楼市遇冷各城市又不断出台救市力度比一个大

从去年下半年开始楼市开始不断降温，直到年底越来越多的城市房价出现下跌，最后逐渐形成了普跌的趋势。根据相关数据显示，在去年的5月份我国前70城中新房价格出现下跌的城市达到了52个，占比超过7成，二手房价格出现下跌的城市达到了64个占比超过9成。

尽管房价不断下跌房产税将准备立法，但商品房成交量却没有提升，反而也不断下跌，出现量价齐跌的情况。这就像你去菜市场买菜，菜价格下跌了，但仍然卖不出去。根据相关数据显示在今年的5月份，我国重点30城商品房成交量同比下跌51%，深圳更是出现了“0成交”的情况。另外在今年的5月份我国百强房企销售业绩下滑超过4成，拿地总额下滑更是超过6成，超过百亿规模房企的数量更是同比减少了将近50%。

到了5月份，尽管楼市有所回暖，但成交量相比去年同期仍然下跌不少。根据相关数据显示，在5月份北京新房成交量同比下跌了31%，上海同比下跌了43%，广州、深圳的跌幅同样在30%以上。房价和住房成交量的持续下跌情况下，很多城市为了稳定楼市都不同程度地展开了救市行动。

自从春节之后，各大城市都出台了不同程度的救市政策。例如哈尔滨首先出台救市政策，主要针对两点，其一是减轻房企资金压力帮助房企脱困，其二加大对刚需购房者的补助力度，进一步促使住房需求的合理释放。紧接着在今年的5月1号，郑州出台了“楼市新政19条”，包括重启货币棚改，取消“认房又认贷”等等。还有福州甚至宣布直接取消“限购”，可以说救市力度一个比一个大。

有人说现在楼市遇冷，各城市又不断出台救市政策，那么能抑制房价上涨的房产税是否会“失约”呢？

想回答这个问题，我们必须先了解我们国家为什么要出台房产税。首先征收房产税可以缩小贫富差距，优化资源配置需求。我们知道过去这些年贫富差距之所以被不断拉大，跟房价持续上涨有着非常密切的关系。而房产税通过对高收入拥有多套房的富人多征收，对于低收入者少征收或者不征收，以调节富裕阶层财富为主的税种，其目的是通过对社会财产的征收，缩小贫富差距。另外征收房产税也有利于优化房地产的资源配置，使占有房产较多的人，为减轻税收负担，必然主动出让部分房子，促进房屋资源的优化配置。

其次开征房产税是健全财产税体系，规范财产税制度的需要。我们知道财产税是现在世界上大多数国家普遍设置的税制，是一个国家税收体系的重要组成部分，是一些西方国家地方政府财政收入的重要来源，根据相关数据显示财政收入应该占地方财政收入的50%以上。而我国过去根本没有建立规范的财产税收体系，财产税不仅税种单子，而且征收范围窄、税收规模也小。这也是我们国家很多城市发展过于依赖房地产行业，地方政府财政收入过于依赖土地出让金的主要原因。所以出台房产税可以有利于促进地方政府克服短视行为，可以保证其长期收益而注重改善投资环境，从而为促进中国城市经济的良性发展。

最后征收房产税可以合理利用土地，抑制“炒房”行为。因为过去20年我国房价持续上涨，所以我国炒房风气盛行，不仅一些个人和团体炒房，甚至很多上市企业也参不断囤房炒房，造成我国房地产行业的发展存在一些泡沫，不利于未来房地产行业得稳定发展。而房产税的出台可以起到增加“炒房”者的成本，抑制炒房行为的发生，促进房地产资源的高效流动和充分利用。

由此可见长期来看出台房产税有利于我国未来城市和房地产行业的稳定发展。而对于房产税是否会落地，其实在2017年已经给出了定论。在2017年财政部的会议上，财政部部长就提出要以“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。而从去年开始关于房产税的消息越来越多，首先在去年的5月11号，财政部会同四部门在北京召开了房地产税改革试点座谈会，听取了有关方面的意见，并首次加入“试点”二字。其次在去年的5月15号，《求是》杂志发文指出要“扎实推动共同富裕房产税将准备立法，做好房地产税试点工作”。最后在去年的5月23号，全国人民代表大会正式通过了关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。

从房产税的作用和高层放出的诸多消息来看，出台房产税只是时间问题，不会因为楼市遇冷而“失约”。

专家提出“免征面积”方案

至于该如何征收房产税，我国很多专家也提出了很多行之有效的建议，其中最被认可的是我国财税专家张学诞提出的建议：征收房产税应该以40/人或者60平/人为起征点。也就是说只有一个家庭的人均住房面积超过40平方米或者60平方米才达到征收房产税的标准。另外征收房产税的税率应该设置为0.2%~1.2%之间，按照阶梯的方式征收房产税。

关于张学诞给出的房产税征收方案，笔者认为还是比较认可的。因为首先来说对于生活在城市的大部分家庭来说，人均住房面积40～60平方米已经足够用来居住，所以征收房产税对刚需影响很小，即使一些刚需有所超标，因为征收房产税的方式是阶梯形式的，所以影响不大。

房产税影响最大的还是那些拥有十几套甚至几十套房子的投资炒房者们，他们的征收标准肯定是最高标准，也就是总房款的1.2%。如果他们有一套100平方米，平均价格1万/平方米的房子，那么这套房每年就需要缴纳1.2万的房产税。在如今的楼市行情下，如果每年还要缴纳1.2万的房产税，很可能面临持房赔钱的局面。因此对于投资炒房者来说，房产税出台后将大大增加他们的持房成本，更加有利于房子回归居住属性。

房产税出台后，两类人要做好准备

第一类人：三四线城市或者城市郊区拥有多套房子的人

如今我国的城镇化率已经达到了64%，所以一方面我国城镇化速度必然会不断放缓，另一方面城镇化建设进入高阶阶段，人口会进一步向大城市集中。所以导致一些远郊房和三四线城市房产会不断贬值，如果在出台房产税，这些地方的房产会进一步贬值，如果大量持有这些房产，很可能会成为负担。笔者建议如果持有的房产大多数都是这类房产，笔者建议还是尽快抛售止损。

第二类人：高负债的炒房客

过去很多炒房者为了收益最大化，买房都会借助银行这个杠杆，因此很多炒房客的负债率都非常高。借助银行杠杆，虽然在房价上涨时，收益会是不借助杠杆的几倍，但一旦房价下跌，其反噬也是不借助杠杆买房的几倍。如今的楼市情况，已经对炒房者不利，一旦房产税出台，很可能会成为压死高负债炒房者的最后一棵稻草，导致这些人出现债务危机。所以对于那些高负债的炒房客，笔者建议最好尽快卖掉自己多余的房子，降低负债率，减少自身的资金风险。