商住不好卖「商住房卖不掉以后怎么办」

2018年楼市比较爆炸的事件，你能想到什么？我能想到的其中之一，就是房企暴雷。A股上市的中弘股份，在2018 年9月至10月期间，连续20个交易日股价低于1元，触发了相关退市规则，深交所决定公司股票终止上市。这是中国首单被强制退市的上市公司！而在此之前，中弘老板王永红被爆已经跑路了！

有道是三十年河东三十年河西，这则消息不禁让人感慨世事无常啊。究竟是什么原因导致其落得如此下场呢？这里面自然有企业经营不善的原因，但更多的恐怕市场环境的因素。对中小房企来说，一点风吹草动都能让其伤筋动骨。

中弘虽然算不上什么知名大房企，但是在当年也是非常有存在感的。其代表作就是中弘·北京像素，该项目位于朝阳常营，紧挨着地铁六号线草房站，算得上是北京最著名商住大盘。整个项目将近1万套房源，2011年，1万1的价格开盘，随后价格一路走高，2016年底最高飙升到了6万元/平米，常年位居朝阳区二手房交易量前列，最多的时候楼下有20多家中介公司！

所谓盛极必衰，2017年全国楼市一片热火朝天的的时候，商住房在政策上遭到强力打压，市场急转直下，一直到现在都没缓过劲儿来！我们无法确定，中弘的崩塌是否与此有关系。但商住限购政策的出台，确确实实让一大批房客在想法上产生了分化。这里面，有的是本本分分的租房客，有的是已经上车想甩锅的老业主，但是也有不怕死想接盘赚一笔的投 资客！

那么真实的情况究竟是什么样的呢？带着这个疑问，我来到了这个传说中的商住神盘一探究竟。

中弘·北京像素虽说地处东五环外，但紧挨着6号线草房站，负责任的说，地铁20分钟到CBD是没有问题的。不过能不能挤得上去就得看造化了，我们公司的小黄同学对此深有体会。

小区一共19栋高楼，窗户密密麻麻，东南西北各种朝向都有，夜幕降临灯光亮起的时候，就像一个一个的像素点，小区或许也因此得名。这里有近1万套房源，面积从30到100多平米不等，不少是复式结构，居住着三万多人。

小区内的公共设施算是比较齐备，超市、商铺、篮球场、活动中心都有，生活氛围比较浓厚，人气比较旺。但是平心而论，维护的是真差啊，不少设施已经锈迹斑斑，小区绿地里到处是垃圾和宠物的粪便。这也能解释一种现象：老年人觉得这里好，因为邻里街坊热闹；年轻人觉得这里不好，因为生活不够精致。

我们再看看楼道内部。小区是2010年建成的，但是物业维护不够，楼内就有点老旧宿舍的感觉。每层约20-30户，走廊又暗又长，张贴的小广告随处可见。

小区周边经过了将近10年的发展，目前虽说不上是高端大气上档次，但相关配套基本能够满足日常生活的需求。楼盘北侧1公里有陈经纶中学保利分校。1.5公里范围内，有常营公园和常营体育公园两个市民活动地点。如果到了周末，可以坐一站地铁到常营站，这里有大型的商业综合体---龙湖长楹天街。

仅从居住角度来看，我能给北京像素打7分。虽然小区的物业养护做的很不尽如人意，但是便利的轨道交通、较为完备的配套设施、业已形成的居住氛围，足以给他拉分不少。一分价钱一分货，纯从性价比的角度来看，中弘·北京像素已然超过很多同类型楼盘。很多北漂的第一站选择在这里租房是有道理的，他们没有户口、暂时没有购房资格，需要便利的生活、又要方便的地铁通勤，中弘·北京像素总是备受青睐。

在北京，租房者的心态通常比较直接，能住就租，不能住就换个地方租。从头至尾讨论的只是“居住”和“租金”两个关键词。而购房者则完全不同，他们考虑的不只是“居住”，更有资产的保值和增值效应，对于一个商住产品更是如此。无论是在当年还是如今，一个人在中弘·北京像素买房子，如果他说完全是为了自住，那我绝对不相信！当年摆明了要靠中弘·北京像素大赚一笔的也大有人在！

2017年3月26日，为抑制过热的房地产市场，北京出台了空前严厉的商住房调控政策。明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”；政策同时规定，政策执行前已销售的商住房可向个人出售，但要求个人名下无房、五年社保或缴税，并且只能全款购买。购买商住房的条件变得异常苛刻，有人评价这等于对商住房市场“一剑封喉”。

对于中弘·北京像素来说更是如此。目前主流二手房平台挂出的销售均价显示，中弘·北京像素的销售均价基本在4.2-4.7万/㎡之间，周边的几个二手房小区，如：首开畅心园、金隅丽景园、保利嘉园均价也基本如此。但问题就在于，其它商品房小区可以贷款，而中弘·北京像素需要全款购买，一下就要拿出至少多一倍的价钱，搁谁谁受得了；就算这一点能忍，但小区环境、物业管理之乱也是摆在明面上的；再加上商住限购、中弘暴雷退市等一系列利空消息，对购买预期又是一个打击。综合多方因素来看，中弘·北京像素真的是毫无优势可言，中介的挂牌价格是一方面，真正的成交价就难说了。宏观数据也的确如此，商住限购一年时间里，北京商住的价格出现了 30％以上的跌幅，而成交量跌幅更是高达 90％，几乎成了“一潭死水”。说到底，苦了那些在高点接盘，想要保值甚至增值的业主！

虽然商住房市场空前冷淡，但也有投 资客在冒险寻找机会。因为要知道，北京像素可算是商住房里的极品，326新政前售出的，不受个人交易限制，而且是民水民电，再加上地理位置优越，租金还是很可观的，6、70平左右的房子整租租金7000元/月左右。此外，商住房还可以租给公司用于注册地址，一年小1万还是有的。而这样的房子买到手仅需要370万左右。以此粗略计算，中弘·北京像素的年投 资回报率约为2.7%，租售比约37年。而这两组数据放眼到全北京，分别仅为1.85%和54年。考虑到未来租金上涨，以及可能的政策变动，部分投 资客看似冒险的选择也确实能够理解。

我向来认为房子是用来住的，不是用来炒的。对于很多中弘·北京像素的老业主来说，当初买房确实是为了自住，7、8年过去了，人家有了换房的需求也是无可厚非。然而一纸商住限购令让他们瞬间错愕了，别说换房了，能顺利卖掉回本都成了奢望。因此，贸然卖掉真的不是一个好的选择。或许那些炒房客的思路，值得那些被套牢的自住人群好好借鉴一下。

目前商住房政策最严格的城市是北京与广州，半个月前，广州出台了《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，指出“2017年3月30日之前土地出让形成的商服地块，允许个人购买”。广州的动作是否意味着北京也会部分放开对商住房的限制政策呢？