为什么成都房子都是大户型「买房子大面积好还是小面积好」

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提问：雕叔你好，同一楼盘洋房在价格相差不大的情况下，是选择高层，还是洋房呢？

回答：作为投资选择高层，简单讲下洋房和高层。很多楼盘会高层和洋房并建，买房的时候该怎么选择？其实还是要看买房人的具体需求以及整个楼盘的房屋比例。同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上，单位产出的户数少，总价不变的情况下，这个差价就需要均摊到每户平均价格上，自然溢价就高了。洋房的好处在于户型好，楼层总户数少，邻里关系简单，均摊小，得房率高，但总价偏高。所以，这类房，需要改善居住环境的人群买得比较多。而高层楼层高，户数多，上下班高峰期电梯繁忙，车位紧张，没有洋房户型好，公摊面积大。优势在于买房门槛低，小户型房入手容易，毕竟总价相对低很多。所以，刚需买高层电梯房比较多。买洋房，更注重是居住感受，但总价偏高，不利于后期出手，所以投资的属性偏低。买高层，居住体验没有洋房好，但是在后期转手的容易程度上来看，和相近面积的洋房来比较，总价低于洋房，所以转手率会高于洋房。

提问：雕叔你好！您建议我直接出售两套40年产权的loft公寓，因为是去年刚入手，刚刚去问现在卖税很高，我们询问也是想再鉴定下，要不要留租两年，还是直接卖。

回答：直接卖！因为你要考虑时间和机会成本，2年的时间公寓价格大概率趴着那里不动，但是换成住宅，2年时间上涨空间很大。如果说等你2年后再买住宅，门槛更高，其实你的资产在变相缩水。机会成本，才是最大的成本。“机会成本”通俗的解释是假设有一笔钱可以投资几件事情，A赚十万，B赚五万，C赚一万，这时候应该选择投资A，如果投B表面上也赚钱，但在机会成本上比较A计算，相当于亏损五万，甚至有人不思考图方便会去投资C，相比A的投资等于亏损了九万。投资者的本金都是有限的，只要投资必须投最赚钱那个！可以说无论你选择什么都必须放弃另外N个选择。懂得取舍才是一个理智的投资者发现投资错误，立马止损，转投其他，苦熬，浪费很多机会成本。

提问：请问雕叔，高新南远大4期114平挂牌270左右，城南宜家的城市春天96平挂牌320左右，天府名居110多点挂300左右，从学校，交通，楼盘，商业综合看，哪个更推荐呢？如都不行，其他高新南还有哪些楼盘可建议。需求套三双卫、学校、地铁、楼盘，预算300左右。

回答：天府名居属于天府长城板块，整体来说地段应该是最好的，你看重的什么地铁、商业等资源，在这里都有很好的选择，属于很成熟的区域了，而且再怎么说，也是高五片区，我认为是当下最适合你的三选一。而远大整体来看，板块老化，楼盘老化，逐渐沦为了老破大，除了就近上班的互联网程序员，一般来说整体的优势不明显，这个楼盘租客越来越多，自住的体验会比较差，单纯的看重便宜，往往得不偿失。最后城市春天在火车南站，和高新这边由三环一街之隔，划分出了两个世界，城市春天这边也逐渐走向了衰败，以后会像桐梓林一样，成为大家以前的富人区，但讨论的人越来越少，逐渐退出历史舞台。而板块有机更新和活力，天府长城我认为有高五的概念，而且还紧邻金融城板块，所以有价值的长期外溢和辐射，楼盘本身不仅有内在，也有外在，你如果预算300万，即便不买天府名居，也可以多在这个板块看一看有哪些合适的楼盘和房源。毕竟，天府长城是一个系列，楼盘太多了，而且好些房龄还比天府名居新一些。

