CoreLogic提供新西兰房地产投资市场的最新信息
来源： 2021-07-24 22:37:19
随着抵押贷款利率的上升成为影响新西兰住宅房地产投资市场的最新因素，CoreLogic 经济学家预测市场已接近——或正处于——一个转折点。
最新的 CoreLogic 房地产市场和经济更新(2021 年第二季度)报告称，销售量略有放缓，与 2019 年的水平大致相同，但 2020 年不是一个公平的比较。
缺乏上市也继续限制已实现的销售量。然而，CoreLogic 的银行估值数据——借款人申请贷款的早期指标——显示需求也有所放缓。
CoreLogic NZ 首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 表示，需求下降并不令人意外，因为今年晚些时候许多交易已经提前进行，以克服 3 月 1 日和 5 月 1 日更严格的贷款价值比 (LVR) 限制。
“在抵押贷款市场，我们的分析表明，由于‘其他’贷款，如充值贷款、银行转换以及固定贷款可能提前中断，活动表现好于预期，”戴维森说。
CoreLogic 房价指数的月度涨幅在近几个月也略有放缓——从 4 月的 3.1% 降至 5 月的 2.2% 和 6 月的 1.8%。
“随着几个月的销售活动下降，价值放缓也可能变得更加明显，尽管在这个周期中房价下跌似乎仍然不太可能，”戴维森说。
CoreLogic 的经济学家表示，最近的税收变化的影响并不是压倒性的，因为他们还没有看到房东的大规模抛售或租金飙升的明确证据。
“值得注意的是，我们的买家分类系列确实显示自 3 月以来抵押投资者的市场份额明显下降，但我们怀疑其中大部分是由于 40% 的存款要求，而不是延长的明线测试或取消利息扣除，”戴维森说。
然而，CoreLogic 经济学家预计税收变化将在不久的将来产生重大影响——推动投资者转向新建而不是现有房产，特别是如果将利息作为税收减免的能力无限期适用于第一个所有者(投资者)一个新建的。
好的一面是，CoreLogic 经济学家指出，在经历了今年第一季度的挣扎之后，过去几个月首次购房者在进入房地产市场方面变得更加成功。然而，他们中的大多数人都对新建住宅感兴趣，因此从首次购房者的角度来看，大量投资者涌入可能并不理想。
“随着未来几个月和 2022 年市场降温，我们应该会看到销售活动和价格增长的‘常态’回归，以及潜在的 FHB 在努力为他们的存款存够存款以跟上经济增长步伐方面的压力。市场没有那么激烈，”戴维森说。
CoreLogic 经济学家还指出，新西兰储备银行决定允许设计和实施一个系统来限制抵押贷款的债务收入 (DTI) 比率，自住业主可能为 7，投资者为 6。
“然而，鉴于启动和运行 DTI 所需的流程，它们似乎不太可能在今年 11 月之前推出。更重要的是，新西兰央行希望在采取进一步措施之前坐下来评估已经做出的规则变更的影响。我们认为到年底市场会自动放缓;因此，在这个周期中不需要 DTI，”戴维森说。
CoreLogic 经济学家表示，新西兰经济和通胀的前景也将对房地产市场产生重大影响——新西兰的 GDP 在 2021 年第一季度增长(1.6%)，就业率现在连续两个季度下降(至 4.7%) .
然而，戴维森警告说：“强劲的需求对抗供应/产能压力，例如与 COVID 相关的运输延迟，开始造成更高的通胀(截至第二季度的一年中为 3.3%)，反过来，这将导致OCR 和抵押贷款利率上升。
“事实上，抵押贷款利率已经上升，而且可能还会有更多的上升，而且鉴于以美元计算的抵押贷款比以前更大，任何利率上升都会对家庭财务产生更大的影响。”
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