Les Wexner是如何创造出inOhio这个最富有的小镇的

发现被绑在“哥伦布”的名字里--所以，也许，俄亥俄州的哥伦布--本地人莱斯利·韦克斯纳在出发去探索他自己的土地时，把这种精神铭记在心。

上世纪80年代，亿万富翁、零售巨头、慷慨的慈善家韦克斯纳(Wexner)去寻找一个地方，建造一处地产--或者说是一片领地--他的目光落在了位于哥伦布东北20分钟的新奥尔巴尼(New Albany)这座不起眼的小镇上。瞧，韦克斯纳在俄亥俄州中部有485人的村庄买了一块地。

然后他把它变成了国家最富有的飞地。

新奥尔巴尼现在有10，700人口，它的边界已经膨胀，越过县线，蚕食附近的城镇，并在其他地方拉链，以帮助管理道路、学校和基础设施。根据2017年的数据，该地区的收入中值为21.5万美元，是该州5.4万美元的四倍，房屋的平均售价为50万美元。

这个小镇被精心设计成类似于19世纪美国小镇的理想。世界著名的建筑师被雇来设计优雅的格鲁吉亚住宅、绿色草坪和一条迷人的主街，周围环绕着几英亩的公园、自行车道和未被破坏的自然。“没有什么是偶然的，”该市的网站向访问者保证。它与克利夫兰郊区的沙克高地(ShakerHeights)相提并论，20世纪初，一对铁路巨头精心策划了这个社区。

L Brands的创始人Wexner是维多利亚的秘密和沐浴与身体作品的母公司，他在俄亥俄州家喻户晓，在哥伦布也是家喻户晓，他的名字遍布医院、学校和博物馆。他的故事从穷到富：是大屠杀幸存者的儿子，他把一家商店建成了一个零售帝国。他过去和现在--现在已经80多岁了--是该市的主要权力经纪人之一，也是该市最富有的人之一。

韦克斯纳位于新奥尔巴尼(New Albany)的家是一座面积6万平方英尺的城堡，面积如此之大，与世隔绝，引发了媒体的大量报道和猜测；因此，根据哥伦布(Columbus)1990年的一篇月报，盖茨比安有一部电梯，将餐厅桌子扔进厨房，然后由工作人员设置，然后又被抬回餐厅；建造它花费了20多家公司，还有一组下班警察来守卫它。

当他搬家时，人们称新奥尔巴尼为“韦克斯利”--这是一部不仅以他的名字命名的戏剧，也是在他以前生活过的富饶的哥伦布郊区贝克斯利上演的一出戏。

他的邻居、商业伙伴和朋友也建造了房产和房屋。他们中的一些人甚至还搬了他们的商业总部。他们加入了董事会、委员会、基金会和协会，城镇开始形成。

“整个规划好的社区都是这样的，因为莱斯·韦克斯纳(Les Wexner)选择了这样的社区，”10年前从洛杉矶搬来的一位父亲和企业主，一位快乐的居民说。“他是教父”

他是臭名昭著的金融家和性犯罪者杰弗里·爱泼斯坦(JeffreyEpstein)的密友，他今年夏天因性贩运指控被捕，后来被发现死在监狱里。爱泼斯坦是众所周知的一位有影响力的金融家，他在名人、政治家、王子和哈佛大学的学者中走投无路，但他唯一为人所知的客户是韦克斯纳本人。

根据郡的记录，韦克斯纳在八十年代末认识爱泼斯坦之后，他雇佣了一位教师来管理他的财务，到了1991年，他已经授予了他对他的财富、企业和财产的委托书。他们之间的关系延续到九十年代，爱泼斯坦在韦克斯纳的新奥尔巴尼庄园拥有一栋房子，以及以前属于韦克斯纳的上东区豪宅，这两个地点都与爱泼斯坦的罪行有牵连。

2007年，当爱泼斯坦因对未成年人的性行为不端而在佛罗里达州接受调查时，韦克斯纳与爱泼斯坦断绝了关系。韦克斯纳声称不知道爱泼斯坦的犯罪行为，在9月与LBrands投资者的电话中，韦克斯纳说他被爱泼斯坦背叛了。

他说：“被一个病得如此厉害、如此狡猾、如此堕落的人所利用，这让我感到尴尬，因为我离得太近了。”

但爱泼斯坦在新奥尔巴尼的形成过程中发挥了重要作用。1998年，韦克斯纳创立了新奥尔巴尼公司(NewAlbany Company)，以管理他在那里的房地产资产。根据国家记录，正是爱泼斯坦(Epstein)作为公司总裁与韦克斯纳(Wexner)一起签署了公司注册文件。

