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中山哪个地方房子值得购买「中山买房哪个地段值得投资」

来源:   2024-03-01 08:16:16

文/曹俊

在粤港澳大湾区中,中山市的位置非常特别,或者说优越。

中山地处珠江出海口,背靠广州佛山,东与深圳、香港隔海相望,东南与珠海市接壤,在周边热点城市、热点概念的诱惑下,中山房价慢慢失守了。




在2015年之前,中山镇区的房价保持在2000-4000元,市区的房价保持在5000-8000元,当时紧邻珠海市中心(新老香洲)的坦洲最先被珠海人炒起来,房价开始破万。

紧接着“深中通道”这个重头戏来了,深圳炒房客在短短一年时间里把中山房价抬升到1万元,平均薪资在3000元左右,没来得及买房的中山人差点没哭出来。



深中通道预计2023年通车


中山楼市至此开启了2年的火热期,2015、2016年2年内中山楼面价翻了四倍,2017年在限购限贷政策影响下,量价齐跌,2018年深中通道动工、港珠澳大桥开通,中山楼市逐渐平稳。

中山可炒作热点非常多,第一个就是东部组团,火炬、翠亨受到深中通道、深圳前海的外溢;第二个南朗镇北部紧邻珠海唐家湾高新区,珠海北站会有深珠通道连接深圳(轨道交通),两地目前存在1万元的差价;第三个是三乡、坦洲靠近珠海香洲,买不起珠海市中心的人会到中山买房;第四个东北组团的黄圃镇、三角镇、民众镇三个镇靠近广州南沙,是广州炒房客重点关注对象;第五个就是中山自己的市中心,岐山和东区。




到了2019年,无论是本地购房者还是外地炒房客,对这些热点都产生了一定“免疫力”,不会头脑一热去投资中山房产了,因为他们都慢慢发现一个事实,中山房价越来越贵,但相应的配套产业却发展得异常的慢,建设了7年的翠亨新区,除了一片片没人住的高层、别墅,毛都没有。

如果在2015年,买入中山是没有问题,但到了现在,中山房地产市场的逻辑已经发生转换,住宅市场疲软,成交量走低,二手住宅价格下跌,土地市场持续低迷,开发商隔几个月就放出一批“特价房”……

在当下全球经济增速放缓,房地产调控政策趋严的节点下,房产投资要变得更加谨慎,而投资中山的房产,除了增值外,需要考虑更多的是资金沉淀成本和房产的抗跌性。

把眼光放得更长,我们看看中山市在2035年是如何对自己进行定位的

2018年9月25日,中山市城乡规划局发布了关于《中山市域组团发展规划(2017-2035年)》,草案重点如下:

1、自我定位:珠西综合交通枢纽、湾区精品活力都会、世界专业制造名城;

2、人口规模:据规划草案,2035年中山常住人口规模将控制在550-600万人;

3、空间结构:“一主三副、一城双核”由岐江新城主中心与翠亨新区主中心共同组成市域主中心,形成未来中心城区一城双核结构,面向湾区,承担市域现代服务中心与区域专业化创新服务中心的重要职能。

4、航空上,加快推进深中通道、深茂铁路建设,形成湾区机场群服务核心区,将中山建设成为搭乘飞机最方便的城市;

5、铁路上,争取广中珠澳客专建设,形成西岸高速铁路大通道。实现多通道环湾轨道联系,争取深肇城际经中山中心城区、翠亨新区对接深圳,与环湾城际交汇于翠亨新区。打造中山站为珠西综合主枢纽,中山北站、翠亨新站、小榄站、民众站为次枢纽。

6、其他交通上,强化湾区联系,重点方向推进大运量轨道交通建设,衔接广州地铁 18 号线和佛山地铁11号线,预留跨马鞍岛对接深圳地铁线路。预留环湾地铁通道,接南沙新区枢纽站,对接珠海。

7、各大组团上,到2035年,中心组团常住人口约 160-170 万人、东部组团常住人口约 90-100 万人、东北组团常住人口约 50-60 万人、西北组团常住人口约 120-130 万人、南部组团常住人口约 70-80 万人。



