房价飙升是繁荣还是昙花一现呢

过去一年，坦帕的房价上涨了 10%，盐湖城的房价上涨了 12%，博伊西的房价上涨了 18%。

这不应该发生在经济衰退期间。在上一次经济衰退的第一年——2008 年——唯一一个价格上涨的大市场是休斯顿，那里的价格上涨了 3%。

一些分析师(我)认为，由于人们的财务未来存在很大的不确定性，因此 2020 年和 2021 年的价格只会小幅上涨。

那么，发生了什么?更重要的是，我们现在应该对明年有什么期待?价格会继续飙升吗?您是否必须立即进行投资，以免其定价遥不可及?

为了获得一些观点，让我们研究一下在美国经济仍处于亏损状态的特定时间房价会上涨如此之大的合理原因。

加利福尼亚效应。我们以前见过这种情况：经过长期繁荣和房价上涨，加州经济陷入低迷，人们离开了该州。他们去了波特兰、博伊西、丹佛、盐湖城、凤凰城、阿尔伯克基和德克萨斯;他们口袋里有一大笔房屋净值。因此，当他们到达博伊西时，他们认为花 50 万美元买一套房子什么都没有。

大流行前的增长。在大流行之前，包括博伊西、奥斯汀、凤凰城、达拉斯、罗利和盐湖城在内的十几个大市场以每年超过 3% 的速度为其经济增加了就业机会。即使是增长的停顿也赶不上如此高的住房需求。

超低利率。低于 3% 的抵押贷款利率不仅鼓励购房——他们实际上要求投资者考虑购买房产——无论是出租、第二套住房还是只是空置一段时间的房子——因为类似安全的投资，如债券或 CD 的回报是接近于零。

流行病影响。这是不公平的，但与薪水更高、财富更多的人相比，那些有能力买房的人，失业对低薪工人的打击更大。此外，大流行鼓励人们搬离拥挤的市中心。另一方面，许多通常可能已经搬家的人——美国人通常会搬家——决定蹲下并留在原地;所以买的房子越来越少了。

布法罗、纽黑文和阿伦敦等不太可能发生的地方的价格大幅上涨暗示了最后一种现象现在发挥了更大的作用，这些地方的就业和人口已经停滞多年。通常，市场上每年大约有 5% 的房屋被售出，而不是很多;因此，如果没有人愿意出售，即使需求疲软也会迅速推高价格。

这并不能解释博伊西的价格上涨，但它确实让我们能够预测价格可能会继续走高的地方，以及最近的大幅上涨是暂时的。

如果供应有限是价格上涨的主要因素，那么随着大流行消退和“正常”行为回归，将会发生什么?是的，更多的供应但也更多的需求。我猜，当不仅仅是富裕的人推动需求时，供需之间的正常平衡也会恢复。繁荣市场将走高，昙花一现市场将趋于平稳。(是的，我知道，我对 2020 年的看法是错误的......)

我们的表格显示了过去一年房价至少上涨 9% 的 20 个市场。根据最近的人口增长，我将它们归类为繁荣期，即明年价格将继续快速上涨 - 或短暂上涨，价格可能仍会上涨，但幅度要温和得多。一些市场介于两者之间。

关于繁荣市场的最后一句话：博伊西已经被高估了，在某个时候会出现萧条。菲尼克斯和坦帕的风险还没有那么大，但可能很快。

给繁荣市场中的投资者的重要建议是，他们不应将预期的股票收益纳入回报计算;确保租金收入流提供您需要的回报。如果不是，那么您的推测可能超出您的预期。