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北京章哥,房地产业内门道,我不做所谓的“专家”

来源:网络整理   2022-06-23 12:01:20

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

总接到一些买房新手的咨询,写了很多,但无厘头的还是没讲清楚,让我有时候都不知从何说起。索性列个大致流程吧,希望能有帮助。

1. 预算:月供、自有资金、贷款额度、大致税费

买二手房时人们常犯的错误是只提自己有多少钱,而忽视总预算。经常一上来就说我有200万,请问该买哪儿的房?这简直无法回答,因为在我看来,这么说话的还处于买房的初级阶段,离真正买到房还早着呢。

而且重要的一点是,跟我这么问还行,没必要忽悠套路你。但是如果和中介也这么说,那人家立刻就知道你是个小白,而且还没有做任何的知识储备,那忽悠起来可就无底线了,毫无顾忌。

所以,在买房之前,在去中介之前,必须明确预算。知道自己有多少钱是无所谓的,谁都知道。但在二手房市场上,卖房的业主只关心自己能收到多少钱,没人关心你怎么凑。

预算大致为:自有资金+贷款=总价。如果细分的话要明确四部分:自有资金、能承担的月供、贷款额度、大致税费。最好先明确月供,这样能到推出能支撑多少的贷款。以贷款加上自有资金约等于总预算,但要乘以4-5%作为税费备用金,从总预算中减去。

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比如自有200万,能支撑月供2万,那如果是首房首贷的话,能支撑满额300万,初步总预算500万。税费为至少4%的备用金20万,那预计最高总预算为480万。但这为理想状态,而在实际中,首房首贷,以200万资金,买到450万左右的房子就不错,也就是本金乘以2.2-2.3倍就差不多了。

另外,这都是计算的满五唯一的房子,而在实际中这种房不是太好找。所以每套房都是一事一议的,都要让当地中介根据具体情况来计算税费和贷款额度,确定之后才能签约交定金,免得受损失。

2. 需求:排序很重要

小白买房有个通病,所有需求几乎都或者是:自住+投资;或者是:自住+保值+升值+学区+交通+品质+房龄+流动性+价格低。

第一种太宽泛,等于什么都没说,相当于问中午想吃什么,回答是美味+健康。那就等着被忽悠吧,什么饭菜都能忽悠出这两条来,全能满足。而第二种属于不切实际,天底下不可能什么好事都占着,必须有所取舍。

所以正确的方法是,把所有的需求都列出,然后进行排序。一般来说,能满足第一条就算实现目标,两条算超值,三个以上可遇不可求。当然这是在资金不是很多的情况下,如果钱多,那真能买到十全十美的,只有一个缺点:太贵。

在资金不多情况下,有一个原则必须记住,即是自住和投资是相冲突的,不可能二者兼顾。因为自住属于消费,在资金不足的情况下必定影响投资。相当于拿十块钱想吃顿饭,要求既得好吃还要健康不太现实,那是至少100块钱的成本。

总之,如果资金多,那可以要求高。资金不是很多,那最好就明确一个重点,先满足这个再看其他,别想什么好处都占。北京的有钱人太多,不会把既便宜又宜居保值好升值快还带学区的好房子给刚需留着。

3. 计划:定时和定量

所谓的计划也就是购房时机问题。有很多人在费心费力的研究所谓的时机,但在我看来这纯属炒房心态,没什么意思。因为房子注定是长线投资品,除非是职业炒房客,否则没人会快进快出。那所谓的时机就没有太大意义了。

再一点,房子不是股票南昌二手房交易流程图,不是标准品,也就没有统一的涨跌。股票可以说炒作某个行业或一只个股,一个利好消息或许就能大幅涨跌。而房子不同,即便有产品和板块的区别,在现实中也是要受到具体的地段、小区、楼座、楼层、户型和朝向的影响的,甚至是装修。

所以,就算是预测到了所谓的时机,也不可能说在某个时间点买到合适的房子,就因为这不是标准品。

于是乎南昌二手房交易流程图,在现实中注重研究所谓时机的那些人,因为等待时机而踏空的更多,而真正买到房的极少。可在我看来,买房最重要的是买到,至于在什么时期用什么价格买到什么样的房子是次要的。相当于买春运火车票,买到票能回家是第一位的,站在窗口的研究几点出手买哪个车次什么座位,大概率一抬头就没票了。

所以,买房要看大势,只要判断好了这座城市的未来,那就别纠结具体的时间节点。只要不是明确的暴涨暴跌时期,什么时候都是时机。

之所以说买到最重要,那是因为这两个行为的后果完全不对等。买对了所谓的时机,一般也就省个十万八万,最多几十万。可一旦错过,那可能就是一步赶不上步步赶不上,也就是失去的会远远大于得到的。

那这计划到底怎么列?