整个规划的亮点就在“珠西综合交通枢纽”,中山的区位优势这一刻体现的淋漓尽致,南部有珠海北站,珠海机场,东部有深圳宝安机场,北部有佛山高明新干线机场、狮山镇佛山北站,广州南站等,所以中山对自己的定位还是非常准确的。

在城市规划中心方面,也没什么问题,但从中山“石岐镇——东区——翠亨“的发展方向上来看,翠亨新区的潜力要比岐江新城大得多,最主要原因还是来自深圳的外溢,2023年开通的深中通道可以说是整个中山的希望(不限于楼市)。

中山市不缺地,翠亨新区可用地面积也较多,但翠亨新区起步区——马鞍岛住宅用地十分稀缺,占比不超过7%,房企拿地竞争难过的激烈程度可想而知。



翠亨新区起步区是深中通道在中山的落脚点,位于珠江口西岸,翠亨新区东北部,包括横门西水道东侧的马鞍岛、横门西水道西侧的翠亨国家湿地公园两部分用地,总用地面积56.15平方公里。

规划形成“双心、一轴、多廊、六区”的空间结构。




其中,“双心”是结合翠湖公园及其周边打造北部区域的生活休闲中心,为工业片区就近提供生活性服务的工业领里中心;“一轴”是沿翠海道打造多元等功能的城市综合发展轴;“多廊”是沿主要和河涌水系打造景观廊道和视线通廊;“六区”是产业提升发展区、北部综合服务区、健康产业聚集区、先进制造区、客运码头商业商务区、生态休闲区等六个功能区。




翠湖公园




马鞍岛首个住宅项目,万科西湾汇(万科翡翠海湾),距离深中通道不到3千米,预计15分钟内直达深圳前海。这个项目还没有开售,预计9月开放展示中心,10月出备案价格,这个价格将重新定义翠亨新区。

翠亨新区几个在售楼盘有敏捷锦绣海湾城,总建面超百万,涵盖洋房、别墅、商务会议、海洋温泉度假、风情商业等功能,居住人口超过10万人。目前主推九期90-136㎡,全双阳台,户户朝南,户型设计没有问题,缺点是相比于旁边的碧桂园保利天启和保利领秀海,物业管理方面可能有所欠缺。




锦绣海湾城九期





锦绣海湾城126㎡客厅餐厅




锦绣海湾城对面可以看到珠海唐家

广珠城际铁路会对碧桂园保利天启造成一些噪音影响,保利碧桂园领秀海的户型设计比不上锦绣海湾城,但保利和碧桂园的质量和物业要好一些。




广珠城际铁路和碧桂园保利天启


如果把眼光放在当下,目前中山最适合购买的是东区

中山是依靠制造业起家,但从2012年后,一直引以为傲的中国制造业成本优势逐渐丧失,沿海地区频现倒闭风潮,如果在新一轮科技革命中,中山没有做好制造业的转型升级,那么即使成为了珠西交通枢纽,自身没有实力也很难在大湾区中吃到红利。




2007年到2017年中山GDP稳步增长





2017年珠三角9市中山GDP排名和GDP增速,中山并不突出

房地产是一把双刃剑,在中山,民营经济、实体产业撑起了中山的半壁江山,是拉动经济增长的重要动力,但中山民营企业大多是中小微企业,在转型升级中缺技术,缺人才,更缺资金,房地产的快速繁荣让很多民营企业家都投身炒房,或转为房地产开发,这对于制造业的打击是不可想象的。

以中山的火炬开发区为例,其经济多年位于全市的首位, 2017年经济总量413.15亿,与第二名的小榄相差近100亿。就是这样一个经济强区,其道路上车辆寥寥无几,酒店、餐馆、商场都十分安静,到了晚上,居民楼里只亮起为数不多的灯光,整体上看竟显得有些萧条。