提问：雕叔你好，我是高新区刚一，社保14个月，想买高新区/天府新区的新盘。预算总价300万以内，如果非常值得可以400万，但压力会比较大。投资 自住，比较在意房子未来升值空间、剪刀差、交通、商业配套，请问：1.高新区：目前我有关注山河玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府、中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD，请问我哪个比较有希望，建议冲一冲呢？2.天府新区：我在天府新区是刚四了，有哪些比较合适的新盘可以冲一冲呢？对比高新区上面提到的几个盘，是高新区的好，还是天府新区好？3.二手房：我这个情况，是否需要考虑二手房，如果可以，二手房推荐哪个板块呢？

回答：整体来看，你目前高新刚一，这里的刚一你要确定你社保是在高新区连续缴纳（而不是中途转来累计的）14个月，然后你的户口在高新区也是连续而不是中途转区来的12个月以上哈？这样的话，不论是三倍熔断的热盘还是普通的新房，你才能叫做是刚一资格。整体来看，你的社保时常不算太常，然后总的预算也不算太高，所以基本处于一个不上不下的概念，主打天府和高新的新房，还是有些难度，很多时候都只能说是抱着试试运气的想法去报名。1、高新区的山河玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府，这几个剪刀差比较大，预计社保时常可能会要求比较高，你的14个月，有点悬。中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD这两个，总价比较高，中洲可能接近500万，陆肖起步350-450万，压力是大一些，如果非要二选一的话，陆肖是更合适的选择。除此之外，也可以关注一下金隅金成府，预算和你的顺位都还是比较合适的，就是捂盘很久，一直不开盘，但是可以保持关注。2、天府新区刚四的话，更不好选了，能选到的都是些歪瓜裂枣，整体来看是不如等高新区的，但是也可以把天府新区的作为备选吧，相对来说推荐可以看看佳兆业麓山壹号、中铁悦鹿府/中铁卓越城、鹿溪樾府这几个楼盘，不论是资格还是预算还是你的多方面需求，都是比较匹配你当下情况的。3、二手房的话当下也是可以作为备选，和新房一起推进的，但是富贵险中求，二手房当下也有很多问题，比如单价贵，比如放款难，比如指导价下首付比例高等，总之和新房相比，都是有利有弊的，不能说绝对就买哪种好，只能说是哪种缘分更先到来。如果要看二手房的话，我比较推荐你多去看看大源（大多受制于指导价，下架了，需要去线下门店询问具体房源和楼盘信息）、市一医院（南城都汇）以及新川（中德英伦联邦、北大资源颐和翡翠府、龙湖九里晴川）几个板块的高新楼盘。至于天府新区，现在1.5万以上的无法备案，对买家极为不利，而且天新二手房泡沫较大，存量品质楼盘也不多，所以放弃。

提问：最近看了两个相对比较满意的小区，纠结选哪个 一个是成华区的明信鹭湾八十多平的大套二，户型装修都还可以.小区有增值税 一个是锦江的万科金润华府，小区要老一些，六十多平的套二，但是赠送面积比较大.不知道平签户口过去好签不，这种六十多平的产权面积会不会影响娃儿后面上小学.两个小区哪个更好？

回答：明信鹭湾在临近万年场，整体来说由于沙河阻隔，所以有点自成一派的感觉，片区内荒地和刚需楼盘偏多，但也有主干道联通河两岸，基本的生活是没有问题的，但是片区内确实发展不如万年场万象城这边，因此可以说还是有一定的性价比吧，至少比较适合预算一般的，但是又喜欢临近核心商圈的群体。另外万科金润华府在锦江的地位也和明信鹭湾类似，远处是攀成钢，塔子山，近些有东湖和川师，但是它属于沙河堡，周边商业和医疗不错，然后地铁2、6、7号线也环绕（但是都不太近），再加上锦江光环 实得较大，因此单价就高一些了。两个楼盘其实你还是很花了些功夫的，我认为如果比较偏向于自住，可以看万科金润华府（面积小，实得大，配套好），如果偏向于今后的出手，流通性等考虑，那么明信鹭湾则更好一点（单价低，性价比高，吸引人气）。至于你提及的60平会不会影响娃儿，这个我可以说义务教育是公平的，不会因为面积来卡壳，我的答案是不会影响。还有你说的“不知道平签户口过去好签不？”——如果你本就是成都户口了，那么是可以直接买房后申请平迁的，不难，很简单。

