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现在可不可以下手买房?谈谈楼市呗!(深度好文)

来源:网络整理   2022-08-10 09:13:14

ID:内审师修行与实战

前几天,有人提问:“现在可不可以下手买房?谈谈楼市呗!”

首先,要声明一下,我不是经济学家,也不是半仙,所有的判断和推测,都是基于个人在地产行业从业多年的经验和观察得来。

本就是“坐井说天阔”。

我姑妄言之,诸君姑妄听之,姑妄信之。

一、大的方向

笔者的判断,其实和网上的很多说法相近:

一二线城市:今年下半年,是最佳购房时机,房价触底阶段;

三四线城市:如果不是必须,尽量不购房,除非真正的优质盘;

县城:如果不是沿海重镇,能早抛就早抛。

这种趋势的前提条件,是国际环境不要有重大变化,比如:台海争端扩大、美乌战争扩大、疫情扩散、世界经济萧条加剧、新的冷战开始等等。

二、城市化结束了吗?

根据2021年统计,我国常住人口的城镇化率已经达到了64.7%,已经如此高了,城市化结束了吗?

咱不讨论经济周期,不讨论“房住不炒”,不讨论政治形势。

我们从根本因素上来看这一问题,房价的根本是什么?

是“人”!

所有的房屋需求和价格变动,长期来看,唯一的决定因素就是:人。

经济危机、政府政策、供需变动、人们的心理预期、收入降低等等,对房价的影响都只是短期波动,如果我们把价格变动周期以5年为单位来观察,那影响房价的因素可能就只有一个:“人”。

人口只要不断地流入,房价就会不断地上涨。

所以,房价涨不涨?城市化进程结束没结束?只和人口流动有关,和城镇化率的关系真得没那么大。

就算全国都达到了100%的城镇化率,仍旧会有人口流动!

三、人口流动的趋势

首先,人是群居动物。

群居动物和猫科动物的最大区别就是,人越多的地方,人们越喜欢往那里挤。

前几天,去了远郊的一个小区,周边风景如画,小区内更是有山有水,物业好、车位足够,周边也有学校、医院。

房子早已卖光,但最大的问题是,小区入住率极低,没有多少人,商铺都养不活几个。

我当时就问自己:如此美丽清静的小区,你愿意来住吗?

初时觉得新鲜,但一想到这里只有空荡荡的小区和房子,顿时觉得后背凉嗖嗖的!

有选择的话,我宁愿住进熙熙攘攘的老城区的老旧小区,也不愿意住在风景如画,却没有人气的小区。

所以,人气旺的城市,长期来看,买房绝对不会亏。

就算你喜欢清静,喜欢去乡村,那也只是偶然的想法!

人们所谓的喜欢清静,只是喜欢喧嚣中的清静,比如在熙熙攘攘的城市里有一套独立别墅小院。

人们要的是:有一片“闹中取静”之地,而不是去深山老林中躲清静!

这是人性使然。

人口流动是长期趋势,在短期内,房价肯定会受各因素影响,有上下波动,就如同股市一样。

四、哪些城市值得买房?

网上已经有不少名人大咖都在说:“房子已经饱和,房价已经极高,房地产泡沫早晚会崩,就算泡沫不崩,楼市也会有软着陆,房价会慢慢下跌。”

但是楼市崩盘是,他们说的是总体情况,是平均数。

这如同人们谈论“人均财富”一样,你和马云的财务一“人均”,你也是亿万富豪。

楼市也是如此,所谓的饱和与过剩,可以是“总量过剩”,可以是“局部过剩”,但不会是“全面过剩”。

对于楼市,政府先是打压,再是救市。

这说明什么?

房产仍旧是重要投资渠道,仍旧是资金的重大沉淀池,仍旧是广大市民的资产所在。

这涉及到政府业绩、城市建设、中产阶段财富积累、经济动力等等因素。

所以,在政策层面,地产泡沫绝对不会全线崩塌,起码一些人口不停增长的城市,房价不会崩!

崩盘的可能性并不大,但是不代表那些人口严重流出的城市,楼市不会崩盘。

所以,购房选择,还得看区域!

到底有哪些城市是购房机会呢?

我国人口自然流动的大趋势:西人东迁,北人南迁!