冷清太阳城,火炬开发区最大商场



空无一人的创新创意产业服务中心


街道上行人车辆寥寥无几



火炬开发区在售的有澜溪泮岛(1.55万)、君华硅谷(1.6万)等,这些楼盘周边的项目阳台上大多挂一个“臭”字,据说居民在清晨会被臭醒,怀疑有企业在偷偷排放。

一方面可以理解为,火炬开发区的配套还不完善,人气不足,且产业多数为中低端;另一方面,中山的经济实力以及对新区的运营能力是有待提高的,火炬开发区的中低端产业基础不能算是产业优势,投资这里要重点看项目与高速入口距离的远近。



万科柏悦湾位于东区和火炬交界,背靠五桂山及高尔夫球场,目前基本售罄


在中山,房价领跑者不是靠近深中通道的翠亨新区,而是中山的政治、经济、文化中心——东区街道。

以前中山的城区在石岐,随着城市的发展,石岐的空间逐渐饱和,城市的中心转移到了东区,东区作为中山的新CBD,背靠五桂雄峰,环境优美,区内路网四通八达,交通便利,拥有优质完善的生活配套,中山博览中心、文化艺术中心、全民健身广场、兴中体育场、博爱医院等城市生活配套均坐落于此。同时也聚集了中山最好的学校,以及孙文纪念公园、紫马岭公园等旅游圣地。




石岐随处可见的旧楼


石岐利和广场

东区的购买人群以本地改善型为主,或者说中山有钱人都会买东区,房价普遍在2.5万左右,对资金的要求较高,而且从涨幅来看,近年来其二手房上涨空间基本与全市平均水平持平,所以东区的房产特点主要是自住和“抗跌。

简单介绍两个东区的项目,时代云来,因清晨可以望见五桂山上缭绕的云雾而得名,有小高层、高层和超高层组成,三溪村裕溪街1号,旁边是三溪文创小镇,超低容积率2.0东区罕有,附近就是远洋大信商圈,周边名校云集,生活配套齐全,均价2.4万。缺点是虽然靠近五桂山,但部分户型的景观并不出色。






时代云来

华鸿珑悦轩,名校环绕,南侧是朗晴小学、西侧是中山市第一中学、北侧是精彩童年幼儿园,均价2.6万,但要签双合同(装修费一次付清),三百万的房子即使3成首付也要交150万。






除了中山的中心区和东部组团,中山还有两个“价格洼地”

第一个就是靠近的广州南沙的东北部组团(三角镇、民众镇和黄圃镇),距离万顷沙地铁站10公里左右,万顷沙站价值非常大,广州18号线是市域快线,最高运营时速达160km/h,万顷沙到天河市中心仅需30分钟,所以东北部组团购房者近一半是广州的炒房客;

第二个就是紧邻珠海市中心的坦洲镇和三乡镇,由于珠海香洲人口密集,房价高昂,坦洲和三乡承接了大量珠海刚需外溢,这两个镇换手率非常高,近两年二手房的涨幅也非常可观,但珠海只对两镇的房价起到了带动作用,对其产业没有太多帮助,所以这两个镇只适合短炒不适合长持。

综上所述,中山的投资价值:东部组团>中心组团>东北部组团、南部组团

简单来说,以深中通道为核心,翠亨新区的启动区马鞍岛价值最大,15分钟内直达前海,美其名曰“前海西岸”;其次翠亨新区、火炬开发区,距离深中通道高速入口越近价值越高;其次是市中心组团东区街道,享有最成熟完善的配套,是最稳定的投资。

靠近南沙的三角镇和黄圃镇,价值没有想象中那么大,南沙自己成长起来还需要10年时间,想靠南沙的辐射带动就是更加久远的事了,而民众镇要比以上两个镇价值高一些,因为民众镇不但靠近南沙,距离深中通道也不算远;靠近珠海市中心的坦洲和三乡,其产业主要是传统制造业,珠海香洲对其帮助不大,而且香洲目前的房价折半后就是坦洲房价的天花板,放在以前适合短炒,而现在挑一挑笋盘也还有机会。

其它没有提及的镇、组团投资价值不大,中山对社保要求是都可以谈,问题不大(交几千元到1.5万不等),房贷利率上浮15-20%,且有在供的房贷是不可以再贷款的。

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