奇怪不 青岛为什么偏偏不“放松”限售

昨天是近几年以来青岛楼市最热闹的一天，可在发布的诸多楼市放松政策中却没有看到限售的字眼，这让人很是奇怪，毕竟青岛以前可是执行着全国最严的限售。

01 青岛楼市新政评析

昨天早晨先是西海岸新区、城阳区（含高新区）完全取消了限购政策：

然后昨天晚上，青岛住建局发布了《我市适度调整优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展》：

其中最关键的有三条：

一是，将黄岛区、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街道调出限购区域。

二是，非本市户籍居民家庭在中心城区无住房、且能提供在本市缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，可以在中心城区购一套房。

三是，在中心城区范围内，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年内再购买1套住房。

这还是青岛住建局近几年来第一次发布楼市放松政策。

关于第一条，因为王哥庄街道没有什么新盘，影响比较大的还是黄岛区、城阳区（含高新区）。完全取消限购，意味着外地人和本地人可以在黄岛区、城阳区（含高新区）随便买房子，不限套数、没有前置条件。这一条对黄岛区、城阳区（含高新区）楼市构成利好，但是对本就不限购的胶州、即墨构成利空。

关于第二条，由“能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明”改为“能提供在本市缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明”，别看只是去掉了“连续”两字，其中可操作的空间就大了去了，这里不适合详细分析。仅从字面的理解，可以为：你无论多少年前在青岛交过社保、有无断续，只要加起来满一年就可在中心城区买房。

关于第三条，是支持改善的，这句话的字面意思是，不管你手里有几套房，只要卖了一套就可以获得买一套的资格，即使你手里有10套房子。当然，具体怎么实施，还得看下一步的操作。

说到这里，你肯定会奇怪，关于青岛全国最严的限售，怎么没有提及？

02 为什么没有提及限售？

青岛在全国率先执行5年限售，而且是取得房产证后5年，而且是全市区域内（七区三市），这在全国是最严的限售政策：

五年限售，被认为是青岛楼市的大杀器，直接导致了2018年至今连续4年的萧条。

青岛的限购政策虽然也很严，但青岛的落户政策很松，基本属于想要落户就能落户的级别，这样的话青岛的限购就很好破解，落个户就解决了一切问题。

所以，对青岛楼市影响最大的是限售，而不是限购。

那么，青岛这一次发布的政策是为了刺激、提振楼市，却为什么只字未提限售呢？

其实，青岛的限售早就已经悄悄的放松了。

先是即墨区放松限售，后是西海岸新区，现在整个青岛市都在执行着：二手房房产证满两年可售、新房网签满5年可售的政策。

你也许会说，这些政策已经在执行了，所以这次官方文件没有说。

其实，不是这样。悄悄实施是一回事，发文是另一回事，只有官方发了文才能算是在法律法规、楼市规则上落了地，才算是真正的楼市新政。

其实，西海岸新区的取消限购也传了很多天，这次不也是发文了。

发文，是广而告之，是成法规成规则，这样的影响力是悄悄执行不能比的。

3月份，青岛网传放松限售后，我曾写过《“放松”限售两天后，青岛二手房挂牌量暴增1000套！》《4000套！青岛二手房挂牌量急剧增长！》，大量二手房源的上市，肯定是不利于如今“风雨飘摇”的楼市。

君不见，成都市5月31日发文把限售由3年改为2年，新政出台后的4个小时内，二手房新增挂牌量已接近5000套。

所以，青岛的这次楼市新政没有提及限售，就是为了防止二手房大量抛售。毕竟，不发文执行，影响要小很多，很多人可能还不知道。

而贝壳网最新的二手房在售量也降下来了：

这其中相关方的考量，也是煞费苦心的。毕竟，这几个月并没有成交多少二手房：

说到这里，我们应该就理解青岛这次楼市新政的目的：维稳楼市。对于楼市不利的，自然是不适合出现在新政里的。

03 青岛现有楼市政策

截止到今天，青岛的楼市政策已经发生了很大的变化，值得我进行一次汇总了：

从上面可以看出，在限购、限售、贷款利率、首付比例等各方面，青岛的楼市政策都出现了非常大的变化。

在这个楼市的关键时期，我想对买房者提几个醒：

一是，越限购的地方越有买房的价值，一直都不限购的地方也就一直没有买房价值。

二是，从放松限售后出现大量二手房源来看，有些投资客已经急不可耐的要出手了，买房者是该思量你买房的目的了。

综上两条，刚需刚改因为是必须要买房的，可以抓住这次回暖前的窗口期；投资客，还是算了。

市内四区买房的持有价值最大，其次西海岸新区、城阳区（含高新区），然后就没有然后了，在其他郊区工作的人除外。

本文来自微信公众号：青城山说，专写青岛楼市分析和城市发展

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