【年报洞察】金辉控股:赛车手林宇就位

原创 房小评中国房评报道今天

在众多地产二代接班人当中，金辉控股董事长林定强的儿子林宇是少有的专业级赛车手。（下图中间为林宇）

在2017年的亚洲勒芒系列赛日本、珠海站中，金辉FIST Team AAI车队连续斩获冠亚军头衔，车手之一就是时任金辉副总裁的林宇。

林宇的赛车车身上涂装了金辉三大产品系列作品，把广告打到了赛场上。而在金辉的品牌活动中，也时不时看到赛车元素。

林宇给金辉带来的改变，一眼可见。

林宇早就在金辉上班，但是之前一边上班一边专业赛车。当林宇进入金辉核心管理层后，终于放弃日常的赛车训练，成为金辉这家准千亿房企的新驾驶员。

说起房地产，林宇总拿赛车打比方，认为金辉过于谨慎，缺乏激情，需要冒险精神。

纵观金辉长达7年的上市赛程，每每踩下油门的时候，总逢市场下行的红灯；每每踩下刹车的时候，却又遇到市场上行。闽系房企纷纷从身后超车，年轻的林宇无法心如止水。

2020年10月，金辉终于如愿在港股上市，紧接着却是“三道红线”政策出台，房地产行业遇到了前所未有的挑战。这次金辉这辆赛车刚通过IPO“加满了油”，林宇也绝不甘落后。

是时候，弯道超车了！

Part 1

一脚刹车：滑落50强

3月19日晚，金辉控股（09993.HK）交出了上市后的首份成绩单。

2020年，金辉收入348.8亿元，同比增长34.3%；净利润38.2亿元，同比增长42%。而且，还实现了三道红线指标“全绿”。

看起来很不错的一份成绩单。可是，作为最后一家上市的TOP40房企，金辉上市之初即破发，登陆资本市场近5个月，股价只涨了将近2毛钱。

拥有接近千亿的规模，金辉的市值只有近184亿港元。而规模比金辉还要小一些的宝龙地产，市值都接近300亿港元了。

根据中房数据本月发布的2021年房企市盈率排行榜，金辉以6.33倍的市盈率排名内房股第36位，并给出了“一般”的评级。

为什么一家稳定增长的房企，并没有获得资本市场的青睐。这不得不从金辉的发展历史说起。

早年间，金辉和“闽系”老乡融侨关系密切，两家公司各有所长。在2004年的时候，林定强就想借助融侨的力量，两家合作，做大公司，实现上市。

当时，林定强同时担任着融侨的执行总裁，金辉融侨双方置换股权。金辉借助融侨的品牌，融侨借助金辉的开发能力，一起全国拿地，做大规模。

2009年，金辉就把总部搬到北京，加大全国化布局，看起来前途大好。

可惜，这一脚油门到了2010年还是松开了。双方因理念不合，结束合作，资产重置，和平分家。

那一年，金辉的销售额达到了118亿元，一举成为房企销售排行榜第26位，规模比“闽系”老乡阳光城、旭辉都要大。

可是，单独作战的金辉很快就进入一种谨慎模式，排名很快下滑到第50。

这时候，一位90后年轻人加入了金辉。

林定强的儿子林宇，一个真·赛车手，在清华大学房地产开发与投融资总裁高级研修班学习之后，于2011年正式加入金辉。

2013年，金辉首次向港交所递交上市申请，但并未成功上市。在那之前，正是内房企赴港上市的高峰期，也是房地产规模化扩张的黄金期。

例如，2012年同为“闽系”房企的旭辉上市，销售额迅速赶超金辉，并在2017年突破了千亿大关，到2020年更是达到了2310亿元。

2014-2015年，因为全球金融紧缩，国内房地产企业迎来了一波生死考验。但是此前成功上市的房企，却可以凭借资本市场获得融资，尤其是在香港市场发行美元债券，在国内信贷紧缩的情况下，反倒能获得便宜的资金，在国内大肆买地。

金辉正是没有抓住这次机会，后续拿地不断减少，眼看着旭辉等老乡们迅速赶超。

此时，金辉已经不在TOP50榜单上了。

Part 2

一脚油门：徘徊40强

2015年，金辉开始改变风格，林宇进入集团总部工作。

“闽系”地产二代们接班时都很年轻，充满干劲，等到中年已是独挡一面。

金辉在林宇手里梳理出了产品价值体系。林宇在一次媒体对话中，更是透露金辉要回归行业TOP30的雄心。

林宇直言：金辉早些年过于稳健，包括资金的安排、投资的策略都偏谨慎。

“做房地产要有赛车的冒险精神，你不往前走，就会被别人推着往前走，或者被别人踩在脚下，我觉得再怎么样也要拼一下，就算你做得不好，拼过了也没什么遗憾。”

