万科保利联投「买保利还是万科」

土拍现场，多家同时举牌早已“见怪不怪”

2019年，沈阳的土地资源争夺战正式进入“肉搏”状态，不仅一环内18300的楼面价让很多业内人士再咋舌，而且三环外土地价格普遍开始向房价靠拢的态势也让很多人开始疯狂。

“逢地必抢”几乎成了2019年土地市场的常态，部分地块甚至在征收工作尚未结束的时候，就已经被多家房企“盯”上了，不久前刚刚启动集体土地征收工作的高坎街道范围内就有多宗地块“未拍先热”。

微信号“沈阳市自然资源局”文章截图

万达商场未定文旅先行？

6月26日，微信号“沈阳市自然资源局”发布《市自然资源局沈抚新城分局开展双马地块征地工作》的文章提到，“为推进市重点项目万达文旅城的建设，保证项目落地，市自然资源局沈抚新城分局积极推进该项目地块的征地工作。”

文章指出，该地块面积88.3961公顷，其中新增建设用地79.5676公顷，农用地74.3675公顷（耕地38.9200公顷）。目前已完成：勘界图、地类审核认定、土地利用总体规划核定、征地村材料起草、耕地占补平衡、土地补偿费入账证明、核实各类保护区范围、征地告知书登报公示、征地告知书省自然资源厅及市自然资源局门户网站公示等工作。

下一步工作：1.村听证材料于5月21日已下发高坎街道办事处，目前正在落实中，将继续指导跟踪高坎街道办事处尽快完成。2.待村听证材料完成后开展社保审批工作，将跟踪协调高坎街道和区社保局共同完成。3.以上材料完成后，将开展一书三方案，政府安置报告等工作。

从文章内容来看，行文中提及的“双马地块”很有可能就是6月26日沈阳市自然资源局发布的《浑南区2019年第216批次建设用地》、《浑南区2019年第215批次建设用地》、《浑南区2019年第214批次建设用地》、《浑南区2019年第213批次建设用地》、《浑南区2019年第212批次建设用地》征地告知书中提及的几宗地块。

根据《公告》显示，这次沈阳市自然资源局沈抚新城分局拟征收高坎街道高坎村、中马村、上马村、下马村、三家子村范围内集体土地共计约88公顷，拟征土地用途均为商住用地，这一数据与前文一致，也就是说，万达此前签约提及的文旅项目极有可能会选址双马地块。

征收地块范围实拍

双马地块到底多重要？

双马地块征收公告发布不久，浑南区委书记、沈阳高新区党工委书记单义率领相关部门，到高坎街道“双马地块”视察土地整理工作。

据“智慧浑南”微信号发布的文章显示，“双马地块”总面积4500余亩，涉及7个社区。目前已完成总体80%的土地整理工作，其余地块地上物排查和核量评估等工作已全部完成，正在加快推进协议签署工作。

在文章中，也提及“双马地块”承载着重大项目落地，对于提升城市整体形象，促进区域经济发展具有重要意义，要求立即成立专项工作小组进驻土地整理一线，促进“双马地块”土地整理依法、和谐、高效推进，确保7月底之前全面完成“双马地块”土地整理工作，为浑南区实现高质量发展打下坚实基础。

从文章来看，不论双马地块是否是万达文旅项目“选定”的区域，对于浑南、对于沈阳而言，都是十分重要的一个项目。

日前，栋察楼市实探小组对高坎镇各征收范围内地块进行了多轮实探，发现征收进度果然十分迅速。其中，上马、中马等村均已进入实际拆迁阶段，部分土地甚至已经清理为净地状态了。

万科、首创、保利“环伺” 到底谁在关注“双马”？

双马地块的征收工作广受关注，同时各相关部门也对该地块的征收工作十分重视，那么这块地到底为什么这么“红”呢？

从这次实探来看，双马地块征收范围包括高坎镇高坎村等多个村落，其中上马村、中马村、下马村三大板块分别坐落于世博园南侧、东侧，与世博园几乎是“隔街相望”。在地块的西侧，则依次是万科兰乔圣菲、奥林匹克花园、保利十二橡树庄园、亿达玖墅四大已经入住的别墅项目。

地块周边实拍

从区属来看，该地块属于沈抚新城范围内，但从地块位置来看，这里是沈阳最具知名度的旅游景点之一，也是棋盘山旅游区深处，是沈阳首批别墅群聚集地。地块比国王湖、伴山湖更为临近世博园，距离赛特奥莱不到3000米，可以说是棋盘山的“意外惊喜”了。

尤其需要注意的是，从目前征地工作的责任单位来看，该地块属于沈抚新城。

资料显示，2017年4月“辽宁省沈抚新区”，沈抚新区管理委员会作为省委、省政府派出机关，享受省级经济管理权限。

可以说在东北全面振兴的过程中，沈抚新区在其中的意义与作用绝对不容忽视。而双马地块一方面隶属于沈抚新区，另一方面又享受着棋盘山风景区带来的先天生态资源和优质的高端居住区属性，双重“加持”之下，双马地块可能真的要称为沈阳土地市场的“黑马”了。

