雨核的华润云上润府，其实是个纸老虎，不堪一击老狗老狗

前言：

大家好，我是苏北哥，是那个坚持实地考察热门楼盘的房产实战派。

-------------------

咨询交流加vx：subeige02 ，可加入南京楼市交流qun

------------------

这是雨花城南考察的系列贴第九贴了，北哥做到了雨花城南的每个楼盘都实地前去考察，然后给大家分享，这一次的目标是雨核的华润云上润府。

春节后，我一直在紧紧盯着市场，只是看到市场泛善可陈，就没怎么多写帖子，总不能听风就是雨，一惊一乍，今天说春风来了，明天又说春雨滋润大地，秋天又要大丰收啦，等等

市场正按照他固有的节奏，潜移默化的，要先从下跌惯性中恢复，才会再慢慢重新走稳

提纲：

1：开发商

2：概况和区位

3：交通和学区

4：户型和样板间

5：项目周边

6：开盘信息

7：项目短评

正文：

一：开发商

华润置地隶属大型央企华润集团（央企），从安全度上来说是一线的，坚如磐石，稳如老狗。

伴随着春节后，虎年第一雷zr地产，在资本市场的一溃千里，我们发现原来很多貌似牛逼哄哄的房企，和“套路荣”一样，其实是个纸老虎，不堪一击，危如累卵......

经常有些朋友问，买了这些盘会不会烂尾？

其实烂尾在南京出现的几率较小，特别是主城，有预售资金监管，最多也就是延期交付吧

但我们本集的主人翁华润，显然根本和这些都不搭嘎。

二：项目概况和区位

华润置地项目位于雨花数字城核心区，东临软件谷，连接南部新城，西靠河西新城，位置优越，项目多种业态，办公，公寓，商业综合体，住宅，文体中心，科学家公园等构成，未来将成为是雨核新地标。

约75万方的超级综合体，其中有五星级酒店所在的200米的雨核第一高楼，150米和120米的5A甲级写字楼，总投资80亿元即将开工，而住宅部分就是我们说得云上润府。

住宅部分，分ABCD四个区，共18栋28-33层的高层住宅构成，首次要推出的是A区和B区的三栋和D区的两栋，项目拿地时毛坯限价3.85万。

三：交通，学区和医疗，商业和产业

项目附近数字大道北侧有中华中学雨花分校，有在建的龙翔初中和小学，项目附近还有预留的教育用地。

刚刚，雨花政府和南京一中签订协议，成立一中雨花教育集团，再加上之前的力学，南师，南外，已经累计和五大名校签订了集团化办学协议。所以不管怎样，这里的估计也是个分校吧。

项目紧邻S3号线的贾西站，并且地铁直通商业体，并且穿过商业体从科学家公园有出口，距离住宅项目也比较近，缺点是S3能直达的区域有限，通常需要在油坊桥或者南站进行换乘。

另外，随着宁芜铁路拆迁改造外绕到铁心桥通行，项目南侧的龙西路将会向西打通，连接平良大街，这样的话，从雨核无论是经过数字大道，还是龙西路，到河西和河西南更便捷。

在加上周边有数字大道，机场二通道，绕城等，驾车到达全城各地都十分方便。

另外，附近的江苏省妇幼保健总院马上开工，在2025年底交付使用。另外到河西明基医院，河西儿童医院也就是十几分钟吧。

商业上，在华润这个商业体交付之前，在附近中海雨花中心，远处有世茂，楚翘城，雨花客厅，河西有龙湖和华彩等等大中型商业体，也完全够用了。

产业上，附近有软件谷华为，中兴，宏图三胞南京红公馆价格，vivo，东软国际等等，河西有大量金融总部企业，众多高收入人才，保证了后期的购买力。

四：户型和样板间

项目三种面积段，108平，143平，和171平，大致数量各占三分之一，但因为171面积的是一梯一户，一层只有两户，无连廊，所以在18栋楼里占了9栋之多，而另外两种户型都是两梯四户，有连廊的。

171样板间刚开放，四室两卫设计，横厅，入户有收纳功能的玄关柜，主卫有浴缸。

除了108户型的主卧以外，143和171户型均没有飘窗，据说是出自大师的决策。

目前样板间开放的有143和171的，含精装包的装修标准如下，三大件是日立中央空调，威能地暖，威尼维尔的新风，厨房采用博世油烟机，燃气灶，蒸烤一体机南京红公馆价格，洗碗机

洁具马桶是杜拉维特，五金汉斯格雅，客厅背景墙和卫生间部分墙面采用岩板

样板间为台湾设计大师程绍正韬操刀，偏中式风格，文化气息比较浓厚，比如用了砚石等元素，门厅和走道木饰面，入户玄关透光云石

171平的墙面是墙布和木饰面搭配，143和108平的墙面暂时采用墙漆，不知道后面是否还会升级。

五：项目周边对比

项目周边有中海城南公馆，龙湖天矩，等新商品房，有在建的彰泰观南府，同时也有贾西新苑，东升山庄等老旧的安置房。 如果后期向南侧有进一步的拆迁，或许会更好一点。

不得不说，随着雨核的发展，前期三万多买入中海和龙湖的业主，还有后面买入彰泰的客户，都赚到了，这波雨核的价格真的是酷炫。 但同时，我们不能简单从价格上对比，毕竟此一时彼一时，同时华润项目在各区的楼盘都相比周边项目还是有些优势的。

比如，应天大街的华润悦府，即使靠着高架，但二手房一直比较坚挺保值，从开盘的2.6w稳步上涨到目前的6.4万，虽然悦府比润府高一个层次，但也能从一个侧面说明一点问题吧。

六：开盘信息

项目预计本月中下旬首开，已经开始验资217万，首开A3，B1，B2，D1，D2五栋楼，共487套。

价格=3.85毛坯+0.2全装修+0.35精装包=4.35w

这次108平，141，171，三种面积段都有，放风首付5成。

七：项目短评

项目自带大型综合体，位于地铁口，处于雨核的黄金位置，华润开发商背书，都增加了竞争力。

项目的108户型，由于其总价低，填补市场空白，比较契合软件谷和河西年轻人的购买预算，竞争力较强。

项目的143户型，面临附近金基对面刚的局面，不过金基本月就收官，未来半年内附近新地块没跟上之前，华润一枝独秀，所以去化也问题不大。

项目的171户型竟然有九栋之多，违和感较强，接近800万的总价，实在是很难想象面向客户群的画像是什么？ 周边拆二代，还是软件谷富豪之子，又或者是河西住腻了到雨花换换环境的单身富婆？

我想来想去，估计应该是软件谷拿期权的高管和部分中层，相对比较适合些吧

算了，我还是别瞎操心了

在项目的装修上，也可能是我审美不行，文化底蕴不够，没能高屋建瓴领会到大师的意图，也可能是装修标准3500有点偏低，项目装修没有惊艳的感觉。

当然这对小户型低总价的客群也无所谓，能上车就好......

总体来说，云上润府值得雨花和河西溢出的买房人重点关注，随着金基的本月底收官，未来六个月之内，云上润府将成为雨核唯一的选择。

纵览雨花的发展势头还是有目共睹的，今年还有各种利好，政府的投入也比较大，发展是肉眼看得见的，相比于其他区域来说，又更加稳健，选择在雨花购房，还是适合在当前的市场环境下的，不会有大的波动。

-------------------

咨询交流加vx：subeige02 ，可加入南京楼市交流qun

------------------

主编简介：

苏北哥， 男，祖籍苏北，久居南京，11年金融工作经历，8000元白手起家，95年开始创业，连续多次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。