售增速减缓的问题。

对于目前的房地产市场环境，马军认为，今年调控和往年不同，调控政策高频、精准、有效，整体更加合理。未来，房地产行业成交量还是比较平稳、健康，中国奥园对房地产市场前景持长期看好观点，将保持适度的规模增速。

“房地产企业的发展模式由规模扩张转变为有质量发展，奥园将拥抱大湾区、长三角等城市群，积极拓展城市更新，聚焦高能级城市，打造百亿级城市公司，持续深耕区域，全面整合地产板块，实现管控扁平化，落实及强化大运营、精益化管控，释放管理红利。”

值得一提的是，按照行业分拆上市热潮的发展节奏，外界对奥园的关注点在是否有计划分拆其他非房产业板块。

对此，管理层表示，暂时未有分拆其他非房业务板块的打算。据了解，目前奥园旗下上市板块有三大平台，分别为中国奥园（3883.HK）、奥园健康（3662.HK）、奥园美谷（000615.SZ）。

目前，奥园健康的市场表现持续向好。数据显示，2021年上半年，奥园健康总收入突破10亿元，同比增长83%；毛利约3.5亿元，同比增长57.2%；净利润约1.9亿元，同比增长66.3%；核心净利润约1.8亿元，同比增长70.4%。

2022年“三道红线”达到全绿标准

运营及精益化管控不仅仅体现在盈利方面，在三条红线指标方面，今年上半年中国奥园实现了相关指标的细分优化：净负债率进一步下降，现金短债比维持1.3，现金流动性充裕。

“奥园有信心在2022年底达到三道红线全绿标准。”奥园管理层称。为此，奥园一方面加快销售资金回笼，营运现金流大幅改善，确保现金流安全；另一方面，奥园保持审慎购地，年购地预算控制在当年合同销售额20%以内。

为保证充足的流动性，上半年，中国奥园抓紧融资窗口期，优化债务结构。

今年以来，中国奥园紧抓市场窗口期，通过境内外多元渠道安排再融资，合共发行7.38亿美元优先票据，完成逾21亿港元三年期境外银团贷款，并成功发行人民币18.2亿元境内公司债。

其中，今年1月份发行的1.88亿美元2022年到期4.2%优先票据，创下公司债券发行成本的新低。同时，中国奥园已悉数赎回今年内到期的公募境外优先票据，持续优化债务结构。

半年报显示，截止6月30日，中国奥园授信额度总额约人民币2426亿元，其中尚未使用的授信余额为人民币1283亿元。另外，中国奥园上半年现金回款率达到87%，总现金约人民币683亿元，为人民币517亿元短期借贷的1.3倍，足以覆盖一年内到期的短期负债部分；于2021年7月底，已偿还及续期约人民币25亿元的短期借贷，进一步减轻短期债务压力。

城市更新增厚土储 拿地仍以收并购为主

第一批集中供地落下帷幕，第二批集中供地部分城市迎中止及政策“打补丁”，这也让房企在拿地方面带来挑战。

针对集中供地及土地市场的问题，马军表示，土地市场呈现分化状态，长期以来中国奥园获地方式主要还是靠收并购，以及旧改项目转化。今年上半年，中国奥园在拿地策略上也关注到集中供地市场，整体来看，土地市场整体溢价率比较高，土地成本明显提高。

“公司运营高度关注三条红线达标情况，未来在拿地上将更多专注旧改转化，预计全年土地购地金额不超过300亿元，下半年会适时观望土地市场的拿地机会。”

截至6月30日，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约5358万平方米，总货值约人民币 5939亿元，计入城市更新项目后的总货值约人民币13482亿元，一二线城市占比约 84%，土储结构不断优化，满足未来四至五年的发展。

其中，城市更新加速转化，2021年上半年转化可售货值人民币135亿元，今年全年预计转化400亿元可售货值，2021年至2024年预计转化可售货值人民币2,420亿元，持续增厚土地储备。

对于未来的土地策略，奥园将继续平衡土地储备和财务指标，发挥收并购及城市更新传统优势，策略性补充土地储备审慎购地，发挥收并购、城市更新等传统优势，侧重一二线城市，保持审慎购地。

近年来，城市更新成为房企争夺的新战场，关于城市更新的政策同样频繁。

针对目前城市更新避免大拆大改的政策新规，郭梓宁回应称，奥园在旧改方面，以旧村、旧厂改造为主，不涉及老城区旧城改造，拆建比等符合政策要求。同时在增建方面，配建公共服务设施，提升片区功能品质。在安置方面，尊重居民安置意愿，采取就地安置。

据了解，今年以来，中国奥园已经先后成为广州荔湾东塱村、黄埔旺村、新田村等城市更新项目合作主体。在东莞，已获前期服务商身份的项目已达16个，面积合计300余万平方米；中标综合运营服务商身份的项目1个，范围达10.06平方公里。项目遍布东莞南城街道、东城街道、万江街道、长安镇、桥头镇、企石镇等地的奥园，累计占地面积排名第一。