而新奥尔巴尼公司将是塑造韦克斯纳中西部伊甸园的关键。

哥伦布出口已经成为一个商业强国，一个庞大的企业校园网络和最尖端的制造，物流和数据设施的中心，成功地吸引了谷歌，facebook和亚马逊在其边界内建立商店。

当然，这是故意的。早些时候，新奥尔巴尼公司(现在由韦克斯纳和杰克·凯斯勒担任主席)为一个公司公园预留了土地，这将有助于为一个不断发展的城市建立一个商业税收基础。

今天，占地4500英亩的国际商业公园沿着161号公路延伸了近7英里，这是一条州际公路，像眉毛一样横跨哥伦布，穿过新奥尔巴尼镇。校园是阿伯克龙比和惠誉等国家品牌的总部，Bath&Body Works等品牌的总部，是“财富”500强公司(如DiscoverandAetna)的总部，也是数据巨头的基地。这有助于每年向伦敦金融城注入40亿美元的私人投资。

大部分商业地产都是通过政府补贴、国家经济发展激励措施、地方创造就业计划和市政减税计划建立的。它的成功还取决于城市居民、创造者、房东和行政人员的衷心认可--其中一些人都是四人。

把小镇和公司混为一谈是可以原谅的；新奥尔巴尼公司以巨大的优势成为该市最大的土地所有者，两者之间的公私伙伴关系做出了相应的决定。

纽约市公共信息官员斯科特·麦克阿菲(Scott McAfee)在一封电子邮件中写道：“新奥尔巴尼市在与私营部门合作和合作以支持经济发展活动方面有着良好的记录。”“我们的口号是，我们以企业的速度而不是政府的速度工作。”(新奥尔巴尼公司就此事向新奥尔巴尼市进行了调查。)

沿着从北向南穿过国际商业公园东部的Beech路，世界上三家最大的科技公司--facebook、google和Amazon--都在建设数据中心。他们并不是镇上唯一的数据中心，但吸引科技业巨头是新奥尔巴尼(NewAlbany)协同战略的一部分。

“最大的互联网公司；最大的社交媒体公司；最大的搜索引擎，”世邦魏理仕和数据中心专家的经纪人道格·戈达尔(DougGodard)说。“现在你得到了新奥尔巴尼最大的三家超级规模企业，他们已经证明了这一领域。”

吸引云公司进入新奥尔巴尼的努力始于十多年前，早在数据中心行业成熟到今天的时候就开始了。

“对于新奥尔巴尼村来说，一个有趣的机会是吸引国内和国际公司的‘数据中心’，”该市2006年的战略计划写道。报告指出，数据中心所需能源是传统办公或工业用途的15倍，城市需要投资于光纤网络等基础设施，才能具有竞争力。

同年，向俄亥俄州150万人供电的美国电力公司(AEP)宣布，将把其输电部门总部从哥伦布迁至新奥尔巴尼，建造在当时由新奥尔巴尼公司拥有的土地上。它的新位置于2008年完工，并于2014年扩大，为急需能源的数据中心提供了必要的基础设施。

这个策略得到了回报。根据McAfee的说法，第一个数据中心是在2008年获得批准的，该市现在有9个数据中心，并且正在积极寻找更多的公司在那里办公。

McAfee说：“新的奥尔巴尼市场对信息技术业务和支持数据中心的业务，包括呼叫中心和可能与这些数据中心相联系的公司办公室都有帮助。”“我们还投资于传统和技术基础设施，以帮助支持这类业务。”

除了现有的基础设施和高度热心的经济发展团队之外，新奥尔巴尼还有其他一些优势：它的地理位置非常适合为人口众多的沿海城市服务，土地成本相对较低，靠近哥伦布提供了高技能的劳动力。“哥伦布就在纽约特区和芝加哥之间的金三角中心，”戈达尔说，这意味着它可以为全国三分之二的人口提供更好的装载时间。

戈达尔说：“新奥尔巴尼市和新奥尔巴尼公司正在携手合作，为下一阶段的数据中心准备数百英亩土地。”他说，该市的经济发展团队与AEP密切合作，并派遣团队到全国范围内推销公司。

