房地产市场先抑后扬 各地市场演绎着不同的曲线

合生·金茂东叁金茂府效果示意图

2020年，在新冠疫情的影响下，房地产市场先抑后扬，各地市场演绎着不同的曲线。

在这其中，最为亮眼的要数一线城市中高端市场，前有广州豪宅卖出“刚需速度”、深圳一些价格“10 万+”的中高端项目频频“日光”，后有上海“富豪们”在排队为抢先认筹而大打出手、北京两个“10万+”项目同日开盘成交金额各自突破20亿。

随着2020年房地产市场逐步脱离疫情影响进入下半场，四大一线城市中高端成交保持整体热度的情况下又出现一定的分化，其中，北京从疫情稳定的5月份之后明显崛起。

数据显示，北京销售均价一千万以上的中高端市场，从7月起进入集中供应期，8月新推套数为7月的3.6倍。

从成交来看，2020年8月北京总价一千万以上的中高端住宅成交是去年同期的一倍还多，销售增长明显。

我们认为，今年北京豪宅的爆发，从某种程度上讲，是疫情带来的置业逻辑的改变。疫情后，人们开始更加关注安全性、私密性，尤其是对居住品质和生活的要求变得更为苛刻。

同时，疫情背景下，全球经济体实施了宽松的信贷政策，境外投资受限，客户将投资眼光倾向于国内，产品的保值能力成为核心关注点，房产除了居住价值外还附有升值价值，购置高端住宅也成为了重要的财富保值增值方式。

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北京重回豪宅时代

过去三年，北京以“限竞房”为主的土地供应结构使得市场呈现出“刚需盘红海、高品质高端改善盘难求”的局面，在这样的局势下，不仅很多改善型客户的需求被长期压抑，对于想要打造高品质高端改善盘的开发商来说也颇为艰难。

今年，受疫情影响，北京一季度房地产销售几乎停滞，进入冰冻期，为了缓解疫情带来的经济压力，不限价地块的供应开始成为北京土地市场的“主旋律”，克而瑞数据显示，上半年北京市出让31宗住宅用地，不限价地块占比74%，限竞房用地仅6宗。

二季度在优质地块的带动下，上半年北京土地平均溢价率超过15%。其中，最让人记忆深刻的还是5月，前后11天内，分钟寺先后拍出三宗非限价地块，以总价180亿成交，三块地块中溢价率最高的达42%：

1、临近东三环

2、坐落在1.7平方公里“先规划后发展”的内城板块

3、高起点高规划

4、不限价

这4点的任意一点都能成为其受追捧的理由，4点加在一起成为了北京房地产市场的热点话题，该板块最终将由金茂、合生、世茂三家房企进驻开发。

土地市场的火热也影响了之后新入市项目的价格与市场预期。

克而瑞数据显示，2020年5-8月，北京销售均价一千万以上的中高端市场累计推出1444套房源，其中8月供应最多，共839套，占比过半。

从成交来看，2020年8月北京总价一千万以上的中高端住宅成交26.91万平方米，同比增长高达101.98%，是去年同期的一倍还多，销售增长明显。

对此，我们认为，北京短期内仍将继续出让不限价地块，从趋势上看，若北京入市的项目中，不限价地块成为市场供应主流，中高端项目的供应或将出现短期井喷，并在一定程度上缓解北京市场长期以来“高品质高端改善盘难求”的局面。未来北京豪宅市场成交规模或将继续走高，北京将重回豪宅时代。

02

180亿撬动1个国际住区『东叁』来了

近日，上半年北京房地产市场的热点话题——分钟寺180亿宅地，开始陆续出现最新动作，合生与金茂联合推出的合生·金茂东叁金茂府临时售楼处已开放。

据了解，这是金茂在北京的第七座金茂府。

一直以来，金茂都是以品质、高端闻名的开发商，金茂府是金茂在全国布局的高端产品线，在高端市场上长期占据较高市场热度和行业影响力。

2020年上半年受疫情影响，在我们重点关注的76家行业典型上市房企中，近8成企业利润率呈不同程度下行，但还是有不少项目基于自身产品系的行业影响力，有效地带动了项目的市场热度，在逆市下仍然受到了市场的追捧。中国金茂就是其中之一，上半年金茂净利率和归母净利率分别同比提升5.8和6.1个百分点至38.3%和31.2%。

图：中国金茂2017-2020H1 毛利率、净利率情况

数据来源：企业业绩报告、CRIC

因此，当合生透露会与金茂一起合作开发分钟寺宅地时，市场充满了期待。

据了解，此次推出的合生·金茂东叁金茂府临近东三环，从地理位置来看，东三环由北至南串联起燕莎、三元桥、使馆区、三里屯、朝阳公园、国贸CBD等城市核心商圈，是北京城市资源配置较为丰盛的环线之一。

合生·金茂东叁金茂府项目区位图

北京作为发展成熟的超级城市，四环内可开发宅地长期以来都极其珍贵，数据显示，近年来北京四环内不限价宅地加上分钟寺这三块之后也仅约五块，可谓寸土寸金。

从该项目所在的区域整体规划来看，该项目不仅临近东三环，更是北京核心区域内少有成片开发的宅地，拥有1.7平方公里超级体量规模。

分钟寺规划图

一直以来，对于一线城市核心区域住宅项目来说，大部分虽然位置优异，但体量较小，在设计开发的过程中，极大的受制于周边区域，有的甚至会出现高端项目与陈旧老城区仅一街之隔的尴尬局面。

