融御花园为何如此受购房者的追捧

6月10日晚间，距离深圳市光明区金融街(000402,股吧)华发·融御花园(下称“融御花园”)正式开盘尚有十几个小时，不少购房者就已在售楼处排起了长队，预备通宵等待开盘抢筹。

购房群内网友分享的排队现场

不过，这一排队抢房“盛况”由于人员过于密集，很快引来了警察的关注与清场。随后，开发商也发布公告称，为了防止人员大量聚集，取消原定于6月11日上午9点的认筹及参观样板房活动。紧接着光明区住建局也在11日上午发布通告称，“该项目将由广东省深圳市前海公证处以公证摇号的方式销售，选房顺序与排队认筹先后顺序无关，光明区住房和建设局已要求开发商优化认筹安排，认筹时间将不少于5天，确保有意愿的购房者有充足的时间参与认筹。”

融御花园为何如此受追捧?

一二手房价格倒挂，买到即赚百万?

公开资料显示，融御花园位于深圳市光明区核心地段，总建面约14.5万㎡，户型为92-125平方米的3-4房，是金融街控股及华发股份(600325,股吧)进入深圳的首发之作。

该楼盘与龙光·玖龙台楼盘仅一路之隔，距离在建地铁6号线和13号线交汇的凤凰城站约150米，周边基础设施完善。据传，该楼盘长期备受购房者关注，光进场验资门槛就有50万元。

在业内人士看来，融御花园之所以能成为购房者们疯狂抢筹的“网红盘”，除了项目本身的优势外，或与其周边一二手房价格倒挂相关。

安居客数据显示，融御花园隔壁楼盘龙光·玖龙台公寓一手房标价43600元/平方米，但该小区真实二手房价格已经逼近7万元。此外，附近的光明大第和深房传麒山的二手房成交均价已经涨至7.3万/平方米。据媒体报道，由于害怕被监管，这些楼盘的业主们往往会采取私下交易的方式，而不是直接将房源挂在网上。

融御花园目前网上曝出的预售价格为均价5.09万元/平方米，最低4.7万元起，比周边二手房价格至少便宜了2万元，据此粗略计算，购房者买到即可赚百万以上。

是炒作?

不过，对于融御花园遭抢购一事，有不少网友质疑称，这种火爆现象或是开发商为引起市场关注而雇“托”造势的炒作行为。

有媒体援引知情人士的话称，前来排队的人有不少根本不是购房者，而是购房者雇佣的兼职人员。这些兼职人员在6月10日下午6点多接到通知，要求排到第二天早上，并开出了日结150元-210元的“高薪”。

对于上述传闻，《国际金融报》记者拨打了该楼盘开发商的联系电话，但截至发稿前，一直没有得到回应。

但也有市场分析人士认为，不能排除购房者为了抢筹而雇人排队的可能性。因为深圳购房者中投资客很多，有不少投资客因路途遥远无法及时赶来排队，雇佣兼职人员代排也不是第一次。并且，由于预告开盘时间是工作日，真正有空来认筹看盘的刚需购房者不多，但周边楼盘一手房与二手房价格已经倒挂，在“买到就是赚到”的情绪影响下，有不少人为了抢筹不惜成本，因此造成了人群聚集的现象。

出手调控降温

除了融御花园外，深圳目前也还有多处“网红盘”备受购房者关注。比如位于深圳市宝安区沙井街道的万科星城项目，去年开盘均价4.4万/平方米，由于购房者太多，不少业主开始担忧周边教育资源紧张;位于深圳市宝安区沙井街道南环路与宝安大道交汇处的沙井海岸城，最早今年9月入市，据传已被内购消化，周边二手房价也已经达到5万-6万元的水平……

事实上，个别“网红盘”被疯抢，只是近期深圳房价节节攀高的一个缩影。贝壳研究院数据显示，2020年5月，深圳二手房均价为68372元/平方米，环比涨幅达2.69%，同比涨幅达6.53%。一手房方面，因限价政策，出现了比较明显的一二手房价格倒挂现象。

面对来势汹汹的房价上涨，深圳官方也动作频频，希望为楼市降温。

4月18日，深圳住建局发文表示，将严肃处理恶意哄抬房价等不良市场行为，并将对二手房市场进行为期3个月的干预。

随后，中国人民银行深圳市中心支行下发通知，紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。

5月，深圳宝安区住建局责成该区内所有住宅项目均采取公证摇号销售，并对房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”、“更名费”等价外费用违法行为予以行政处罚。

6月初，深圳市又对网传挂牌价过高项目进行检查，责令涉事中介机构将挂牌价明显高于近期真实成交均价的房源全部下架，同时将一批备案价过高的新售楼盘的预售信息撤回。

此外，深圳多家银行也提高了经营贷准入门槛，明确抵押房产需过户半年以上的政策。在昨天光明区住建局的公告中，也明确要严格落实“房住不炒”的要求，并且公布今明两年将供应“不少于80万平米的新建住房”，以此平抑市场预期。

深圳中原董事总经理郑叔伦表示，深圳官方近期打压二手房高价的动作频繁，打压对象以超高房价或远高于市场均价的房源为主，虽然房源的挂牌价不等于成交价，但虚高的挂牌价格仍有拉高小区均价、扰乱市场秩序的嫌疑。严打二手房挂牌价虚高的意义很大，首先可一定程度抑制炒房行为，其次二手房市场合理平稳地发展也有助于新房市场维持健康稳定，防止新房价格过快上涨。

事实上，除了深圳，还有不少一二线城市近期房价都有不同程度的攀升。有分析人士指出，这主要是因为受新冠疫情影响所压抑的购房需求在疫情稳定过后得到释放。不少房地产投资者在疫情期间进行了资产置换，投资偏好也转向了区位、价格更具优势的地段。尽管不少城市对一手房实施限价政策，但到目前为止对二手房还没有类似的政策手段，这使得一二手房价格逐渐拉开差距。本月初，杭州远洋西溪公馆也因一二手房价格倒挂而引起购房者疯抢。

此外，深圳房价上涨还有可能与去年底取消豪宅税有关。但在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，豪宅税取消是外部的因素，房价上涨的本质原因还是深圳潜在的市场需求很强，“无论是买来自住还是投资，深圳本身的房源比较紧缺”。