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金地的两把“双刃剑”|拆解半年报

来源:   2023-08-26 14:16:02

依靠险资股东与“合作开发”,金地集团曾一路高歌猛进。如今,市场下行,其中的负面因素也开始逐渐发酵。


作者 | 卢泳志

编辑丨高岩

来源 | 野马财经


在经历了2021年的“增收不增利”后,2022年上半年金地集团(600383.SH)出现了罕见的倒挂现象——“增利不增收”。


8月26日,金地集团公布2022年半年报,上半年实现营收281.12亿元,同比下降17.98%;在营收下降的情况下,归母净利润却同比增长7.68%,达到19.65亿元。


在8月29日召开的业绩说明会上,副总裁兼财务负责人韦传军表示,报告期内房地产业务结算毛利率为21.18%,较去年同期上升6.93个百分点——毛利率回升使得净利润同比增长。



不过,仍然有多名投资者提出质疑:金地集团上半年是否裁员或降薪,导致成本大幅降低?


据财报披露,2022年上半年,金地集团管理费用减少25.94%,主要是因为人工薪酬的减少——上半年应付职工薪酬28.34亿元,期初应付职工薪酬为44.21亿元,较上年末减少35.89%。


对此,高级副总裁兼董事会秘书徐家俊表示,应付薪酬减少35.89%,非同比数据,而是半年度余额数据与全年度余额相比较的数据。如对比公司2021年6月30日应付职工薪酬余额,则变动幅度不大。


据统计,2018年-2021年,金地集团应付职工薪酬科目期末余额分别为12.99亿元、19.94亿元、25.39亿元、32.79亿元。今年上半年,应付职工薪酬同比减少13.57%,这是四年来首次出现下滑。


一位房企内部人士表示,市场扩张时,企业拓展区域扩张、人员扩张、财务扩张;市场受限时,企业收缩项目拓展、人员规模、债务负担。


“合作开发”的AB面


2017年初,金地集团喊出“用3年时间冲击年销售额2000亿元目标”的口号,得益于“合作开发”,于2019年正式跨入“两千亿房企俱乐部”。


直至2021年,金地集团依然压线完成2800亿元的销售目标,全年累计实现签约金额2867.1亿元,同比上升18.15%。


然而,随着地产行业持续寒冬,金地集团的销售规模开始出现大幅下滑。


今年上半年,金地集团累计实现签约面积419.2万平方米,同比下降44.33%;累计实现签约金额1006.1亿元,同比下降38.21%。


来源:克而瑞


据克而瑞数据显示,今年上半年金地集团的全口径销售额为1006亿元,权益销售额为623.3亿元,权益占比为61.96%。


住的注意的是,过去几年金地集团的销售权益占比大多在70%以上。之所以出现这样的情况,与其土储权益在持续走低不无关系。


2018年-2021年,金地集团拿地金额为1000亿元、1200亿元、1350亿元、1309亿元,权益投资额为404亿元、558亿元、697亿元、523亿元,权益占比为40.4%、46.5%、51.6%、39.95%,低于行业平均水平。


一般来讲,土储权益降低是由于企业加大项目合作开发力度,而选择合作开发既可以分担拿地成本,还可以与合作方一起分摊风险。


有业内人士分析指出,合作开发虽然是大环境下房企扩大规模的利器,也为其埋下了隐患。金地与其他房企在合作过程中,较低的权益占比影响了其归母利润水平。


来源:Wind


2018年-2020年,金地集团归母净利润分别为80.98亿元、100.8亿元、104亿元和94.1亿元,同比增长率为18.35%、21.41%、3.2%和-9.5%,下降明显。


今年上半年,金地集团新增约156万平方米的土地储备,其中权益储备约56万平方米;总投资额约179亿元,权益投资额约71亿元。


截至6月底,公司总土地储备约6193万平方米,权益土地储备约2840万平方米。由此来看,合作开发依然会成为悬在金地集团头上的一把“双刃剑”。


对此,凌克表示,金地集团土地储备较充足,下半年后续将密切关注市场情况变化,寻找优质投资机会,合理确定合作项目比例。


而关于今年的销售目标,董事兼总裁黄俊灿表示,金地将结合市场情况灵活安排推盘节奏,通过多项管理手段提高项目去化表现,以期在2022年实现较高的销售业绩完成度。

险资股东的进退抉择


今年8月份,金地集团曾遭遇“股债双杀”。在一周的时间内,股价下跌11.25%,多只债券下跌幅度均超过20%。


在业绩说明会上,凌克回应表示,这与金地的基本面无关,与部分民企出现风险事件导致债市悲观情绪迅速蔓延有关。在市场恐慌情绪的推动下,决定债券价格的往往不是企业资质、偿债能力等因素,而是取决于投资人的风险偏好、风险承受能力等因素。