而合生·金茂东叁金茂府所在的1.7平方公里城市生活居住区，行政区划属于三环边分钟寺区域，经过二十多年深度城市运营，分钟寺区域于2020年重新登场，1.7平方公里的土地先规划后开发，彻底更新了这个区域的人居、生态、商业、办公、教育、购物等城市生态建设。

在如此大体量高规划下，不难理解合生豪掷的180亿，也不难理解金茂为何把在北京的第七座金茂府选择落在此地。

在不久的将来，分钟寺三大宅地所坐落的1.7平方公里的城市生活居住区或将成为北京内城高起点高规划的超级城市运营样本，金茂带着城市运营的经验与理念，赋能片区价值，“CBD东叁国际住区”由此诞生。

CBD东叁国际住区距北京核心CBD仅6公里，该板块不仅迭代了这个时代新的产品，也给予了在东三环区域有置业需求的群体新的选择，通过城市的新生与发展，该区域也将产生新的活力，诞生新的生活方式，东叁值得期待。

合生·金茂东叁金茂府效果示意图

03

十年，从广渠金茂府到合生·金茂东叁金茂府

据了解，十年前，金茂还是一家新公司时，就曾在北京东四环以府系开创之作广渠金茂府轰动一时。2011年4月广渠金茂府，首期开盘便以29.47亿元宣告售罄，随后两年广渠金茂府连续夺得北京销冠称号，直至今日，广渠金茂府依然是整个区域里的价格标杆。

如今，金茂在全国已布局26城51府，主要分布在北京、上海、广州、杭州、苏州、南京、宁波、长沙等一、二线城市。

这一次，合生·金茂东叁金茂府，集六府之创新，回到了这个熟悉的地方。这一次，和十年前不一样。

如今，每一座金茂府在当地都会掀起一股热潮，“金茂府”这三个字已成为中国金茂的名片之一，在这三个字背后是高端、品质、标杆、实力……每一个城市中，那个叫做金茂府的项目都往往伴随着人们对美好品质生活的向往和期待。

合生·金茂东叁金茂府，金茂全新2.0版本的迭代创新之作，以国际化住区标准，撬动分钟寺1.7平方公里的城市生活居住区。十年后的金茂府，大势已成，其时已至。

合生·金茂东叁金茂府效果示意图

04

从产品到服务，东叁的新诠释

金茂与分钟寺是一种互相成全。

金茂选择了分钟寺，是十年后对市场的致敬，对十年前自己的致敬;分钟寺需要金茂府，是为1.7平方公里的城市生活居住区奠定板块基底，就如同汤臣一品之于上海陆家嘴，广渠金茂府之于北京朝阳区一样，作为内城如此大体量成片开发的城市生活居住区，分钟寺也需要一个项目奠定起板块价值。

合生·金茂东叁金茂府是继广渠金茂府后，北京东部金茂府的全新标杆产品，是金茂府全新2.0版本的迭代创新之作。

建筑风格采用现代风格，色调优雅、线条舒朗，极具国际化美感。

合生·金茂东叁金茂府效果示意图

园林景观以大中庭理念构建艺术审美、多元社交、轻奢度假园区体验，打造出“繁华归于素朴，生活向美而行”的空间感受。

合生·金茂东叁金茂府效果示意图

在金茂府引以为豪的科技系统方面，十二大科技系统，地源热泵、毛细管网、置换式新风系统等，目前已经升级到2.0。

2020年，随着房地产市场逐步脱离疫情影响，人们的心理却并未脱离，在疫情之后，购房者的置业逻辑有了新的变化，尤其是对居住品质和生活健康的要求变得更为苛刻。金茂以其升级后的科技系统，通过对声音、温度、湿度、阳光、空气、水六大生命元素提供解决方案，全面解决住宅中的难隐之痛。

不仅如此，此次疫情，使物业服务的价值被最大化的体现出来，坚守在家门口的物业被迅速推上C位，对于中高端市场的购房者而言，他们购买的不仅仅只是一套房子，更多的是一种生活和居住的品质。金茂物业根植金茂五星级酒店服务基因，为业主提供管家式全方位呵护，构建优享感、安全感、舒适感、愉悦感、尊重感的五感高端社区生活。

东四环到东三环，只差一环，金茂走了十年，在这十年间，金茂成为了高端系列产品的代言企业之一，如今金茂带着过去的十年所有的沉淀再次来到这里，或将以多维度升级后的产品自身打造板块基地。

我们认为，在北京再次回到豪宅时代的当下，市场对产品的认知和理解与以往有着很大的不同，尤其是在新冠疫情之后，随着每一个人宅家时间的拉长，每一个人都对居住生活和品质拥有了各自不同的理解。

在这样的市场环境下，高端产品本身也应该随着购房者的需求改变而改变，只有这样，才能在未来市场中立于不败之地。