什么是存量房增量房「存量房 增量房」

自从提出了“房住不炒”的政策之后，房企的好运气似乎走到头了，进入2018以来，各大房企一改前两年股价不断攀升的势头，开启了下跌的慢慢熊途，中途有偶然的回调，但是马上会被更大的一波下调覆盖。

外部环境变化莫测，市场竞争激烈，房地产市场经过24年的发展，已经从住宅稀缺的增量房时代进入了住宅的存量房时代。在增量房时代，为了加快城市化的进程，越来越多的农村人口进入城市，加剧了人口与租房之间的矛盾，城市人口的增长速度非常快，城市住宅的建设速度远远落后于人口的增长速度，为了解决租房问题，国家大力支持房地产的开发，提供住宅的供应，这个阶段属于增量房的时代。

但是，人口是有限制的，中国很久以前就开始了计划生育，控制人口过快的增长，在改革开放初期，计划生育成为我国的一项基本国策。新增的人口比例在减少，那么以后的租房需求也会随之减少。据相关数据，中国基本上解决了住房问题，每个人大概有1.1套房，自此正式从增量房走进了存量房的时代。解决住房问题是继解决了温饱问题之后又一伟大的成果。

很多人有疑问，为什么我还没有房？不是你没有房，是你在工作的城市没有房，是你没有三室一厅、地处市中心的房子。就以笔者自身为例，如果在深圳，我现在买不起房，以后的几十年内也未必能买得起房。但是笔者在一个十八线的小城市里的小农村的自家田地上盖了一所一百多平方带装修的房子，而这所我一年住不上一回的房子确确实实是我的房子，我也算是“有房”一族了。

很多人觉得有房就是在自己工作的城市里有一套属于自己的房子，但是城市的资源虽然丰富，但是确实有限的，它是有边际的。深圳可以满足一百万人的住房，也可以满足一千万人的租房，但是它没办法满足五千万甚至是一亿的人口。据广东省统计局的数据，截止2017年，深圳的常住人口大约为1252万，深圳市政策研究室主任、党组书记吴思康在2017年4月份在某高峰论坛中表示深圳目前有1041万套。这两组数据说明了什么，即使在人们趋之若鹜的深圳，人均都有0.8套房，以两、三人为一户计算，深圳的住房完全可以覆盖住房需求。房子建了那么多，却没有那么多人住，那么空置率就出来了。

国家电网在2017年做过调查，将一年一户用电量不超过20度的住房判定为空置房，推算出大中城市的额房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.95，农村房屋空置率为14%，查电表的方式得出的仅是保守的数据，真实的空置率比这数值要高。在2015年腾讯网等机构抽样调查了196个城市，得出的结论是一线城市空置率是22%，二线城市24%，三线城市是26%。但是由于样本采集不够科学，持续的时间比较短，不能反映真实的空置率。但是无论从国家电网的数据还是腾讯等调查机构都反映了一个事实，就是房子的空置率偏高。根据国际的标准，空置率在5%-10%属于正常区间，在10%-20%就已经是危险区间了，房子的供应大于需求，而我国的房子空置率大概率落在这个区间。对比同期的其他欧美国家，英国仅为1.4%，美国1.5%，长期维持在一个比较低的水平，而我国和日本空置率都是在高位的。

为什么我国的空置率那么高，原因有很多方面，最重要的就是房子的投资属性。如果在十几年前问中国最好的投资是什么，那么答案一定是买房，加上杠杆尽可能的多买处于一线城市的核心地段的房子，投资的收益绝对比做企业大。而且还不像做企业那么复杂，只需要坐等升值就好了。房子的持有成本很低，不像香港那样有空置税，也不想其他的欧美国家那样征收房产税，所以为房子长时间持有提供了条件。长时间持有房子不仅可以享受升值，还可以降低交易的成本。

除了投资属性，宁可空置也不出租的现象提高了房屋的空置率。由于房屋出租后就不再是新房，房主出手变得困难设置会降价出售，在租售比高达70、80的情况下，租金还抵不上一次涨幅，房主囤房不租也就可以理解了。个人囤房最厉害的原铁道部部长刘志军被捕的时候，查封了374套房产，惊呆世人。被网友调侃成为“广东房爷”的赵海滨用两个身份证做掩护，拥有192套房子。不仅个人囤房，企业也囤房，3000多家A股上市企业，至少有1000家企业对房地产进行投资。

这次楼市的调控绝对不是短期的，而是作为一种手段长期的贯彻下去，在这波漫长的房地产寒冬中，谁能坚持到最后，谁才是最后的赢家。今天，地产股市值飙升400亿，只不过是一条“房地产限购全面取消”谣言的传播，还有部分城市下调首套房利率和部分城市放款提速的这两条消息的利好综合影响下的产生的效应而已。

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