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甘井子房子值得投资吗「目前投资什么好」

来源:   2023-10-11 18:17:06

上周五,《房探007》节目组现场连线了大连新峰房地产顾问有限公司高级分析师李云龙,从大数据角度全方位分析限购情况。但还是有一些听众向我们反馈:半个小时听得似乎并不过瘾,要么再把李老师叫过来聊聊?

于是,我们这一次把李老师请到了直播间,针对市内各区成交量、甘区各大板块市场表现等热点话题展开讨论。

1、距离3.22限购,已经过了整整一周的时间。作为大连主城区唯一不在限购范围内的区域,甘井子区这一周的销售情况和价格走势如何?

答:我们可以从交易备案数据和市场调研数据这两方面来分析。

交易备案数据也就是我们买完房子的网签数据,这次限购的细则中提到了“五日内一次性申报”。从22号到现在五天时间已经过去了,那么备案数据怎么样?

市内五区普通住宅,上周成交量1003套,限购前一周成交量718套,增长了40%,比限购前多成交了285套。限购的四区,上周成交406套,比限购前增长了36%;甘井子区上周成交597套,比限购前增长了42%。限购区增长幅度大我们可以理解,那为什么甘井子区增长幅度要比限购四区还要高呢?

查看成交明细我们发现,上一周辛寨子、生态科技创新城等甘西区域成交量占到了40%以上,90-120㎡改善三室成交居多,其次是60-90㎡刚需两室,像我们之前说的,这次限购是为了保护刚需、改变市场成交结构。从目前数据来看,购房者开始慢慢关注甘区改善市场了,这是一个好苗头,但我们不能完全下定论,还需要长期观察。另外限购政策对刚需客户也起到了促动作用,不少刚需客户也意识到调控是为了防止房价过快增长,而不是让房价下跌,坚定这一想法之后开始进入市场。

除了交易备案数据,我们每周也会对市内100多个在售项目进行调研,这类调研数据可能更接地气,更能体现市场的动态变化。

限购前一周,市内五区成交商品住宅805套,限购之后成交了1732套,实现了翻倍增长。限购区域上周成交443套,相比增长了46%,甘井子区成交1289套,相比增长了157%!

在此期间,很多项目都有加推。如万科·新都会上周推出了450套公寓产品,30-60㎡LOFT,未来价值可期,几经售罄;华润·二十四城加推200余套洋房,到访客户与房源数量相比,高出约75%。中华城、招商·海德公园、金地自在城等甘北项目也均有加推,产品面积多集中于75-100㎡之间,刚需产品占比较大。

新峰地产调研获悉,市内五区整体成交均价受区域成交结构影响出现下降,价格从16454元/㎡降到15557元/㎡,下降了近6%,可以看出调整初见成效。

2、目前,甘区各大板块的市场行情和产品布局有着怎样的特点?

答:我们习惯于将甘井子区分为西部和北部两个阵营。

先说北部,我们来重点分析大连湾、体育新城、华南、泉水、老甘井子和钻石湾。

先说北部区域成交量最多的大连湾,2018年成交699套,目前均价9597元/㎡,存量8255套,去化周期30个月,成交主力区间为40-100㎡。从单价和产品面积上,我们将此区域定义为刚需板块,而且大连湾是目前甘区去化周期最长的区域。

再来看泉水,均价12628元/㎡,库存量1177套,但去化周期为25个月,也不算很理想。该区域可售项目其实并不多,只是在营销上不及其他区域,没有密集的品牌铺设,而且泉水有大量的公租房,使得区域在定位上更趋向于刚需。

甘北区域的价格高点,出现在华南与钻石湾。目前华南均价15089元/㎡,钻石湾均价15122元/㎡。钻石湾是目前甘北改善最为集中的区域,成交主力区间为110-170㎡,单价也不低,未来仍会有大量改善新品入市。而华南坐拥强力配套,去化周期在11个月左右,吸引了不少100-140㎡的改善客群。

接下来我们看西部区域。西部核心机场板块,目前均价最高,为17593元/㎡,成交主力区间为70-130㎡,甘区政府坐落于此,有甘井子区实验小学这样的优质学区,也有万达广场这样的中高端商业,单价高、配套全,被定义为改善区域。

目前比较火热的泡崖板块,成交均价14614元/㎡,去化周期3个月左右,可售货源仅存514套,华润·二十四城一期即将售罄,二期有望在今年6月入市,届时价格可能还将上涨。

辛寨子目前存量1676套,均价16202元/㎡,在甘区位列第二。该区域是大连向西发展的一个重要连接点,有大量的改善产品,去化周期在10个月左右。

生态科技创新城板块,为甘区销售量最多的区域。目前品牌开发商较多,均价为12144元/㎡,主力产品在30-110㎡之间,去化周期4个月,后续仍会不断新推。

3、限购之后,有人说“甘井子的确不限购,但是谁家有了两套房子以后,会选甘井子作为改善呢”。对这种观点,应该如何看待?

答:首先,这种想法是没错的,我们不否定中、西、沙、高在某些方面发展得确实比甘井子区好,但也不能完全认定甘井子区以后会不如限购区。

在地理版图上,机场一带才是大连真正意义上的城市中心。而大连国际机场是目前全国仅存的一个位于市中心的机场,政府一直在研究这个机场是否迁移,因为机场在城市中心必定是不安全的,对居住也有负面影响,交通堵塞、噪音污染都在影响我们的生活,迁走之后房价自然会上涨。

有旧就有新,未来新机场商务区也将有新的突破,会成为甘井子区北部的新核心。而与机场新区相连接的体育新城,有着大连乃至东北最棒的运动场馆,这个区域未来也会像老体育场一样人头攒动。

钻石湾海底隧道工程与地铁4、5号线,都是甘区未来的交通主力,钻石湾未来有望成为与中山区连接的关键点。沿海一带面朝南方,夜里可以看到中山区繁华的夜景,很可能会成为中山区住户改善的第二居所。在大连的城市规划上,也将钻石湾定义为“城市副中心”,与西安路、华南同一等级。

说了这么多,无非是想告诉大家:很多时候我们买房子,不能只看现在,也该看看未来。未来限购区域价格一定会涨,可是你现在已经买不了了,既然条件不允许,那为何不将资金投入到可购买并且有上涨空间的区域呢?至少你现在买了,可以较少持有资金的贬值,以后中、西、沙、高不限购了,你也可以轻松置换房产,实现双赢。

4、甘井子区有刚需产品,也有改善型产品,不妨给购房者一些合理置业的建议。

答:改善人群可以围绕目前已有的成熟商圈进行置业。甘井子区目前有两大核心商圈,一是华南商业区,二是机场万达广场商业区。这两个区域配套十分完善,就拿机场打比方,万科摘得的南松路宗地可售楼面价都已达到19204元/㎡,可见它的区域价值很高。

再说刚需,当前刚需分为西、北两个阵营,我个人看好西侧一带,自然环境相对较好,可以考虑生态科技创新城板块,目前品牌开发商众多。再者可以选择体育新城板块,未来该区域负责与机场新区进行连接,并且挨着华南,机会必然很多。“北华南”泉水至后盐一带也可以选择。如果要用一句话概念,那就是“甘区双核选改善,核心边缘选刚需”。

5、未来一段时间内,对甘区项目的成交价格和成交量,以及区域发展有怎样的预判。

答:这仅仅只是一个开始,这种上升会持续到春季房展会之前。展会前一周,是客户的观察期,部分客户想借着展会的机会拿到好折扣。另外,土地放量也会陆续而来,2017年甘井子区计划实施储备土地面积920公顷,会随市场变化而酌情供地。

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