潍坊从奎文到潍城到高新 踩盘商铺怎么走「潍坊市高新区和奎文区是一个地方吗」

经过一天的踩盘，商铺的若干个因素刺激着我，投资商铺面临的机遇和一旦失手面临的亏空，真的惊心动魄。

最初打算研究商铺，是前不久去歌尔绿城•桃园里的商铺现场，感受了一下，发现不懂行，投资商铺简直是魔咒。

开始不太上心，抱着能选上就选的心理。真等别人选着合适的走了，留下大面积的，自己买不起，又有人不断下叉的时候，担心错失良机的心理，交织着对未来投资前景的未知，就算有砸锅卖铁的冲动，也会无所适从，胆战心惊。

细想，商铺投资还是要有些理性思维。潍坊商铺现在是不是便宜到可以大胆下手？市场回报如何？

于是就从潍城到奎文，到高新，打听了部分正在卖的商铺，曾经热销的铺，以及沿主街的铺，大体了解了一下商铺的出售、出租、经营情况。听了正在经营的商户、二手房中介的看法，笼统中或许能归纳出一点经验。

题外话

这次商铺主要是考察的沿街底商，对于一些市场或者商场的内铺，我觉得更要谨慎。因为商铺的经营情况，太多依赖于市场或者商场总的经营情况。

从风筝广场的内铺到丹桂里的内铺，从恒易星河的内铺到世纪泰华的内铺，市场或者商场的内铺差别太大。我认为，投资市场商铺，更多是投资开发商，开发商有没有行业经营经验很重要。

虞河路健康街01

项目：大有公馆

调查：大有公馆是奎文区的大盘，也是高端住宅，人民医院医生买得比较多，而且在前几年入手的人都赚了一倍多。

但是大有公馆的商铺，开业的却不多，沿虞河路只有德庄开着，据说是自己买下来的。

东西街商铺可租可售。只有中百便利、一家鲜果店、培训机构和茶店。茶店也是店家买下来的。

其他几家店是从开发商那里租的。中百便利那间年租金在14万左右，就目前的状态，店家说是挣不出来的。

价格上，商铺沿虞河路在1.5万—2万/平米之间，楼上楼下两层，大部分总价在300万—400万左右。

总结：虞河路算是比较成熟的街道，靠近潍坊人民医院，居然扛不起15万左右的租金。可能跟目前社区的入住率有关系。

一般社区底商成熟，至少需要3年时间里，交房后不一定接着入住，至少一年的装修期，还有的小区分一期二期三期交房的，成熟更慢。一次交房的会好些，也要考虑投资客的比例。

民生街潍州路鸢飞路段02

项目：潍柴宿舍底商

调查：在民生街鸢飞路口附近有一家阿水大杯茶只一层，大约20平米的面积，租金是5-6万一年。阿水大杯茶门口并没有什么人，店员说，这个位置比不上泰华万达，但是一个外卖小哥说，每天网上下单的大约100多份。