其实很简单,就两条,定时和定量。定时,明确要在什么时间,几个月之内买到房。定量,就是明确自己的资金预算,确定好能接受的价格上限。

然后再想清楚预案,也就是到了这个时间点没买到怎么办,涨了怎么办,跌了买不买?千万别陷进挂圈儿里,降了等着降,涨了还等着降,那就彻底买不到房了。更失误的是,涨了等着降,降了却不敢买,再涨了又不甘心,最后忍不住冲进去的时候基本都是高位接盘。

4. 看房:多看、细致

这具体板块和小区什么的都不说了,直接说看房。

先说个误区,就是很多人执着于App或网上平台,经常拿一些房源和数据来跟我抬杠。有时候我也解释不清楚,只能说数据不准。其实不是数据不准,而是有些房源无效,导致得出的结论也就没有了参考价值。

尤其是的在楼市相对火爆的时期,那网上平台几乎无效。背后的逻辑其实挺简单,房子为什么要挂上网?因为要多招揽客户。那为什么要上网招揽客户?因为线下的客户量不足。那如果线下的客户量充足会怎样?肯定就不用把靠谱儿的好房源挂外网了,线下或内网上就能找到客户成交,还上网费那劲干嘛!

所以,只要是楼市火爆期,公共平台上的房源肯定都是不太好卖的,甚至有一部分是根本无效的。比如有的业主并不是真想卖房,至少是没想好,于是在网上挂着试试,就算有人出价买也未必同意成交。还有的是有硬伤的,比如顶楼底层,北向地下室,噪音和奇葩户型什么的。这些房挂牌期会很长,看着不贵,但很难卖出去。还有的干脆就是挂着起哄的,或是产权有纠纷,或是根本就卖不了的。

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这就导致热门板块看着网上十几套几十套房源,到了现场才会发现才几套可看的,甚至都没有。所以,看房不要执着于网上,必须以现场为准。尤其是楼市上升期,靠谱儿的房源根本不挂外网,线下就能成交,只有到了中介内网才能看到。

另外,看房不能怕麻烦,一定要尽量多看。App上的房源无论拍的多真实,和实际情况也是差距巨大的。尽量多去几家中介,因为有的时候,某个房源是独家代理的,不多跑两家看不到。

中介有时候是嫌麻烦,有时候是故意的套路,就带你看两三套,多了又累又怕你不好选择。那作为买家呢,此时不能好面子,一定要让他再带着去看,只有多看才能多方比较,才能真正了解市场行情。

在看每一套房的时候都要做好笔记,最好自己列个表格,标注出重点事项。看房不是走马观花,千万别看完就忘了,要把各个主要指标都记下来,便于回家后进行比较。现场要尽量的多拍照片,便于回去后随时想起实地的场景,从而进行比较和对照。

看房时无论是中介还是业主,肯定都领着只看优势的地方,谁也不愿暴露劣势。那这就要自己观察了。比如要看洗手间的外墙,看是否漏水。看阳台两侧,看是否有遮挡。以及看装修的磨损情况等等,都得拍照以便回忆。

如果看好某套房,那就更被怕麻烦。白天去,看交通。晚上去,听噪音。周末去,看小区氛围。不要怕中介烦,这反而能增加他们的沉没成本,更会上心,否则这些工种就白费劲了。也不要怕业主看出你喜欢这套房,不喜欢还不买呢,同样是增加他的期望值。

还有一点要注意,最好从侧面了解业主为什么卖房,尤其遇到价格便宜的更要小心,别买来一堆麻烦。比如房子有产权纠纷、装修损坏了公共设施要修复、周边的邻居有干扰等等,一旦买下就是麻烦事儿。这可以拿两盒烟去物业问,在楼底下找邻居问也行,一般都会如实相告,谁也犯不上得罪将来的邻居。

5. 砍价

1)首先就要明确自己的人设:强调我是个细致认真的买家,诚心买但钱不多,也不太懂行,靠真诚来让业主适当降价。不能接受业主或中介送过来的标签,比如:爽快、大方、有钱、懂行等等,这些都是高帽子,必须抛弃。

