如何确定公寓投资策略

人们普遍认为公寓楼是不错的投资，但是它们适合您吗?

为了回答这个问题，让我们首先在公寓建筑方面区分两种投资策略：购买交钥匙物业与增值物业。

交钥匙物业

购买交钥匙公寓楼提供了一种积累财富的方法，而无需翻新任何东西或从头开始。您只需每月向租户收取租金。如果您长期考虑，这是建立股权和扎实投资的好方法。作为一种被动投资，其回报不如增值策略那么高，但是对于不希望花费大量时间管理其财产的投资者而言，这可能会更好。

那么，为什么有人要买交钥匙的公寓楼呢?对于那些没有时间管理建筑项目的人来说，交钥匙投资是很棒的，因为它们是租户，从第一天开始就有现金流。交钥匙公寓楼是不断升值积累多代财富的好方法。

杠杆是房地产的主要优势之一。要购买公寓楼，您需要申请商业贷款。与典型的住宅抵押相比，这些贷款具有明显的优势。银行在承销商业贷款时不会考虑您的W-2，而是会考虑建筑物的内在净营业收入(NOI)，与您试图购买单户住宅相比，这可以带来更多的机会。这些商业贷款中的某些可通过无追索权条款获得，该保护条款在建筑物发生影响您偿还抵押贷款能力的事件时为您提供保护。银行无法向您本人要求偿还债务，因此这是保护您的个人资产的绝佳选择。

交钥匙公寓楼并非完全没有增值机会。您可以略微增加租金，提供额外的服务(例如WiFi)，调整建筑物费用，并进行其他各种装修和策略以增加建筑物的净营业收入，从而增加建筑物的价值。

增值属性

第二种投资策略是寻找需要大量翻新的公寓楼。增值公寓楼非常耗时。您必须定期与承包商，物业管理人员和其他各种人员进行互动，这些人员可以在建设过程中保持建筑物的正常运转并管理租户。必须进行大量协调;直到装修完成并且建筑物完全租用后，它才成为一项被动投资。它类似于“购买，修复，出租，再融资，重复”(BRRRR)策略，但是规模更大。翻新期间将使用过桥贷款。一旦建筑物被完全占用并显示出其最高价值，便将通过长期商业贷款对其进行再融资。

建筑物的价值取决于其NOI和该地区附近或同类建筑物的上限费用。例如，如果建筑物的NOI为100,000美元，且该区域的上限率为10%，则建筑物的价值为1,000,000美元。因此，如果您可以将NOI(无论是通过翻新，增加租金，减少支出还是更多方式)增加10,000美元，那么您的建筑物总价值将增加100,000美元。如您所见，封顶率是您投资的强大乘数。只要最高费用超过您的装修费用，您就可以享受建筑物的巨大增值。使用住宅物业很难获得这些类型的回报，因为它们的价值通常由该地区的可比销售额决定，而没有考虑租金收入。

那么，您应该考虑投资公寓楼吗?简短的答案是肯定的。交钥匙公寓楼提供了被动收入和长期财富积累的机会。如果您想进行更积极，更耗时的投资，增值型公寓将增加您的权益。显然，投资公寓楼需要更多的资金，包括从定金到贷款费用再到维护的所有费用。如果您从未拥有过租赁物业，那么公寓大楼可能不是您的正确选择。相反，我建议您从全包单户出租开始。

重要的是要确保您担负起成为房东和与租户一起工作的责任。它可能不适合您的个性!但是，如果您发现自己喜欢它，则可以将其移至更复杂的物业，例如公寓楼。