广州楼市量价齐跌「除夕夜守岁」

来源： 2024-01-16 16:16:28

房价从9.5万元，升至13万元需要多久？三年？两年？一年？在广州珠江新城的楼盘，也许只需7个月。

后疫情时代的广州楼市，房客早已回归，激情进场；二手业主步步为营，进退有度；开发商普遍大方让利，以价换量，守价换量。

尽管楼市一度熄火两三个月，但在疫情过去半年间，广州楼市早已重燃。

前九月，广州二手住宅成交72909套（数据来源：广州住建局），同比去年同期68356套增加6.7%。一手楼市的火热更是肉眼可见，截止今年11月11日（数据来源：网易房产数据中心监测阳光家缘），广州一手住宅网签83320套，同比去年同期的73109套增加14%，已经多卖10211套。

如无意外，今年广州一手楼市成交量，将攀至最近四年的成交峰值。

激情中的珠江新城

122方房子7个月升458万

在广州7434.4平方千米的版图上，这是一个再寻常不过的二手楼盘。

夜里9点多，保安随意地站在一个侧门，对南都记者一行四人走近并未关注。朋友滴了卡，我们顺利穿过及腰的门禁，进入小区。

和那些动辄重金挖来小叶紫檀、黑松、罗汉松或黄金桂等奇树植于小区的楼盘而言，这里的园林显得再寻常不过。虽说是重金邀请贝尔高林首席设计师打造了超10000平方米的酒店园林景观，其园林面积在珠江新城的楼盘中可以排名前五，但环顾呈锯子形状围合分布的10栋高层住宅楼宇（住宅建面21万方），绝大部分房源视野无法远眺百米；哪怕是高层住户，也有部分被周边更高的酒店或写字楼遮挡了视野。置身其间的园林，显得仍不足够。

（嘉裕公馆南向最新成交单价13万）

然而，抬眸可见的东塔，决定了这里的房价高度绝非普通人可攀。

就在10月10日，嘉裕公馆一套南向高层的122.92平方米三房以1608万元成交，单价达130817元/平方米（源自贝壳找房）。

对比今年3月同面积北向中层1150万元的总价、95834元/平方米的单价，相当于在7个月里，同面积不同朝向的豪宅拉开了458万元的差距，涨幅39.8%。

时间拉回到4年前，在2016年3月，嘉裕公馆的成交单价还是5万元/平方米。此后2016年7月至2017年是6万，2018年8万，2019年5月至2020年3月9万，直到今年6月，这个楼盘成交单价一举刺破10万。

（嘉裕公馆近四年成交房价变化）

一路之隔的中海花城湾，成交价同样快速上涨。

贝壳找房显示，9月14日88方东北向高层两房的成交单价是10.9万元/平方米，到10月12日，北向中层的97.84方四房的成交单价是13.3万元/平方米。一套不到98平方米的刚需三房，成交总价高达1300万元。这放在花都郊区，买两套别墅绰绰有余。

Biubiu上窜的房价，并未让业主趁机渔利而撤。

广州中原研究发展部报告称，珠江新城板块经历7、8、9月二手盘源的高速去化后，业主在10月份对后市信心明显增强，并开始出现惜售行为，直接导致市面上优质盘源未能及时补充，客户配盘出现一定困难。不少业主纷纷上调楼盘报价，珠江新城板块整体价格较上季度增加5%左右。比如中海花城湾项目，6月份项目二手报价在10万-11万元/平左右，目前整体报价去到12万元/平左右（贝壳找房记录是129709元/平方米）。板块在“盘少，报价提高”的情况下，二手成交活跃度不及8、9月份。

刚需上车门槛已至2万

花都十个月成交同比已增近五成

激情满满的绝不止珠江新城。

就在上周末刚刚结束的花都区首届购房节（11月6日至8日）上，花都区26家开发商派出千万购房券，三天时间吸引上万市民参加，认购超500套房，成交金额逾3亿元。

（花都区首届购房节开幕现场）

受新冠肺炎疫情影响，花都区一季度商品房网签成交几乎停滞。但在后面的7个月里，该区成交澎湃，1-10月的商品住宅销售面积已达91.3万平方米，同比上升46.8%。

作为广州“北大门”，花都距离珠江新城只有40多公里，是广州刚需客上车的天堂。尽管近几年这里的房价不冷不热，但在此刻，这里的房价普遍已是2万，在花都湖版块，有两个楼盘的报价已出现4万。

花都区住房和城乡建设局副局长林勇告诉南都记者，当前花都的区域成交均价大约是1.9万元/平方米。

这也意味着，如今刚需客想在花都扎根安家，买一套90多方的三房，普遍已需180万元。

今年遭遇疫情打击，当前多行业仍然萧条。就在花都区政府斜对面的，地处9号线花都广场站上盖的正盛大厦，这里外观依然靓丽，同湘会、雅谷等中端餐饮的招牌仍挂楼宇正面。但步入其间，餐馆早已人去楼空，就连装修也早已铲除，只余毛坯模样。