对于二级市场中的风波,当时有市场传言称,或是因为金地集团的管理层和险资股东之间发生矛盾,争执点在于金地集团旗下大量民企合作项目需要纾困。


金地集团管理层曾回应表示,媒体曝出规模较小的经营风险敞口不可能上升到股东层面,目前股东和管理层配合度较高,股东方大多数时候会支持公司新的发展战略。


另外,金地集团还表示,公司从去年就开始梳理合作项目开发情况,对于小部分出险合作方已经进行股权收购。


截至目前,涉及实质出险合作方的项目共有26,总未售货值369亿元,其中金地集团权益货值135亿元,权益占比37%左右。在26个风险项目中,5个处于尾盘或已实际交付;处于正常经营期,且已经度过了项目资金峰值,不需要股东继续投入的项目有16个;公司折价收购合作方股权的项目有4个;仅有1个垫资敞口,约5亿元左右。


金地集团则表示,公司一直坚持选择稳健的同行作为合作方,努力发挥协同优势。公司高度关注合作方出险所带来的公司项目层级经营风险。经过排查,公司涉及风险合作方的经营风险处于低位,总体可控,风险敞口小。


作为A股市场险资持股比例最高的一家上市房企,金地集团尝尽了甜头。但其股权分布较为松散,且变动较大也被外界所诟病。


来源:Wind


截至2022年上半年,金地集团前三大股东分别为富德生命人寿、福田区投资控股和大家人寿,持股比例分别为29.83%、7.79%和5.43%。


值得一提的是,从2021年9月初开始,大家人寿曾先后多次减持金地集团,共计约6.77亿股,占总股本的15%;权益变动后,其持有公司股份比例下降至5.43%。


在被减持之前,大家人寿持有金地集团股票9.22亿股,占总股本的20.43%,是其第二大股东。


在住房金融高级分析师陈斌看来,股东的减持动作无非是出于对控制风险的考量。房企频繁暴雷,金融机构对房地产企业的风险重新评估,可能是为了防止后期的市场波动。


得益于今年的表现,三位大股东持股比例均未发生改变,而其他股东则是“有进有退”。


上半年,“全国社保基金118组合”减持1032.16万股,目前持股比例为1.03%;“香港中央结算有限公司”增持564.7万股股,目前持股比例为3.08%。


值得一提的是,中国人寿在今年上半年新进金地集团,持股4870.1万股,占总股本比例1.08%,成为第八大股东。

一年内到期债务180亿,扛得住吗?


尽管遭遇各种质疑和风波,但上半年金地集团一系列的偿债动作还是给了市场一些信心。


截至2022年7月,金地集团顺利偿还98亿元境内外债券,其中包括3月份12.8亿元公司债、6月份 2.5亿美元境外债券、7月5日15亿元中期票据、7月13日40亿元公司债券、7月25日2.0亿美元境外债券。


金地集团公告称,公司融资渠道保持畅通,与银行等金融机构均建立了良好的长期合作关系,目前公司的总银行授信规模超2600亿元,剩余可用银行授信规模超过1700亿元,2022年银行新增授信规模超150亿元。


来源:企业预警通


不过,据企业预警通显示,金地集团境内债券存量为33只,共计436.99亿元,其中12只将于一年内到期,金额为179.19亿元,集中兑付压力较大。


同时,金地集团目前存续1美元债券,存续规模4.8美元,将于2024年8月到期,票面利率为4.95%。


从负债来看,截至6月30日,金地集团总负债为3536.84亿元;资产负债率为76.0%,剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后,实际资产负债率为66.9%;净负债率为57.8%。


来源:Wind


不过,金地集团主要以流动负债为主,为2564.89亿元,占总负债比为72.52%;非流动负债为971.95亿元。


截至2022年6月末,金地集团有息负债合计1293.21亿元,其中,银行借款占比为55.5%,公开市场融资占比为41.64%,其他融资占比为2.86%。债务融资加权平均成本为4.54%。公司长期负债占全部有息负债比重的68.43%。


截至6月30日,金地集团持有货币资金647.98亿元,其中预售监管资金72.2亿元, 剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为1.38倍。


对于未来,凌克表示,公司秉持“平衡发展观”,努力追求规模和利润的持续均衡增长,在行业收益率显著承压受限的大背景下,公司将不断提高投资质量和经营效率来实现均衡发展的目标。


面对行业持续下行,您觉得金地集团能保持“不败金身”吗?欢迎留言评论!

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