提问：雕叔你好，我今年40岁，家庭年收入30个多，预计10年之内收入只增不减，家里2孩。目前家庭名下一套房武侯区五大花园加一个车位，市场价合计约200万，手里现金50万，后面陆续有150万到账，目前出于学区、置换需求、房价大势考虑，准备置换/新购青羊5区房产。目前有2种方案，方案一：用100万现金，先入手青羊5区的一套小套一或者套二先占个青羊附小的学位，再等4、5年之后，卖掉现住房，再到附件买个套四自住。方案二：用100万现金，再加贷款，直接买个正读青羊附小的套四，但是这样月还款压力比较大，然后再等4年之后，卖掉现在住的房子，再在附近买个小套一或者套二给男方父母居住。

回答：你好，目前来看，你家的学位需求是比较急迫的，因此从买新房的角度来看，一是看你们是否等得起，因为新房一般交房后才能落户，然后读划片小学（期间老大继续读武侯小学，老二等5年后读新购新房）。但从目前市场行情来看，青羊五区只有两个新盘比较适合谈学区，一是华府金沙名城，二是金沙宸宇公馆。如果你等得起，那么买新房也是方案之一，如果不愿意等，那么当下买入方案一二的青羊五区学区房也是可选项，看你自己选择。二手房方案一里，就是先上车，后换车，方案二就是一步到位，免除后患。方案一里的小套一套二，估计也要花个150-200万左右，还仅仅是纯学区，自住的话只能老人独居，但整体来说压力较小，后期转手轻松。青羊二区学区房越来越贵是事实，今后不排除大家会更倾向于买这类挂户小户型的趋势，所以这样的方案未尝不可。但涉及到后期再买套四自住，虽然不带学区，但依然存在行情上涨带来的后期压力增大。方案二里就是直接买青羊实验附小的套四，目前预算是需要400左右的价位，这样是一步到位，既解决了学区，又解决了自住，还解决了后期再换房带来的压力。前期是压力大一些，但后期陆续有150万股票解禁，相应的还贷压力也会减小很多。带来的问题是，今后不再住天合凯旋城，转手会因为总价过高存在一定压力，但一旦出手，投资回报率也是非常可观的。选择方案一二都没有错，主要还是看你是愿意前期轻松还是后期轻松。

提问：户口和社保在高新区，由于只有一年多，新房摇号难进，想买套二手房，总价一百四十万，看了两个小区，交大万通格外和长虹和悦府，那个小区更好，另外你们有更好的建议买那个小区？

回答：如果你的预算是140万左右的话，在高新区确实基本没法买新房了，但是从资格来说，青羊的长虹和悦府和武侯的交大万通格外也的确是可也买到的。交大万通格外整体的板块是相当成熟，楼盘林立，地铁环绕，什么都是刚刚好，但什么又不是很突出的优点，是一个比较适合求安稳的，求自住的群体，板块本身热度一般，已经进入了老化阶段，下一步就是走神仙树、桐梓林一带的路子，如果你是寻求自住属性，然后偏向于南门生活工作的话，我认为它的性价比其实不低，单价只要2万出头，就能买到一个南门套二，已经不好选了。周围的维港、丽都世家A区也是比较类似的概念，可以一并看看。长虹和悦府则在西三环外的外光华板块，整体来说板块的热度是比较高的，加上青羊的重心往这边发展，地铁、商业、产业和医疗等资源都逐渐配齐，是一个比较有未来的区域。长虹和悦府房龄比较新（相应税费高一些），整体价格体系和交大类似，稍高一点，也十分满足你的预算，适合于偏重板块成长性，适合年轻人，然后主要的工作和生活圈子在西门的购房者，周边的东原时光道、保利香槟光华、光华逸家等也都是类似的产品和概念，可以一并看看。一个侧重自住，一个看重未来，所以说两个小区或者说两个板块，我认为都是比较好的，主要是看你侧重哪些点，或者说你的气质需求更符合哪个板块然后就选择哪个。

