这就是为什么房地产市场繁荣不是泡沫

根据所有可用的衡量标准，美国的房屋销售价格中值处于历史高位，而且几乎没有降温的迹象。

对一些人来说，这勾起了对 2000 年代房地产崩溃的回忆，他们想知道这次牛市是否会像那时一样以大崩盘告终。好消息：今天强劲的房地产市场完全不同，更健康，而且可能会持续很多年。

早在 2000 年代中期，在系统性地取消金融监管之后，房地产市场因各种错误的原因而上涨：“无证”抵押贷款(即未经核实借款人财务状况而批准的抵押贷款)，评估行业出错并支付了- 由垃圾质量抵押贷款支持的衍生产品的 AAA 信用评级。房地产繁荣建立在脆弱的基础上，因此它崩溃了。随之而来的危机非常严重。

今天很少发生这种情况。银行采用(或被迫采用)更严格的贷款标准，导致商业银行房地产贷款占总贷款的比率自 1980 年代以来最低。

由于房地产繁荣与萧条的危机通常源于贷款泡沫，房地产贷款的下降表明当今住宅房地产牛市的驱动力并非源于投机。相反，这是多年来形成的供需失衡的结果。

建筑商受到房地产危机的重创，他们需要很长时间才能重新站起来，恢复正常运营。结果，新单位的供应远远落后于因家庭数量增长而产生的日益增长的需求。

出于两个原因，这种供需失衡在很大程度上被忽视了。一是消费者在准备购买房屋之前需要一些时间来重建自己的财务状况。另一个相关的原因是，新家庭的数量在危机之后有所下降，就像经济衰退之后经常发生的那样。

事实上，根据美国人口普查局的数据，2020 年的家庭数量比 2019 年少——这个数字从一年到下一年第一次减少。这是由于 2020 年经济衰退的独特特征(封锁到位，迫使一些人整合居住区)，并为今天新房需求的急剧回升创造了条件。

由于大流行期间的刺激计划和低迷的支出模式，大流行后储蓄率也升至有记录以来的最高水平，为今年甚至明年的新家庭数量急剧反弹奠定了基础。这将导致住房短缺，延长强劲需求的条件。

最引人注目的是，房屋是一代多以来最实惠的。至少自 1984 年家庭收入系列开始以来，以及可能在此之前的几十年里，美国中位数房屋的抵押贷款支付占家庭收入的百分比从未如此低。抵押贷款利率(或房价)必须大约翻一番才能使这一百分比从目前不到家庭收入的四分之一攀升至大流行前十年的三分之一左右。此外，这是基于美国房屋的完整中位数价格。考虑到抵押贷款通常涵盖购买价格的 70%，每月付款的负担能力可能更高，至少在考虑预付首付款之前是这样。

结论是，尽管房地产价格明显上涨，房地产经纪人到处报告房屋库存短缺，但似乎没有房地产泡沫的迹象。由于房屋负担得起且稀缺，价格在被视为昂贵之前似乎可能有更大的上涨空间，其他因素(抵押贷款利率、家庭收入)大致相同。房屋开工积压可能需要数年时间才能解决，特别是如果建筑活动因今年早些时候建筑材料成本上涨而放缓。

一个警告是，这种分析适用于广大的美国消费者，但顶层和底层需要不同的考虑。

根据房地产经纪公司 Redfin最近的一份报告，在高端市场，高端住宅的销售和价格上涨幅度超过了均价住宅。

衡量相对于抵押贷款利率的高价房屋的负担能力可能是不够的，因为许多高端销售通常以现金进行交易——即没有抵押贷款。但是，考虑到高收入者与其他人之间的巨大贫富差距，高端市场在总财富中所占的百分比也远未接近泡沫领域，这是有道理的。只要贫富差距持续存在，而且几乎没有理由假设否则，顶级房地产市场的前景似乎与中级房地产市场一样不太可能受到影响。

然而，在光谱的另一端，有相当多的人受到大流行的破坏，至少可以说很难恢复。

根据抵押贷款银行家协会的数据，就在去年 5 月，多达 200 万的房主正在制定暂缓计划。这些计划中约有一半将于今年晚些时候到期，因此消费者金融保护局 (CFPB) 提出了一项规则，禁止抵押贷款服务商在 2022 年之前开始止赎。 通常情况下，并非每个人都从强劲的市场中受益，有些人仍然需要一条生命线才能到达另一边。

总的来说，房地产市场可能是几十年来最好的。不是每个人都受益，那些确实怀疑泡沫是否正在形成的人。情况似乎并非如此。