昆山楼市库存「五年后昆山房价会不会降」

近期，苏州针对园区和高新区出台的限售政策，

让大市范围内的气氛都紧张起来，

以昆山为例，原本计划5月底进行的土拍，

偏在这个时候延期到了6月份，

原本5月份有加推计划的多家楼盘，

也纷纷推迟了加推时间；

然而，

目前楼市的安静，

仍然属于新政后开发商的短期观望！

毕竟，昆山新房的受欢迎程度，

是有官方数据支撑的实实在在的成交量。

就在刚刚过去的五月份，

虽然开盘的项目不多，

但是项目销售热度却丝毫未减！

一波儿数据体会一下~

中南世纪城37号楼，116套房源29秒抢光！新力中央公园5#号楼，开盘即售罄！信城梦想BOX4#楼，开盘热卖……

话说，这大昆山的购买力

着实厉害！

从最新出炉的1-5月份昆山各区的成交量来看，近半年时间，昆山合计成交14915套住宅，其中城西以3929套的成交量击败花桥，成为昆山楼市销量状元，但是同时，近期除格蒂名门和巴城等个别项目尚有少量新盘在售，城西的新房市场已经安静的可怕了，不仅仅城西，全市范围内的在售项目已经屈手可数！

是否，近半年的火热成交，真的已令新房库存捉襟见肘？

然而，还不仅仅如此！

年初至今，

昆山的新房市场还被下面这些现象笼罩着。

而所有种种，似乎都在指向这些结论，

在昆山，买房有点难，

想买新房尤其难！

想买热门板块的新房简直是难上加难！

那么事实真的是这样吗？

想在昆山“扎根”真有这么难吗？

小伙伴们先别慌！

事实上，经过认真统计，

昆山的土地存量和新房存量还处在

比较平衡的程度。

就在前几天，中国昆山上最新公示了昆地网 [2018]挂字11号开发区一宗纯住宅用地的开工公示。该地块去年由昆山市新城发展建设有限公司底价竞得，楼面价10000元/平方米，这块地被要求交地后9个月开工，并且开工后36个月内竣工，极大概论年内将面市。

总用地面积：112726.6平方米

总建筑面积：274707.88平方米

地上容积率：1.08

绿地率：30%

这块地位于南浜路北侧、岷江路西侧，未来，昆山城东置业又增加了一个新选择。

目前城东的刚需大盘如天际云墅已售罄，中南世纪城、昇悦居等已经进入销售的尾声，南浜路这块地的加入，将大幅增加城东的未来的新房储备量。

就住宅价格来看，该地块附近在售小区单价普遍在14000-18000元/平方米，新注入的这块地未来的售价，极大可能在此区间之内，相比昆山目前2W的新房均价，有购房需求的小伙伴们可以立刻关注起来了！

（公示地块周边二手房挂牌参考价）

或许有小伙伴说，只有这一块地，

并不能说明昆山土地和新房存量充足呀？

对

当然不仅仅这块地，

就在这个月，

昆山还有5块地即将开拍，

地块分别位于城北、城东、千灯和淀山湖，

涵盖刚需和改善多个热门区域！

可以预见，近两年之内，

昆山多区域将有建筑面积超20万平方米的

多个大体量纯住宅项目面市！

（2019年昆山土拍地块详表）

截止5月底，昆山房产信息网最新公布的数据经小房整理统计，2019年年初昆山的新房住宅存量为54313套，5月底，新房住宅存量为50225套，含商业、别墅、公寓的总存量为64284套，住宅总量较年初消化约4098套，环比降幅达8.1%。

昆山各区域住宅、非住宅库存柱状图 截止2019.5.31

昆山各区域最新库存量 截止2019.5.31

如果以昆山近5个月的成交平均来估算，每个月约成交2983套，这样昆山目前的住宅总存量，还可以支撑近17个月，约一年半时间。

而楼盘数量相比年初，并无明显增加。

而从各区域存量来看，不同区域的住宅存量和预期去化周期则相差较大。花桥虽然以12096套的高库存居于首位，但是从预期去化周期来看却与城中及南部水乡属同一梯队；城西和城东虽然库存量较大，但同属热门置业板块，预期去化周期却与库存量成反比；而各个板块中，最亮眼的当属城北区域，目前库存似乎仅能维持9个月的销售！

或许，正是基于此种情况，恰恰印证了热门板块项目开盘即售罄，很多购房人手握重金却又苦叹“一房难求”的原因吧！

昆山各区域库存房源去化预估表 仅供参考

那么，在2019年的下半年，

昆山哪些区域的新盘存量较大，

哪些区域的房源稀缺？

区域内又有哪些热盘的后劲十足？

昆山楼市本年度的后半场，

又是哪个区域、哪些楼盘的主场？

用数据来揭晓昆山楼市的真实现状。

01

花桥区域

花桥区域目前有16盘12096套住宅库存，库存房源在全昆山排名第一，预期去化周期约为24个月。另有14盘约5175套商业、别墅类库存房源。

花桥区域的库存量高，不排除部分网签未完成。

目前，区域内库存数量最多的项目为“香逸铂悦”，以2267套的存量成为花桥住宅存量之首。另外区域内，还有多个高层项目库存量均在千套以上；高库存量和久去化周期，令这个区域的去库存任务艰巨起来。