提问：雕叔大大，你好！我差几个月44岁，目前离异带娃，现在有一套房子（无贷款），金牛区户口，普通资格，手里有141万，由于我工资证明开出每月工资11000元，想买房用上组合贷就只能贷到我60岁，贷款额度就贷不了多少，总价只能买210万左右的房子。买第二套房子主要目的是投资，现在有万科金域华府的一楼的房子顺销，很有可能买得上，你说我是去买这新房子（买得上的话，但担心1楼以后不好出手。成都刚出了第二批集中供地的消息，天府新区包括华阳清水房限价大概17000元／平）？还是等着年底房价下跌，买二手房好？比较担心是现在买还是以后买，怎么才能买到最合适的时机？另外如果买到万科金域华府，这7套房哪套相对好一点？见下面图片（上北下南），非常感谢！

回答：首先来说，贷款方案你目前是确定用组合贷款，然后贷款到60岁，这样的总价预期大概也就是210万？我试算了一下，如果商贷30万，公积金贷款40万，加起来70万，然后按照目前商贷利率6.13% 的情况，基本上你贷款16年（到60岁），差不多月供是4900元左右。你1.1万的收入，贷款这一些还是没问题的，稍微有些弹性空间，所以你的总价210万也是略有上浮的可能的。1、万科金域华府整体来说就是一个刚需楼盘，周边的基本面是老破的华阳镇既视感，所以虽然单价便宜，只有1.7万左右，但是偏刚需 大环境一般，认可度并没有想象中的高，一度顺销了好些房源。你买肯定是能买到的，只是说它的未来，可以参考同板块的南阳盛世，同样前些年的次新，但是价格体系整体来看，上涨不多，投资价值不如其余的纯次新板块，你真要买的话，我认为也可以，但是相对来说，其余的一些更好的机会，或将丧失（这里主要是指热门板块的次新二手和新开发土地）。一定要买万科金域华府的话，我认为先尽量选择朝向，朝南的以后流通性更好，所以1栋2单元的101号房，应该是更优质一些的，其次9栋的2个单元朝西，朝洋房的，整体品质也较好，会有洋房价值的外溢，最后8栋的应该是朝西北，而且对公共区，平时人比较多，很嘈杂，你在1楼受不了的。2、天府新区出炉了8宗限价地，清水单价1.7万居多，大多在锦江生态带和麓山，我认为这两个板块锦江生态带最好，麓山的次之，但是都是容积率偏低的改善型的，2-3左右，不像万科这个非常刚需，因此对大家买天府的房子而言，或许是一种机会，你本就是纯投资而非自住的，多一些耐心，未尝不可，到时候好好去选择一番（不是指一定买这8宗地），或许更有价值和意义。整体来说指导价不是洪水猛兽，集中供地也不是救命稻草。对于当下如果能遇到真正合适的，我认为可以及时上车，不要妄想把楼市里的最后一个铜板挣完，什么都想得到，什么都想抄底，往往到最后会死得很难看。但我们也看得到，集中供地如今在地段上和价格上都有更大的诚意了，表面上存在一个“普通资格到时候就一定抢得到吗”的问题，深层次上是整体楼市的行情淡化，把购房的紧张和压力给释放了，转而对于我们普通购房者是有利的，这种情绪变化很重要，让我们能够及时上车，而不是指望着集中的地块去上车。

提问：雕叔你好！新人首问，我是刚需，我子弹80，一直想买房，很多原因一直没买成，现在终于下定决心准备买房了，但是不知道从哪里开始看起，选什么区位什么楼盘，很迷茫，刚需买房需要注意哪些，买哪里？望雕叔指点谢谢！