2)态度诚恳,用好中介。中介是没有立场的,他们只想尽快成交拿佣金而已,价格高低无所谓,也就不会刻意的帮助哪一方。但如果你善待他们,同时表示出只要价格谈妥立刻签约的诚意,那他们是会帮助你砍价的。毕竟他们更了解行情与成交案例,能帮你很多的忙。

所以,在你自己去谈判砍价之前,一定要先让中介把差不多的都砍完,自己只谈最后感关键部分。

3)砍价第一刀一定要狠,然后一次比一次加价要少。要让对方感觉到,你真的是没什么钱了。不要怕卖家会翻脸,讨价还价本来就是正常流程,在不是楼市特别火爆时期,买卖双方是地位相当的。

4)最好夫妻一起去砍价,一个红脸一个白脸的配合。一个挑毛病,一个打圆场,这样能扰乱卖家的心态,也给自己增加了筹码。没有配偶带父母兄弟去,实在不行找个朋友,反正就是做戏搭帮的。

5)不要故意的显示什么谈判技巧,没什么用,反倒容易让对方看穿和反感。其实砍价时最好的招数就是诚恳的独白,讲述自己生活的不容易,努力工作节衣缩食什么的。目的是引发对方的认同甚至是同情。因为一般卖房人本身就有一种莫名的优越感,所以要利用这点,让对方觉得想帮你才好。

6)谈判到最后就是比拼意志,之所以中介经常把两边约到晚上八九点钟,就是看谁先熬不住。所以谈判之前要吃饱睡足,精力充沛才能熬到最后。

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7)用好现金。现在的各种交易中很少用到大额现金了,所以冲击力更强。可以在确保安全的情况下准备一部分,在谈判陷入关键时刻的时候,拿出来摆在桌上。对卖家说,只要同意,立刻交钱签约。很多时候,往往能起到奇效。

6. 签约

1)一般来说,只要是在正规的中介机构买房,合同都是通用的格式合同,不会出什么大问题,大致浏览一下重要条款即可。

2)最后在加大违约的赔偿比例。虽然写的太多并没什么用,就算是上了法院,法官也是要参照实际损失来判决的。但是,写大金额和比例,能加大对卖家的威慑,让他不敢轻易违约。

3)定金尽量多付一些,不要害怕对方会拿钱跑路。大中介公司肯定做了事先调查,不会有什么意外情况发生。而如果定金交的不多,对方也就不在乎违约了,反正也赔不了多少钱。在楼市上升的时期,因为定金少而违约的事情屡屡发生,不得不防。另外如果对方提出减少违约赔偿比例,坚决不能同意。

4)其他补充条款。比如装修、家具家电、房屋质量一类,都要有明确约定,免得日后出了问题说不清。还有一点,一定要注意户口情况,尤其是牵扯到孩子上学的问题,必须事先调查,督促对方尽快迁走。虽然北京有公共户政策了,那也尽量减少麻烦。

7. 税费

1)常规的税费在看房前就要让中介算好,而且最好让两个人分别算,避免新手算错或遗漏。尤其涉及网签价影响纳税的时候,让中介给出两套方案,进行综合比较,选择最适合自己的。

2)如果同一套房源在几家中介都有,那当然选择中介费便宜的了。但如果是独家代理的,那估计也砍不下多少来。因为能做独家的肯定是大中介,几乎是不砍价的,降不了个零头,低了他们都录不进系统。

3)注意解抵押的资金,尽量选择第三方垫资,毕竟这金额比较大,还是有一定的风险的。事先要把利息费用谈好,计入房款总价。

8. 违约维权

1)在谈判,尤其是签合同时,最好进行录音录像,把现场怎么谈的录下来,当做万一出现状况时的证据,常规操作。

2)如果在履行手续期间双方发生了变动的情况,必须签字认可,不能在口头上约定。

3)违约是分轻微违约和根本性违约,轻微违约不能解除合同、根本性违约才可以解除合同。一旦发生状况,要及时通知中介做协调,协调不成的,先拿回定金再说。可以日后再进行追究索赔,但最紧急的是别耽误了买房。在房价上涨的时期,经常出现这种情况,买家因为和卖家纠缠,最终丧失了置业的时机。

9. 总结

买房不易,买二手房更是不易,一个不小心就有可能造成损失。所以每一步都要想清楚再行动,不能怕麻烦,不能不好意思,别拿自己的血汗钱去买经验。

仅供参考。

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