人口流动可以从地图上划一条线:

可参照400毫米降水量线:大兴安岭—张家口—兰州—拉萨—喜马拉雅山脉东部。

这条线以东、以南的城市,是人口密集区,也是人口适宜生存地域,当然也是人口流入区,越接近沿海地区,人口流入动力越大。

如果以南北分界,那就以黄河划线,以北的为人口流出区,以南的大城市为人口流入区(当然首都圈受政治影响,人口流出可能不明显)。

除了区域虹吸效应外,还是大城市对周边中小城市、县、镇和乡村的人口虹吸!

五、宏观经济对房价的影响

这两年,受疫情影响,人们的消费能力和经济发展预期都在降低,房价自然也受到波及。

我们先看宏观经济。

整个世界现在处于什么状态呢?处于真正的热钱(资本)过剩、产业过剩阶段,也处于滞涨阶段。

先说钱吧,短期内,美国利率上涨,热钱开始回流美国,但长期来看,世界的经济动力仍旧在我国,热钱早晚会回流。

除了国际上的资本热钱,我国印发的货币量可是远远大于我们的经济增长速度的,那这些钱要去哪呢?

前几年,这些钱都用在了基建上,用在新农村建设上了:水、电、气、暖、网络,道路,老城改造、乡村改造等基础建设。

眼下,全国的基建已经差不多完成了,就算再投资,也没有了之前的规模。

那么,这些钱最后会流向哪里呢?

是制造业吗?我们的工业产值已经是世界第一了,还有多少发展潜力吗?

农业呢?短期内能承接住大量资本吗?农村的生产方式短期内能改变吗?

高科技产业?能容纳多少人?容纳多少资金呢?

最后,看来看去!

楼市,仍旧的资金最大的沉淀池,仍旧是第一选择。

当然,股市也会是资金流入地!

所以,优质的股票和优质的地产,仍旧是未来投资的最佳方向。

六、微观经济对房价影响

目前,教育、地产、外贸、实体商业等方面都出现了问题,有大批人员失业。

人们的购买力下降,消费欲望也下降。

这明显是经济萧条期的表现。

近期又出现了“断贷”潮,受疫情和信心不足的影响,现在房价基本已经触底。

那么,此后,经济再坏还能坏到哪去儿?

根据经济发展周期,萧条之后就是经济回暖。

因为,眼下,已经很难再制造出更多的经济利空和楼市利空消息了。

购房和炒股有一个道理是相通的:“别人贪婪的时候我们要恐惧,别人恐惧时我们要贪婪。”

目前,最大的问题是:穷人收入降低没钱花,有点钱就攒起来;富人就算有钱也不敢花!

所以,如果你想找机会,一二线城市的房屋可以考虑,今年下半年或许就是好时机。

当然,也不排除真得会出现经济全面大衰退,房价全线崩溃,如果真的到了那一天,通货膨胀肯定上了天,你手中的那点儿余钱,还能有多少价值?

七、一个潜在趋势

新农村建设,是国家目前提倡和鼓励的;

让农村、农业承载更多的劳动力、更多的资金、更多的增长潜力。

但是,实话实说,你有看到美国、日本等先走一步的国家,人口会往农村回流吗?很难!

农村和农业,从资金层面上看,仍旧是“投资回报率”非常低的市场。

农村的环境、配套、政策在逐渐变好!但是,不代表热钱会流入!

农业,最终方向是精细化耕作的小农经济,以劳动密集型为主,而不会是资金密集行业,承接不了多少资金。

农村建设,未来最大可能的呈现是:围绕在大城市周边的农村,宅基地流转、农田流转,让城里人和农村人融合,促进城乡一体化。

但是,一些远离大城市的县、乡、村的人口,仍旧会被大城市虹吸,人口仍旧会持续流出。

这种趋势短期不会改变,其中就有了一个投资机会:在城里打工的人,攒住钱,为自己在城市周边购得一份宅基地和半亩良田。

将来:

在工作日,你可以过着城里人的匆忙生活;

在周末,你可以回到乡下小院,享受着惬意的田园生活。

想想也挺美!

只是楼市崩盘是,这需要长远考虑和耐心等待!

八、选开发商

真想购房的话,先看清开发商。

这不需要过多的提醒,网上查一查,爆雷、停工、停贷、躺平、摆烂的地产公司,自然是要警惕的。

但是,很多“投机”机会,往往会在这些“劫后余生”的地产项目中产生。

至于选哪一家的房子?

根据你的风险承受能力,多观察,多筛选吧!

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