从多方资料来看，该地块似乎是万达“动手”的几率更大一些。虽然目前来看地块尚未“官宣”，但如果推测准确，那么棋盘山就将再添一个大型文旅项目，加上2018年确认的万象生态文旅城，沈阳的城市布局，也可能将因此更为明朗。

从故宫到棋盘山 东沈阳的“文旅魔咒”

从双马地块单一项目来看，可能是沈阳又要多一个文旅项目了。但如果结合整个东部沈阳的发展来看，沈阳的文旅项目似乎都集中在了东部区域，甚至，沈阳最著名的故宫，也是在“东”。

现在来看沈阳的发展，青年大街几乎成为人们公认的城市主干道，这条几乎贯穿南北三环的干道也将沈阳分成了东西两大区域。

从城市布局来看，沈阳最为知名的一宫两陵，均集中在了青年大街东侧。也正因如此，旅游方面，东部沈河等城区似乎有着先天的优势。这一优势从故宫开始，一路向东延伸至讲武堂，再到东陵公园，再到棋盘山，几乎集齐了沈阳的几个重要文旅景点。

更有趣的是，方特、巴厘岛水世界、关东影视城等文旅项目也均集中在了东部，尤其是棋盘山板块。

在看2018、2019年两年，确认即将建设的几个文旅城，几乎都在东部“扎堆”，即使不是棋盘山，也是在东沈河，项目不可谓不密集。

文旅城在沈阳东部“扎堆”，很可能是沈阳城市发展的又一个契机。一直以来，沈阳一直以工业发展著名，文旅方面的发展实在相对落后，虽然随着方特等游乐场的建设，让沈阳的文化旅游业发展看到了曙光，但未来发展方向仍不明确，辐射范围仍十分有限。近两年来，文旅城在东部爆发，可能将成沈阳发展的新动力之一。

白银时代下 品牌房企大走“文旅路”

资料显示，双马地块集体土地拟征土地用途均为商住用地，但从其它资料来看，未来地块极有可能打造文旅城项目。

如果该地块真的是万达文旅城选址之处，那么也将成为万达在沈阳的首个大型文旅项目。而在万达之前，就有消息显示，华润将投资100亿在沈河滩地打造万象生态文旅城。

根据沈河区政府门户网站发布的消息显示，2018年11月，香港经济合作推介会上，沈河区成功引入生态文旅城项目。生态文旅城选址于沈河浑河滩地，建设主体为华润万象集团，总投资超过100亿元。

有意于此的房企远不止万达、华润。2019年上半年，万科一举拿下皇姑首府新区两宗地块，致力于打造皇姑区重点产城融合项目，这也将是沈阳军民融合的重点项目之一。

此外，保利、苏宁等企业也纷纷将目光投注在了商品住宅市场以外的综合类开发模式上。显然，他们虽然仍注重商品住宅的发展，但这早已不再是他们的“唯一”。也许，这与房地产行业逐步从黄金时代迈向白银时代有关，尤其是沈阳，商品住宅市场似乎还没有进入“黄金时代”，就匆匆转入“白银”了。

对于沈阳而言，新建商品住宅售价涨幅始终稳定，即使在普涨的2019年，也没有出现短期房价翻倍等暴涨现象。加之地价、房价的双重限制和限售、限购等政策影响，导致房企的利润率始终无法大幅增长。在这种环境下，“转”向综合开发，似乎是最好的选择之一了。

从市场来看，2018年以后，华润、万科、万达等品牌房企就已经开始将目光转向文旅城、小镇、文化园等方向，开始尝试综合发展之旅了。从整体来看，这几个项目中，开盘的项目不仅售价要高于周边，而且销售态势也十分强势，可以说这种小镇式规划，可以让投资者看到更多、更好的前景与未来，更容易被人接受。

在这种大环境下，综合开发的土地资源逐渐成为土地市场上的新生代。虽然土地不多，但大多体量大、楼面价相对较低、开发周期长，可持续发展规划十分明显。

对于房企而言，这种综合开发模式可以降低开发成本，提高购房者置业预期，又可以延长收益周期，也是双赢选项之一，何乐而不为呢？

对于城市而言，新建商品住宅库存去化周期始终维持在健康周期内，鼓励房企多元化发展，尝试进行产城融合项目的开发建设，是更有利的发展方向。

尤其是与纯住宅相比，这类产城融合或者文旅项目显然更有利于板块的可持续发展。正如上海浦东之所以成为浦东，不是沿岸的房价多高，而是林立的商业项目为区域带来的可持续发展的前景。这样对比之下，也许在不久后，沈阳的东湖、棋盘山板块才是真正的“沈阳浦东”所在。

PS：有关双马地块具体征收情况，栋察楼市将持续关注，从细节方面进行系列报道。