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宁波新地王2020「宁波楼王」

来源:   2024-02-27 10:16:08

5月20日,荣安地产向兴业银行押股份6600万股,用于生产经营需要。可以看出,扩张带来的债务压力,再次找上了门。自2017年始,荣安走上了发展的快车道,加速了扩张,随之而来的便是净负债率和调整后的资产负债率逐年上升。

负债率偏高是荣安走上快车道以来一直存在的问题,但荣安通过辛勤耕耘和积淀,在长三角、浙江省内拥有较高的品牌知名度和较强的品牌影响力,尤其是在宁波市场已具有较强的品牌溢价能力。但在今年这样一个特殊时间,能有多少楼盘面世、“高价地”能否兑现业绩将决定荣安今年走势。

01

负债率、融资成本较高

荣安负债率过高一直被外界所笑话,荣安的融资主要依托银行贷款、债券和信托融资。2019年末,荣安地产(2.40,-1.23%)共融资了88.86亿,其中一年到期有43.46亿,占了总借款额的一半,可以看出荣安短期内偿债压力较大。

融资成本较高,2019年末融资余额最高的其成本在8%。但是,2019年,荣安的资产负债率为83.13%。

2020年1月13日,荣安地产公开发行2亿元公司债,利率8%,期限5年。

这就证明了荣安有着不小的资金压力,那么荣安的钱都去哪儿了?

02

6月宁波拿地楼面价进宁波楼市TOP5

经过242轮,拿下位于宁波鄞州区YZ13-06-J1b地块,楼面价为14250元/平方米,实际住宅楼面价达到24043元/平方米。

周边新房均价:38000元/平方米

12月拿下宁波长丰板块地王

经过188轮,以20.2%的溢价率,21640/平方米的楼面价拿下位于宁波鄞州区长丰地段的地王。

周边新房均价:35000元/平方米

2020年,继续疯狂拿地

20年

宁波第一场土拍,拿下奉化新地王

今年2月28日,宁波的第一场土拍,荣安经过54轮,以10180元/平方米楼面价、溢价率31%和14.8亿总价拿下位于奉化区宁南贸易物流区地块,一举成为奉化新地王。

周边新房均价:14000元/平方米

20年

宁波再次入手姜山新地王

5月8日,经过327轮竞价,最终以16.16亿的总价、48.4%的溢价率以及18550元/平方米的楼面价一举拿下姜山地块,并成为姜山新地王

周边新房均价:27735元/平方米

这些土储是荣安发展路上的基础,也是荣安发展的基础。同样也会是荣安在销售端的基础,所以要实现今年的业绩目标,这些高价的土储就成为了关键!

03

2019年荣安地产的营收为66.33亿元,主要来自公司心尚园、香园(三期)、桃花源郡、嘉兴荣安府等项目的交付,其中宁波地区营收占比高达77.73%。

宁波作为荣安的主战场需要土储作为基石

荣安通过多年积淀,在宁波有品牌影响力。

荣安事实上是从2016年才开始发力宁波市场,2014年—2019年,荣安地产来自宁波地区的营业收入占总营业收入的比重依次为16.7%、21.3%、53.53%、88.86%和96.36%,77.73%占比逐年增加。直到2017年,荣安地产的收入大部分全部来自宁波地区。

荣安需要土储兑现业绩,这也就是为什么荣安需要不停地在宁波扩储的原因。

逻辑二

2019年,全国房产销售相对平稳,荣安在稳土储的同时,利用市场销售形势,加速推盘,加大销售力度,快速去化,加快资金回流,取得了319亿的销售业绩。

荣安之前因为推盘速度快,销售业绩稳,没有造成大量库存。

对于2020年,在宁波的几块“高价地”势必成为荣安业绩输出最重要的一环。我看竞争压力比较大。

逻辑三

“持续优化社区品质” “推盘快”是荣安在宁波的两大抓手。

持续优化社区品质:荣安琴湾,早在2009年就已经售罄,但是荣安依旧不断提升社区的品质,不断将小区进行多维度的升级,扩建大面积亲水会所、物业优化等等,对自身的品牌不断优化,以得到客户对荣安的认可。

推盘速度快:2019年,在长丰的荣安江南润园、荣安江枫晓月、荣安柳岸风荷以及荣安春和景明都在5-7月拿地,12月初就推出文案,仅用了4个月。

2020年荣安开盘项目有:柳岸风荷、望江南润园、春和景明小区、祥宸府、嘉兴晴雪园、九龙壹号、九龙贰号、江枫晓月府、悦珑庭、芙蓉印月、金成华府、江望云著里等。

荣安之前一直因为推盘速度快,销售业绩稳,所以没有造成大量积压,但今年依旧如此高调的拿地,我看今年悬了啦。

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