旁边糕点店面积大，年租金15万往上，问店家，租金能不能挣出来，她说能挣出来，就是挣多挣少的问题。

再往西走，有家正在出租的一层，大约30平米面积，年租金也是5万左右。

往西走到潍州路上有家火烧铺，18平米的面积，年租金是4万。

沿民生街的电动车店，大店年租金都在三四十万。

总结：民生街电动车一条街是奎文区比较成熟的街道，有二十多年历史，开始也不是卖电动车，也是经历了数年的人气积累，这里的20-30平米的小店，租金在5万左右。

东风街四平路附近03

项目：银海恒基、后门街安丘巷沿街

调查：四平路东风街附近，沿四平路出租的沿街门头不多，银海恒基楼底下有间出租，楼上楼下200平米，租金12万。

沿后门街，安丘巷附近，30平米左右的店面，年租金也在5-6万。

总结：四平路越靠近泰华，租金越高，据说泰华步行街的小车将近20万一年。这里和民生街有一定的代表性，都是成熟街道的临街，20-30平米的租金，都在5-6万。

东风街清平路附近04

项目：上城国际、明德花园

调查：到潍城区看看，东风街清平路安顺路附近，小区集中，周边有不少商铺在卖，也有不少已经出租。

明德花园沿东风街有不少商铺，有家理发店300平米，上下两层，年租金8万。

上城国际沿东风街佳乐家以东，40平米，租金5-6万，售价100万。

对比明德花园300平米8万年租金的商铺，似乎有点贵。

店家说，普通小店二楼基本用不上。两个小区在同一条街上，这边相邻小区更集中，所以对他们来说，还是比两层8万的划算。

店家还告诉我，靠近佳乐家，周围商铺都出租了，不如等等金都的临街商铺，并建议选择租要租小区更集中的门头。

上城国际南北街上的店铺很多，都是商场餐饮组合，搭配着佳乐家，俨然成熟餐饮购物商圈。打听一下，华莱士年租金15万，其他地方6-7万，跟物业签合同，统一托管。

总结：一层商铺和两层商铺，就一般行业来说，两层商铺的二楼利用率低。

周边没有大型商超、市场、学校、医院的社区底商，它的功能更多是服务于社区。

所以投资首先要考虑本小区的人群，再考虑周边小区的人群，当然周边小区能带动更好。

胜利街文化路新华路附近05

项目：中央生活城底商、盛世华廷底商

调查：曾经在商铺鼎盛时期出售的中央生活城，现在单层40平米左右年租金3万多，单层100平米租金五六万。有业主透露，花250万购入，年租金5万，就现在的出租情况，确实回本时间比较长。

新华路盛世华府沿街商铺，曾经一套都五六百万，小的也要四百万，目前，年租金小二十万。这个价位在打听过的商铺里，已经是比较高的了。

据了解，沿街店铺除了卖酒和萝卜的，其他几家都换过，卖酒和萝卜的销售渠道应该是不单单倚靠沿街的客源或者小区住户。

总结：投资商铺应该以20年为评价，20年内能否回本，作为首先考察的要素。另外，投资商铺，会有高于住宅的交易税，拿一套五六百万的商铺，交易税就有七八十万。

金马路牧校对面06

项目：北海花园沿街

调查：北海花园高层底商，刚开始几年，都没有租赁的，后来胖仔米线之类餐饮店、便利店开起来，再后来，周边小店陆续开起来，主要是服务牧校学生。

有家中百便利楼上楼下加起来100平米，租金小二十万，旁边重庆小面加旁边一家店，楼上楼下加起来200多平米，租金15万，是亲戚优惠的，周边租金不低。

靠近金马路附近的商铺，正在出租的，问一下，20平米，年租金4.5万，逐年递增，还有3万的转让费。

总结：随着高新区的日益成熟，周边消费群体收入高，高新区有的地段，商铺投资呈现出高于奎文和潍城的趋势。

潍坊学院06

项目：潍坊学院北街区

调查：潍坊学院随着学校资质和招生范围的扩大，已经收获了大学的消费力。

潍坊学院对面沿福寿街不到20平米的小房子，带转让费3.5万，房租每年2.5万。

后边一条街40多平米，年租金7.4万，还有7万转让费。

赋海世家沿福寿街谷德广场附近07

项目：赋海世家、赋海仁居沿街

调查：沿福寿街的底商很成熟，周边有高档小区赋海世家、赋海仁居、麒麟公馆。赋海世家、赋海仁居入住率高，住户收入水平高，住宅月租金都到了3000元。

周边底商一旦空出来，就有商家很快租走，没有空置期。

中介说，去年有间100平米出头的底商，卖了300万，周边商铺卖价在每平方2.5—3万。

中介分析，投资非常成熟的小区，缺点是价格高，但是一天也不空，你投入就有回报，接着就有收益。

待成熟的楼盘底商需要几年的积蓄期，总价低。

对于入住率不高的小区，商家不会优先考虑。有的商家，起码70—80%入住率，才有可能去开个店。另外，考虑到买的价格，前期可能你也不一定会租的便宜。

总结：说商铺升值不快，这里的商铺升值也很快，据说这些商铺是2006年前后开发出售的，当时周边还是杂草丛生，当时均价是六七千。

这估计归功于谷德广场的落成、周边小区的消费力，以及高新区城市发展的红利。

对于租赁方，一般小区都有药店，他们一般选择在门口附近的商铺，而且出租稳定。要不选大门，要不选侧门。同时，药店、水果店也都会选择大面积的商铺。

另外，商铺建筑面积并不等于使用面积，如果购买还要考虑公摊，使用面积是否符合自己意向租户的大小。

目前，即使有的商铺价格接近与住宅价格，商铺投资也不能说是夕阳投资，因为未来互联网产品需要落地，楼盘底商可能会有更大的机遇。

商铺投资也要跟着规划走，跟对了，才能有升值，带来更大的价值。你说呢？