（花都正盛大厦，同湘会、雅谷在疫情后撤场，招牌未摘）

唯有楼市，一如既往的熙熙攘攘，人来人往。

早在2019年初，刚购入顶层复式豪宅一年的白领小云，就有意卖掉名下另一套位于番禺洛溪新城的二手楼梯楼，以置换一套小面积学位房。这套房物业98平方米，当初的市场价约为300万元，小云仗着户型好，实用面积达100多平方米，就以320万元放盘。未料两年下来，看房客不少，中介电话不少，但放盘价一路降至300万、290万，270万，至今仍未成交，“最近陆续有人看，但是出价没有超过260万元”。

面对当前红火的一手楼市，小云认为可能是小区没有优质的学校配套，“读的是村小”。

事实上，今年的二手楼市，一点也不逊色于去年。早在七八月份，广州的公积金贷款就已出现放款缓慢，需要排队多时的现象。从广州住建局数据看，前九月，广州二手住宅网签72909套，同比去年前九月的68356套增加6.7%。

天河二手房价起势

牛奶厂大户型二手价逼近7万

逐渐转热的土拍市场，导致广州中心区的二手市场一片燥热。

今年10月26日，海珠区琶洲新港东路2437号AH041405地块拍出高达51462元/平方米的楼面地价，跻身广州第三贵宅地楼面价。有意思的是，该地块在开拍前一天仍无房企报价，未料开发商默默憋招，当天开拍，5家房企撕杀了3小时05分107轮方歇火。

而在天河区牛奶厂板块，即将于11月16日正式开拍的，天河区奥体公园北侧北AT1003036地块，仅起拍楼面地价就已达4.3万元/平方米，较6年前该板块的成交楼面地价涨了155%-309.3%不等。

（牛奶厂招商雍华府）

土拍价居高不下，导致周边二手房价步步上升。龙湖首开天宸原著在9月、10月成交的两套刚需三房的成交价都是6万出头。

而在11月6日，中介曝料称该小区一期一套22楼166平方米的户型，以总价1100万元成交，相当于单价达到6.62万元。

同样，华润天合有124至138平方米的四房挂牌放售，均在不到一个月内以单价6.3至6.5万元成交。

距该牛奶厂不远，地处广氮片区的金地·天河峯睿于双11宣告亮相，将推出95-130方的产品，坊间吹风价是7万（楼面地价35782元/平）。

事实上，今年以来，天河二手楼市普遍上涨。在天河北板块，侨林苑有套38.25平方米的小单间，成交单价高达9.8万元/平方米。

在六运小区，改造传言令这里的30多年楼龄的“老破小”也瞬间变得无法高攀。该小区9月以来成交的三套43-71平方米的刚需一至三房，成交单价都在5.3至5.5万元/平方米。

即便如此，广州二手楼市仍然吸引大量房客进场。

据广州中原数据，10月，广州市二手住宅成交量（自助网签中介网签）为10700宗，较9月同期（14100宗）环比下降24.1%，但同比大涨39.2%，市场活跃度仍在。

开发商豪情派礼守价

广州一手住宅已比去年多卖10211套

相对于步步为营的二手卖家，经历疫情重创后的开发商，显得十分豪爽。

今年疫情期间，广州的开发商们纷纷降价换量。在广州增城，碧桂园云顶、招商臻园等贵族豪宅率先降价，引发大量房客跑步进场。

在2月底，招商臻园一度拿出一套低层单位，以不到2万元的单价做促销，瞬间换得海量成交。但在此后，房价逐月升温，至此时此刻，目前的单价是2.6万到2.9万元。碧桂园云顶，当前报价是2.6万至2.8万元。

微妙的是，在增城区，不少一手楼盘都联动电商、一二手中介。这些联动促销的楼盘每逢周末，现场几乎都是人山人海，但相应的，买家在买房之余，需要为此多掏三万元不等的电商费用。

以价换量的，绝不只是郊区豪宅、普宅。即便是广州当前最炙手可热的4万住宅之一——珠江花城，在对外报价4.8至5.3万元之余，就在11月初，仍有市民以4.33万元的单价捡漏到低层北向的小户型。

11月11日光棍节当天，珠江实业更发起“千万年终奖大派送”活动，鼓励全民营销。旗下天河珠江花城、白云品实·云湖花城、增城珠江·花屿花城、荔湾鹅潭湾、海珠珠江新岸、天河颐德公馆、黄埔珠江嘉园七大龙头项目都参与全民营销，市民关注“珠实荟”公众号注册成为会员，填写意向客户信息，被推荐人交易成功后，在家操作，即可收获最低2万起、最高可达160万的奖金。

在这项活动中，珠江实业不仅把珠江新城颐德公馆的最后两套别墅推向市场，就连自持十多年的海珠区珠江新岸公寓（住宅性质）也推出几十套房源，为面积44至58平方米的一房一厅，一手单价4.3万元/平方米起，总价193万元起。

对比当前珠江新城当前高昂的二手单价，颐德公馆两套面积分别为395.9平方米、466.9万平方米的别墅对外单价均是17万 /平方米，总价分别是6769.7万元，8360.2万元。

广州珠江实业开发股份有限公司董事副总经理汪能平表示，截止11月10日，珠江实业地产板块广州市区整体销售额突破120亿元，“珠江花城、云湖花城、汽车小镇等多个项目都位列区域销冠，珠江花城在9月开盘当日就劲销超20亿”。