此时，林宇放弃了定时赛车训练，把更多精力投入公司经营。

2016年，金辉向上交所提出A股上市申请。

但是，赶上房地产调控的收紧，A股上市闸门迟迟不开。

而幸运的新城控股，在2015年成功登陆A股，当时销售规模是319亿元，上市后只用了4年就突破了2000亿。

金辉却等了四年。

在执着地等待A股上市的日子里，金辉重新踩下了油门，通过大举收并购拿地，拼命追赶。

金辉销售额从2017年的445.1亿元，增长到2018年的746.8亿元，再到2019年的888.6亿元。

金辉的增速比从前高了不少，也为这一脚油门，承受了很大的财务压力。

截至2020年4月底，金辉的净资产负债率高达180%，现金短债比只有0.4。

缺乏上市平台的金辉，在融资方面渠道较少，融资成本也偏高，平均融资利率接近8%。

没有上市平台助力，金辉通过扩大自身负债规模来追赶销售规模，最终搏得了行业排名40左右的成绩。

这与林宇所希望的进入行业前三十强，还有差距。

Part 3

完成漂移：准备加速？

2020年初，金辉做出决定，从A股转投港股。

估值低，没关系。

眼看物业股火了，金辉在上市前，把物业板块分拆了出去。

一位房地产研究机构分析师表示，在融资新规的影响下部分房企将分拆物业企业上市视为一种去杠杆、加权益的手段。

这时，林宇已经彻底走向台前，担任金辉控股执行董事兼执行总裁。

当这位赛车手面对着广阔天地，雄心勃勃地准备带领金辉冲刺行业30强的时候，“三道红线”监管新规从天而降。

此时，已经脚踩“两道红线”的金辉，猝不及防，只能努力促回款，少拿地。

2020年，金辉拿地金额只有约220亿元，远低于之前高管透露的“权益销售额的一半”。2020年，金辉实现合约销售面积约692万平方米，只增加了土地储备规划建筑面积430万平米。

新增土储还不如卖出去的面积多！

在中指院2020年房企拿地排行榜上，金辉仅排在47位。

这说明金辉再次踩下了刹车，为了满足“三道红线”监管的要求。

金辉控股执行总裁陈朝荣曾表示：未来会保持定量的增长，比例可能是15-30%之间。而在上市的这一年，金辉销售额约为972亿元，增幅不到10%。

行业排名下滑到45位。

根据克而瑞的统计，TOP50房企的销售门槛是增幅最大的那一档，增幅高达26.8%。

处在第40-50这个档位的金辉，从销售额涨幅和土地储备情况来说，后续增长力量不足，可能还没冲进TOP30，就有滑落下一档的风险。

因为拿地价格走高和限价等因素，金辉的利润率也已经明显下滑。

2017-2020年，金辉的毛利率：32.3%-30.2%-21.8%-22.1%2017-2020年，金辉的净利率：17.2%-12.6%-10.4%-10.9%

据中达研究数据表明，2020年中期，上市房企平均毛利率为29.8%，平均归母净利率为12.8%。

但是，金辉踩刹车的举动同样也赢得了新的机会：

截至2020年12月31日，金辉净负债率降至约75.3%；现金短债比升至1.4；剔除预收款后的资产负债率下降到69%。

“三道红线”全部转绿！

金辉克制了自己的欲望，将上市等各种渠道募集的资金优先用于偿债，满足“三道红线”监管要求，迅速将两个红线指标转绿。为后续加杠杆留出空间。

从生存安全上来说，金辉恰好借助上市通过了生存考验，从发展来说，金辉存货已经见底，投资能力有短板，获取土地成本较高，如何在完成转弯以后，迅速踩下油门，利用这次行业大洗牌的机会实现弯道超车，才是林宇的考验。

好在，林宇还很年轻。

杨惠妍刚接班的时候，只有25岁；她真正执掌碧桂园，已经是11年后的事了。

许世坛在世茂经历了近20年的培养历练，最终独当一面。

90后林宇，刚刚带领金辉穿过了死亡区，前面是直道，一只脚已经放在油门上，他会狠踩到底吗？