从比奇路(Beech Road)与新奥尔巴尼(New Albany)南部边界摩尔斯路(Morse Road)的交汇处开始，谷歌正在建设一个价值6亿美元的数据中心，而facebook则几乎完成了一个140万平方英尺的综合大楼。(去年12月，该网站在Facebook上发布了一条来自“友好邻里数据中心”的节日信息。)

Facebook的一位发言人说：“当我们开始网站选择过程时，我们会见了俄亥俄州的乔布斯、2020年的哥伦布、新奥尔巴尼公司和新奥尔巴尼市等当地组织。”“他们的勤奋和专业精神是我们决定的关键部分。”发言人还以基础设施和人才库作为选址的理由。(谷歌和亚马逊拒绝证实此事的细节或评论。)

本月早些时候，谷歌在校园内破土动工，同时宣布与aep就100%可再生能源达成长期供应协议。校园坐落在多兰农场市场的隔壁，这是一个家族式的农场和商店，已经有几十年的历史了。一位在这家商店工作的妇女拒绝透露自己的名字，她说：“这座大楼几乎已经建好了。”“我们可以向后门望去，我们可以看到它。”

在Beech路向北移动，一边是个人护理和美容校园，这是一个试验性的尝试，将整个美容供应链带入一个地理区域，以简化美容物流，专为浴体工程设计，但也为其他公司所用。北面是亚马逊三层楼的综合体。截至本月，该市已批准扩建亚马逊校园，并计划在一个占地100英亩的土地上再建设4亿美元的数据中心。

最后，今年早些时候，穿过新奥尔巴尼的Jug街，吞并并重新划出了484英亩土地，这片土地正在以数据中心的形式出售。

在每一种情况下，数据中心下面的土地都属于或属于NewAlbany公司，通过其子公司MBJ控股公司。出售给这三家科技公司的地块净赚了9950万美元：亚马逊为其68英亩的土地支付了1200万美元，Face book为600英亩的土地支付了7000万美元，而谷歌为225英亩的土地支付了2700万美元。

mbj拥有亚马逊计划的新址下的土地，以及在Jug街以北被兼并的土地上的145英亩的土地。兼并是应新奥尔巴尼公司的要求进行的，也是将土地从农业用途改划为有限就业区，这就允许了一系列商业和工业用途。

每一项交易都由市议会批准，并附带一套州和地方税收优惠。虽然这些决议都是毫无问题地通过的，但一些当地居民的反应记录在一页市议会的会议纪要中，其中包括交通、空气质量和噪音等方面的抱怨。

“你夺走了整个大自然，没有蓝天，没有星星，没有青蛙，没有蟋蟀，”艾琳·迈尔斯(Erin Myers)在2018年的一次计划委员会会议上说。她住在比奇路，每隔15分钟就会听到亚马逊的大门响一次，保安们每晚都在四处走动。

这三家科技巨头都得到了政府的税收补贴，每人得到了大约50到100个工作岗位，而且他们都至少得到了15年的地税财产减免，以换取承诺的所得税。亚马逊获准提供公用事业折扣，其成本可以转嫁给住宅业主。而且，许多交易的不透明性使得很难分析它们的确切价值。

“具有讽刺意味的是，这些数据中心正在进入最富有的社区之一的新奥尔巴尼(NewAlbany)，”俄亥俄州政策事务(Policy Matters)研究员扎克·席勒(Zach Schiller)说。

在全国范围内，关于数据中心对他们所居住的社区的好处存在争论。世邦魏理仕数据中心团队负责人帕特·林奇(Pat Lynch)表示：“我们发现越来越多的社区想要招募这些人。”“这些都是非常昂贵的资产，它们创造了一个良好的建筑基础，从长期来看，它们创造了广泛的光纤网络。”的确，他们没有雇佣很多人，他们也不让汽车上路。“

另一方面，数据公司往往通过谈判获得丰厚的州和地方补贴，而社区却看不到任何好处。据报道，谷歌(Google)、亚马逊(Amazon)和Facebook都使用了保密协议和其他技术来保密谈判，直到受影响社区介入为时已晚。

俄亥俄州是为数据设施提供慷慨免税的众多州之一，它提供了数据中心特定的税收减免，从而取消了对数据设备的销售税。席勒说：“我们一直对数据中心豁免持批评态度。”“(数据公司)正在相当大程度上受益，而这些并不完全是创造就业机会的巨大设备。”

