平均去化率57 上周5项目开盘表现平平 二手房价上演“八连跌”

上周郑州楼市热闹非凡，先是融创城套路营销惹得满城风雨，再来郑州宣布放宽落户条件，缩短社保缴存年限及居住年限，新增租房满1年即可落户的条件，在平静已久的房地产市场激起了不小的涟漪。那么上周（2019.12.9-2019.12.15）郑州楼市具体表现如何？跟着小诸葛一起来看下吧。

1、上周5宗住宅地成交，溢价率最高3%

据诸葛找房数据研究中心监测，上周郑州市公共资源交易中心挂牌出让5宗住宅用地，均位于主城区，使用权面积28万平方米，成交额36.6亿元。

惠济区2宗，经开、管城、二七区各1宗，分别被绿都、珠海华发、郑州地产以及招商、颐城控股摘得。其中地块面积最大的为管城区的81号地，85317.93平方米，为商都历史文化安置区及市级人才公寓用地，最终被政府投资的郑州商都控股集团有限公司竞得，成交总价9.03亿元；经开滨河国际新城的80号地为本期热门地块，成交总价、楼面价、溢价率均排名第一，这也是珠海华发实业进驻郑州的首个项目。

2、本周10宗地挂牌出让，起始价合计66.7亿元

据郑州市公共资源交易中心统计，本周有10宗地挂牌出让，使用权面积合计52.7万平方米，约合790亩，起始价合计66.7亿元。

供应地块集中于主城区，管城区3宗，经开区、惠济区各2宗，高新区、郑东新区、金水区各1宗。合村并城用地居多，占比高达70%，仅3宗地块为储备用地。

其中惠济区的87号地占地面积最大，约12万平方米，起始价13.1亿，与86号地同为为花园口镇合村并城改造项目；起始价最高的则是郑东新区的14号地，15.2亿元，位于北龙湖南岸，房屋成本指导价28600元/平米，综合房价最高限价3.2万元/平米。如今北龙湖南岸地块所剩无几，其稀缺性不言而喻。

1、上周5项目开盘，平均去化率57%

据诸葛找房数据研究中心监测，上周郑州市有5项目开盘，供应1302套房源，成交737套，平均去化率57%。环比前一周，供应量、成交量均有所上涨，涨幅分别为28%、3%，去化率下降12个百分点，降幅明显。

5个开盘项目集中于主城区，去化差异明显。其中高新区为本期的供应大户，正弘青云筑首推708套房源，成交436套，平均去化率62%。该项目位于高新区核心位置，临近地铁8号线及前期开发的正弘高新数码港、朗悦公园道一号等，交通、居住氛围较好，按照地块要求需建设一栋不低于180米的5A甲级写字楼及大型商业购物中心，容积率稍高，会有一些嘈杂、拥堵的困扰。热门购房区域-管城的2个项目，正商生态城及中博城珑誉园均取得了84%的高去化；汇泉西悦城及融信望湖宸院去化率较低，均不超过50%，与项目前期准备不充分，蓄客不足、定价等多种因素相关。

2、21个项目近6千套房源新获预售证

据诸葛找房数据研究中心监测，上周郑州市各房管部门累计发放24张预售证，21个项目5909套房源获准入市，其中住宅有4426套，占比达75%。分城区来看，本期金水区拿证房源量最多，1727套。

1、二手房市场价走势

据诸葛找房数据研究中心监测，截止到2019年12月15日，郑州市二手房市场均价为14822元/平米，环比前一周每平跌了6元，跌幅0.04%。

从近两个月走势来看，郑州二手房价稳中下行，仅有1周房价上涨，其余均为下跌走势，本期跌幅略有扩大。

2、二手房各城区市场价涨降幅度

本期郑州二手房市场价环比微跌，各区域涨跌互现，变化幅度均不超0.5%。分城区来看，二手房价涨跌城市数量持平，均为4个。

下跌城区中，郑东新区以0.32%环比跌幅领降，管城、金水分别以0.11%、0.09%降幅位居第二、第三；上涨城区中，经开区以0.27%涨幅居首，惠济、高新区分别以0.15%、0.04%涨幅位居第二、第三位。环比前一周，均价上涨城区数量增加1个，涨降幅度略有变化，属正常波动。

3、二手房各城区挂牌房源分布

据诸葛找房数据研究中心监测，2019年第50周郑州市累计有154365套二手房挂牌出售，环比前一周增长9%。其中八大主城区挂牌量为133217套，占总量的86%，分配比例无明显变化。

分城区来看，金水区以46494套二手房蝉联榜首，中原区以20351套房源位居第二位，其余城区挂牌量均不超过2万套。环比来看，本期各城区二手房挂牌量均有不同程度上涨，其中经开区涨幅最大，为18%。

4、二手房商圈涨降房源情况

监测显示，上周郑州市累计有3794套二手房调价，其中涨价房源574套，降价房源3220套。环比前一周，涨降价房源量双双下降，降幅分别为7%、11%，大部分房源价格保持稳定，市场更趋理性。

降价房源量TOP3商圈，为管南商圈、金水燕庄商圈以及中牟县，分别有144/117/106套降价房源。环比前一周，各商圈降价房源量有涨有跌，TOP20榜首房源量及上榜门槛均有所降低。

涨价房源量TOP3商圈， 为郑东新区的黄河南路商圈、管城的管南区域以及中原区的五一公园商圈，分别有29/24/22套涨价房源，各商圈涨价房源量涨跌互现，排名较前一周变化明显。

5、二手房热门降价小区

本期热门降价小区均位于主城区，其中金水区占比最高为30%。降价房源量排名前三的为惠济区的思念果岭国际社区、二七区的升龙国际中心以及金水区的华林都市家园，分别有22/20/17套降价房源。各小区降价房源量呈阶梯型分布，差异较小。