金科何以敢立4500亿Flag | 深读

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

12月13日，是一个周末，本该休闲娱乐的时刻，金科股份（000656.SZ）的董事们却很忙碌。他们聚集在一起，要审议金科未来五年的战略规划纲要（2021-2025年），这对于一家企业而言至关重要。

上次召开这样的董事会是在2017年6月，当时审议通过了金科2017年至2020年的发展规划，力争实现销售额分别约500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元，并力争在2020年冲击2000亿元的目标。

从2017年销售额658亿元，到2018年1188亿元，再到2019年1860亿元，直至2020年前11月实现销售额1954亿元，上个规划目标，金科即将全部达成，下一个五年规划目标也由此开启。

12月14日晚间，金科公告了新五年发展规划，确立了2021至2025年的主要发展目标，力争到2025年总销售规模 4,500亿元以上，年复合增长率15%以上。

第二日（12月15日），金科便在上海召开战略规划说明会，董事长蒋思海、联席总裁方明富、副总裁兼董事会秘书张强、产业集团董事长杨刚、创新研究部李抗皆出席，足见管理层对此次战略规划的重视。

4500亿规模目标

五年，将规模从2000亿级做到4500亿级，这并不容易。金科何以敢言？这是一个系统性问题，需要从层层剥开，涉及到金科的上层管理和业务层面。

从外部环境看，房地产市场总量稳定，预计 2030年至少会达到 18 万亿的市场规模，未来仍有较大的发展空间。

从内部环境看，近几年内功的修炼成果，增强了其底气。从自身体系建设，到投入产出的运营管控，再到跨部门和集团、区域的联动机制，金科的管理能力、经营能力和发展能力都得到了加强。

如 “双赢计划”激励体系，使得员工与企业利益深度捆绑、压力和动力并存；再如导入对标管理体系，总部、子公司和各职能条线可以内外部对标找差距和问题；以及销售回款全链条管理的深化，以回款倒逼销售，促进销售规模的持续增长。

在过去的四年中，这一套体系就像一个持续优化的控制系统，以精准的算法，驱动着金科各个单元实现资源的最优配置，从而达成目标。而在下一个五年中，金科想要以此再次推动其业绩的持续增长。

特别是11月17日，金科服务（09666.HK）成功上市，融资结构的能力进一步改善， “A+H”的双资本运作平台使其更具底气。

所以，通过对自身经营能力的审视，再结合各种因素，金科确立了新五年发展规划，至于4500亿销售规模目标，金科的解释是在综合“规模、业务、利润、负债”等因素的动态平衡测算下所制定。

优化财务结构

对金科而言，目前债务水平是一个“软肋”。截至三季度末，金科扣除合同负债后资产负债率为43.5%，净负债率达到112.3%，剔除预收款后的资产负债率为72.7%。按照监管层给出的“三道红线”标准，金科股份踩线两条，净负债率超过100%以及资产负债率超过70%。

金科服务上市当天，华泰证券、中国人寿、海通证券等前往金科调研，金科管理层对完成全年2200亿销售目标非常有信心。

同时针对“三道红线”的问题，金科服务表示，随着金科服务在香港上市，以及四季度结算目标的达成，公司争取在今年年末实现三条红线满足监管要求。预计到今年年末，有息负债控制在1100亿左右。

在新五年规划中，财务结构包括资产负债率、净负债率、剔除预收账款后的资产负债率、现金短债比、经营性现金流等指标，也是金科重点的优化对象。

至于利润方面，金科并没有过多阐述，一个可以参考对比的点是，其管理层曾于今年初提出“2025年利润不低于300亿元”的利润目标。而在过往的2017年、2018年、2019年金科的归母净利润分别为20.05亿、38.86亿、56.76亿，复合增长率为68.25%。

整合产业链生态圈

业务层面的架构和规划，是此次新五年规划的重点所在。

就地产主业来看，金科主要聚焦在两个层面：一方面是产品销售结构的新平衡，金科计划到 2025 年“品质利润型”产品销售收入占比应达到 30%，“周转效率型”产品占比70%；另一方面是创新性业务的发展，代建业务和城市更新是金科的未来发力点，其中代建业务规模要实现300 亿元。

对于“地产+”业务，金科用了很长的篇幅进行说明，也为其分摊了具体的业绩指标。到2025年， “地产+”业务销售模要达到 500 亿元以上；持有优质资产要大幅提升，规模达到 300-500 亿元。

在金科的规划中，“地产+”业务承担不仅是分摊业绩目标的对象，更是由单赛道为主向多赛道发展升级，由传统地产向科技地产及数智服务产业升级转型的关键，当中囊括了科技产业和商旅康养板块，包括大消费和大健康业务。

其中“大消费”板块计划到 2025 年销售规模超过 200 亿元，新增持有资产规模约 200 亿元；“大健康”板块将顺应老龄化发展的趋势，探索“健康养老+地产”的业务模式。

在战略规划说明会上，方明富也谈到，未来卓越房企都将捕捉不同阶段市场需求，通过不断组建多元化产品组合，拓展创新业务领域，从而获得穿越周期的能力。所以，金科未来的核心竞争力是投资力、产品力、服务力，会从单向冠军向全能冠军转变。

围绕地产产业链整合要素资源，同时布局新赛道，实现地产与产业链的双向赋能，即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，进一步整合产业链生态圈，这是金科未来五年的发展主线，也是其确立4500亿目标的核心所在。