房地产市场即将到来

储备银行的宪章要求它为所有澳大利亚人的经济繁荣和福利做出努力，但对于大多数人来说，房价范围可以缩小到一个问题。

自1990年代非银行贷款人在抵押贷款市场出现以来，房地产价格的增长速度快于工资和通货膨胀，引发了关于谁应为这种情况负责的争论，这使世界上人口最稀少的国家之一全球最昂贵的住房。

澳联储敏锐地意识到了这一问题。而在房价急剧提升，通过过去12个月，利率已经下降到了历史最低水平，而政府必须在住房刺激计划抛出数十亿美元，已放大的重点放在澳洲联储和它的作用。

联邦银行澳大利亚经济学部负责人加雷斯·艾尔德(Gareth Aird)表示，在过去30年中，利率下降一直是经济的主要顺风。

但是，由于利率为零，并且家庭的债务水平达到了创纪录水平，因此整个经济，尤其是房地产市场都将感受到一种估算。

“每次中央银行降息时，一个人走进银行，要求增加一笔贷款来支付房屋费用。”它一次又一次地发生。”他说。“到那个时候，当利率为零时，您将无法继续这样做。现在，我们已经走上了最后一罐的脚步。”

就在上周，来自CoreLogic的数据突显了价格问题。3月份，全国住宅价格上涨了2.8%，是32年来最快的月度结果。

悉尼的房价中位数在一个月内增长了5万澳元，即每天超过1600澳元，达到110万澳元，而墨尔本的房价中位数增长了20,000澳元，达到近860,000澳元。

澳洲联储的角色

几乎每当澳储行行长站出来公开演讲时，都会提到或质疑房价。

2月初，澳大利亚央行行长菲利普·洛(Philip Lowe)告诉众议院经济委员会，该行“密切关注”房地产市场，并指出有许多因素在发挥作用，包括低利率，旨在帮助房地产市场发展的庞大联邦和州政府计划。房地产市场，以及偏向住房而不是公寓的转变。

但洛威强调，该银行的作用不是针对房地产市场。

他说：“澳洲联储没有也不应以房价为目标。”“相反，我们的重点是用于购买房屋的贷款。我们希望看到贷款标准保持坚挺。目前，这些标准几乎没有恶化的迹象。”

多年来，该银行强调了对房地产市场重要的其他三个问题。1990年代中期的金融自由化(非银行贷款人进入抵押贷款市场，并迫使传统银行削减房屋贷款的利润率)导致房屋利率下降。

作为一个社区，澳大利亚人决定使用这笔越来越便宜的钱来购买房产，而不是投资于其他活动。

另一个因素是我们的住所。我们主要城市的规划和运输意味着对优质土地的需求推高了价格。劳和他的前任史蒂文斯(Glenn Stevens)反复提到需要良好的基础设施来帮助缓解房地产价格的上涨。

另一个要素是联邦和州两级的税收制度，这提高了价格，使人们对房地产投资具有吸引力，不包括其他选择。例如，该银行以前曾提请注意澳大利亚负资产负债制度的影响。

房地产市场火爆

澳洲联储在房价方面必须走一条细线。较高的价格与所谓的“财富效应”相关联–增强信心和支出(从银行的角度来看，通货膨胀)。

该行认为，由于澳大利亚审慎监管局(Australian Prudential Regulatory Authority)收紧贷款标准，悉尼等城市在2017年6月至2019年间房价下跌，是该行未能提前实现通胀目标的原因之一。

从2005年底到去年，悉尼的住宅房地产价格(由澳大利亚统计局测算)上涨了110%。在墨尔本，他们上升了142%。