回答：第一次买房，图什么？是给女友还是老婆一个栖息之居？还是眼看着货币贬值的预期，必须买个房放着，心里才踏实？还是需要有个地方自住，丈母娘有要求等等。记住：真正的需求决定你要买的房子是怎样，这是匹配的关键之处。我们认为，但凡满足需求和预期的就是“买对”，但凡不满足预期的哪怕涨得多哪怕房子再漂亮，那也是“买错”。在预算一定的情况下，没有绝对的好房，只有匹配你需求的房子，这才是刚需切实的选房标准。而不是单纯地看房子好不好，顶豪虽好，但和你没关系。一般而言，刚需的购房要求会比较综合，要有个房子住，还得尽量不错的品质和物业，旁边有不错的学校，最好具备较大的升值空间。刚需因为就买一套房，也仅仅一套房，当然希望这套房承载他的所有需求，宜居、教育、板块、保值等，全家桶式的满足才好呀。其实，刚需买房，最忌的就是贪大求全，什么都要好，导致忽略了真实需求，从而各方面失衡、不匹配。因此，第一次买房，其实是做减法的过程：满足自己最核心的需求，适当舍弃其他因素。年轻人的第一套房子，是人生的第一个筹码，是阶梯的第一步，以后发展得好，会有第二个、第三个……接受第一次的不完美，妥协，做减法是必要的。成都7月有不少新盘价格倒挂都在几千以上，看你顺位度，抢到可以无脑入。二手房的话，预计接下来会进入平稳的寒冬，持续到明年初为止，期间尤其是年底，可能是比较好的淘笋阶段，就看你能否把握住了。

提问：我最近即将把三圈层的一套房卖出（买方已付定金，大概率没有问题），准备置换为成都的一套房。我和老婆现在名下在青羊区已经有一套房，有贷款。老婆天府新区户口，社保在郫都区；我的户口和社保都在青羊区。三圈层的房子卖掉后加上手上的现金目前有200-220W，如果贷款买，新增月供尽量不超过7000。置换房子的目的主要是保值增值，基本无需考虑自住，我们也不是做短线的，更偏向于长期的升值空间。至于买房的时间点，我们不是很着急马上下手，但是准备开始筛选合适的房子，并找机会慢慢开始实地考察一番，有合适的再下手。现在想请你指点一下可以重点关注哪些区域？重点关注新房还是二手房？以及买房的大概时点（比如今年秋天，冬天或者明年春天？如果今年秋天不买，估计每半年手头会多出30-35W现金）？家里有人对于东部新区和TOD这些概念比较关注，不知道雕叔如何看？因为目前还是信息收集阶段，问的问题比较泛。

回答：你们目前资格是普通资格，除了高新南区都可以买。月供7K，如果商贷，按照目前利率行情，大概可以贷款110-120万左右，也就是总价310-340万之间。此时你首付200-220万，比例是6成左右，还是很符合二套房首付标准的。（天府新区的话，要首付7成，如果你们青羊这套房子还在贷款中，那么就有点难，或者只能缩减总预算）。整体我的观点是，新房如有合适的，可以及早买，这个没有时间先后周期，因为整体来说，新房的拿地节奏，尤其是主城区，好地段，并不多，地价高，现在买不起，以后也买不起，地价低，你现在抢不到，以后更抢不到，所以新房我认为是如果遇到有合适的，就可以及早上车。而且新房的信贷比较优质，比二手房好放款一些，也是优点。至于二手房，当下市场处于回调早期，一些核心的优质的板块，还没有破防，但我们可以等待，预计今年底，明年初或将是一个不错的捡漏时机。新房的话，建议关注武侯新城、二八板块、兴隆湖、怡心湖等区域。二手房的话，建议可以关注青羊新城、成华万象城 槐树店、东郊记忆一带，此外锦江东湖 塔子山，我认为都还是比较好的核心区域。至于东部新区，太过于长期了，具有不稳定性，而且你的预算也不低，那边只适合预算低没办法，有确实主打长期投资的人。TOD概念遍地开花，但是普遍来看，除了高新的陆肖TOD,其余的去化还比较堪忧，TOD是好事，但不是说沾到TOD就万事大吉，而周边的方位，其他配套就不看了，对吧？所以TOD小概念还是要置身于板块的大概念中，才比较合适。

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