根据该州发展服务局(Development Services Agency)的记录，2014年，亚马逊获得了8100万美元的州奖励，用于在俄亥俄州中部建设三个数据中心，总投资11亿美元，以换取120个工作岗位，年薪925万美元。大部分补贴来自数据中心税收减免，其余部分来自创造就业机会计划。新奥尔巴尼(NewAlbany)向亚马逊提供了为期15年的财产免税，以换取其3亿美元的投资，以换取25份工作和200万美元的工资，即平均每年80，000美元。

2017年，新奥尔巴尼(New Albany)再次同意免除facebook 15年的财产税，化名为Sidecat LLC，以换取7.5亿美元的投资和50份年薪400万美元的工作。该州提供了3700万美元的税收优惠，这是一项比亚马逊更甜蜜的交易。

2018年，谷歌来了。在蒙托克创新公司的名字下，谷歌承诺建立一个6亿美元的数据中心，30个工作岗位每年支付250万美元的工资，约合8.3万美元。除了当地的税收减免外，谷歌还从该州获得了4，350万美元的税收抵免，每一份工作的税收减免额达到了惊人的140万美元。

自那以后，亚马逊和Facebook都扩大了他们的网站，这意味着更多的税收减免、更多的工作和额外的投资。然而，由于这些都是最近的交易，所以有些细节是无法得到的。

在亚马逊的交易中，我们可以用州政府的数字快速计算，因为州政府需要评估其税收优惠，但市政当局却没有。单是州税收减免就意味着每一份工作被没收的税款为67.5万美元，而一名年收入为8万美元的单身人士在2018年将缴纳大约2.1万美元的税款，因此，该州只需32年左右就能实现收支平衡。

新奥尔巴尼并不是亚马逊在俄亥俄州唯一的选择，林肯土地政策研究所的经济学家达芙妮·肯扬指出。俄亥俄州中部的一些城镇正在争夺亚马逊的合同，新奥尔巴尼击败了附近的奥兰治镇，亚马逊最初计划在那里定位其数据中心。

在当地方面，这三笔科技交易都巧妙地利用了俄亥俄州的社区再投资区(CommunityReInvestmentArea)，该项目旨在鼓励对贫困地区的投资。“如果你看一下法令，它本来应该是为那些房屋破旧的地方而设计的。在新奥尔巴尼，有任何房屋破旧吗？“肯杨说。“在我看来，这就像是制定法规的一个例子，税收减免本应针对那些触动你心弦的东西，但他们开着一辆卡车穿过了它。”

亚马逊的交易有更多的层次。俄亥俄州公用事业委员会(PUCO)批准了亚马逊与AEP之间的一项协议，该协议将为亚马逊提供为期10年的公用事业折扣，随着该公司在AEP领域的扩张，该协议将增加。

据哥伦布第一商业杂志(Columbus First Business)的一篇文章称，折扣的价值并未被披露，尽管PUCO表示，成本不会转嫁给居民，但俄亥俄州消费者顾问办公室(Office of the俄亥俄)的消费者顾问辩称，情况并非如此，AEP很可能会找到办法弥补损失的收入。

McAfee在回答关于与谷歌(Google)、亚马逊(Amazon)和Facebook(Facebook)达成协议的一般性问题时表示：“我们明白，企业需要灵活迅速地行动，我们有与公司合作的历史，以使建设一个新网站的过程尽可能顺畅。”

城市和新奥尔巴尼公司之间的这种密切合作对于所有选择在那里办公的企业来说都是正确的，也是新奥尔巴尼公司总体计划的一部分。

根据该公司的网站，这个“大胆的想法”是“建立一个完整的社区，在那里，19世纪城镇的悠久传统创造了建筑和土地之间的和谐，为那些在那里生活和工作的人创造了独特的地域性。”

他创造了第一批室内-户外购物中心之一，伊斯顿镇中心，今天的现场工作-游戏模式的先驱。通过他的影响力和慈善事业，他帮助塑造了哥伦布市和俄亥俄州立大学。

他也不害羞。本世纪初，关于韦克斯纳是否应该再次被任命为俄亥俄州立大学董事会的问题，韦克斯纳打电话给一名记者，强调了他的慈善慷慨。“如果这让你变成了一只胖猫，那我就是最胖的猫了，”韦克斯纳说。

他留下的更持久的遗产就在哥伦布治理的路上。他是哥伦布伙伴关系组织的创始成员，哥伦布伙伴关系是一个影响俄亥俄州经济发展的首席执行官小组，以其公私伙伴关系而闻名。

事实上，该伙伴关系的富人和强国之间的合作，以及城市政府之间的合作，已经被“哈佛商业评论”称为“哥伦布之路”。