虽然主要承接上海购房群体的外溢需求，但是全国楼市求稳的大背景下，花桥区域的存量还是颇令人担忧。

让我们期待花桥区域房企的针对性对策释放！

02

城西区域

城西区域目前有16盘9854套住宅库存，库存房源在全昆山排名第二，预期去化周期约为13个月。另有10盘约1600套商业、别墅类库存房源。

目前，区域内主要存量为“伯爵大地”项目，以及巴城板块两个楼盘，三个项目的存量约占城西区域一半。经过近半年的去化，城西森林公园板块、大渔湾板块、杜克大学周边、体育中心板块、新江南附件等热门区域，目前几乎无房在售，后续加推均时间未定。

城西区域属昆山改善需求的首选，环境、交通、学区的三大光环加持，令这个区域的库存与去化处于最良性运转的区间。未来，随着园区限购、限售政策的进一步落实，地铁S1线的逐步进展，不排除部分苏州购房群体的外溢！

03

千灯区域

千灯区域目前有4盘5200套住宅库存，库存房源在全昆山排名第三，预期去化周期约为25个月。另有2盘约600套商业、别墅类库存房源。

千灯区域内库量主要集中在“日月光翠湖湾花园”这个项目上，不排除有部分网签未完成的可能存在。千灯区域是目前全昆山土地存量最多的区域，未来住宅项目及业态将极大丰富。

加之，该区域的新房售价满足刚需的置业需求，未来发展非常值得期待！

04

城东区域

城东区域目前有9盘5026套住宅库存，库存房源在全昆山排名第四，预期去化周期约为10个月。另有4盘约816套商业、别墅类库存房源。

目前，区域内的库存大户为“公元壹号”，以2746套的存量占领城东区域的半壁江山。经过近半年的去化，昇悦居、裕景园、中南世纪城等均在销售最后的房源，甚至已属清盘状态。

城东区域因为交通利好不断，这个区域一直倍受来昆山置业的青睐。不仅新、老昆山人对这个区域喜爱有加，来自上海的外溢需求，也在为这个区域贡献“成交量”。

05

南部水乡

南部水乡目前有10盘4720套住宅库存，库存房源在全昆山排名第五，预期去化周期约为24个月。另有13盘约2927套商业、别墅类库存房源。

风景优美的南部水乡，别墅类业态较其他业态更受欢迎！

目前，区域内万科海上传奇以2147套存量占领南部水乡的半壁江山。区域的其他高层项目一经推出，去化速度也特别快。

随着环沪、环苏交通的贯通，南部水乡近期的利好也是不断，在一定程度上刺激了楼盘成交。但是长期来看去化压力仍旧很大！

06

城北区域

城北区域目前有15盘4309套住宅库存，库存房源在全昆山排名第六，预期去化周期约为9个月。另有7盘约1130套商业、别墅类库存房源。

城北是去化最快的一个区域，小房特别担心这个区域会闹“房荒”。但是小伙伴们不要着急，未来这个区域还有两宗地块未开发，仍有建面6万 的房源未入市。

目前区域内各个项目的库存量比较均匀。摩卡小镇、博威黄金海岸等项目已经在清盘，区域内在售楼盘数量并不多，加之这个区域配套成熟，是昆山性价比最高的区域之首。

07

城南区域

城南区域目前有9盘4243套住宅库存，库存房源在全昆山排名第七，预期去化周期约为20个月。另有9盘约1775套商业、别墅类库存房源。

城南因高铁加持，是昆山绝对的“城市客厅”。高铁板块更是在上海工作的候鸟一族，租、售的首选；据小房了解，城南高铁板块的租售比相较其他区域，更具明显优势。同时区域内的商圈氛围也较其他区域更浓郁，也在一定程度上吸引了部分购房群体。

在城南区域内，库存主要集中在张浦即将开盘的兰亭都荟项目。秉持“兰亭”的超高品位和品牌价值，这个项目尚未开盘已经吸引了很多购房者的关注。

08

城中区域

城中区域目前有7盘3125套住宅库存，库存房源在全昆山排名第八，预期去化周期约为23个月。另有两盘商业、别墅类库存房源。

毫无悬念，寸土寸金的城中区域库存只会越来越少。

就目前项目来年，城中出品的几大热盘均属改善首选，无论项目位置、项目户型和周边配套，在昆山属优加级别。老城区的优势是其他区域不可比拟的，即使预期去化周期约23个月，放眼全昆山，主城区域仅3000余席，“物以稀为贵”，不愁卖的开发商应该不会为库存伤神哒！

库存与成交，

在一定程度上反映着楼市的晴雨，

最具潜力的区域，最热门的板块，

你更看好哪里？

评论区等你！

（统计库存仅供参考，请以项目实际库存为准）