建设贷款面临的挑战为什么中标项目必须符合所有要求

商业建设贷款的流动在全国范围内遇到了障碍。

美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据显示，2016年的贷款余额总计4,910亿美元，较2015年下降3%。尽管2016年的贷款活动仍是该协会开始跟踪以来的第三高，但这一回落肯定会让一些商业开发商在一旁观望，他们不知道自己能否为项目获得必要的资金。

开发商应该明白为什么会出现这种趋势，哪些贷款最难获得，以及贷款机构在同意为一个项目融资之前希望得到什么。

“传统银行正在减少放贷，”Sullivan &伍斯特在波士顿。他说，造成这种情况的主要原因之一是新法规的模糊性，比如那些涉及高波动性商业地产(HVCRE)的法规。

建设贷款符合HVCRE的要求，该要求要求贷款行有50%的额外现金储备。Lemont表示，现金储备规定有例外，但行业组织试图让监管机构澄清这些规定在实践中如何运作的努力并未取得成功。

Eyzenberg & &的总裁戴维•艾森伯格(David Eyzenberg)表示，许多银行在这类贷款上的风险敞口过大，否则它们可能乐意提供更多的建筑融资公司。他说:“他们已经读够了书，并在等待更多的书。”

另一个原因是，这个行业的好日子可能已经太长时间了。

“我们正处于经济上升周期的第八个年头，”Lemont说，“投资者和贷款机构都在质疑这种情况会持续多久。”现在的问题是，租金是否已经触顶，尤其是在多户型家庭中。他表示:“如果它们没有见顶，那它们肯定已经触顶了。”

Lemont指出，这一趋势导致贷款机构对豪华项目三思而行。然而，在许多市场，如波士顿，高昂的土地和建设成本迫使开发商进入这些昂贵的开发项目，因为他们可以带来投资者想要的高回报。

美联储甚至加入了这场争论，并警告贷款机构，奢侈品市场可能会出现泡沫。

在迈阿密等地区，一些开发商已经砍掉了一些项目，以应对可能出现的豪华公寓市场降温。Related Group是迈阿密最大的房地产开发商之一Spa迈阿密项目后令人失望的预售只有15%。

迈阿密/棕榈滩Integra Realty Resources高级董事总经理安东尼•格拉齐亚诺(Anthony Graziano)表示，Related是一家强大、成熟和多元化的公司，如果该项目后来卷土重来，他也不会感到意外。“取消这个项目并不代表整体健康状况良好，”他说。“他们不想在一个日渐萎缩的市场中竞争。”

古老的陈词滥调房地产是它的位置,这就是迈阿密市中心的边缘Brickell温泉熨斗项目当它设法获得2.36亿美元建设贷款本月早些时候,无视经济不确定性的障碍加上缺乏外国投资者。

布里克尔社区是迈阿密一个很受欢迎的地方，这里有高档商店、餐厅和娱乐场所。据Graziano说，当开发商进入融资阶段时，这个项目已经售出了50%到60%。他表示:“当需求下降时，你必须拥有所有合适的元素。”“你必须检查所有的箱子。”

埃曾伯格说，目前最难获得的建设融资是针对酒店、共管公寓(如奥伯格公寓)以及投机性写字楼和零售项目。他说，酒店是最不稳定的资产类别，有大量供应正在准备中，贷款机构的资产负债表上也有相当数量的现有贷款。

Eyzenberg说，多户项目的开发商可能在美国的某些地区，如中西部，获得更好的待遇。他说，在一些二级市场，开发项目的成本收益率更高。他表示:“因此，出于建设目的，更容易获得更高的杠杆。”

Lemont说，传统贷款机构的犹豫导致了融资缺口的替代方式。与共同基金一样，债券基金和寿险公司也正在进入这一领域。

艾森伯格说，这些“影子银行”在受到严格监管的传统银行之外运作，传统银行可以承担更大的风险，为投资者带来更高的回报。

Lemont说，从这些替代来源获得的利率至少比传统银行提供的利率高一个百分点，但借款人通常能够更快地获得资金。其中一些贷款机构还提供“无追索权”的建设贷款，这意味着如果借款人违约，贷款机构可以获得贷款抵押品，但不能要求借款人提供任何额外金额，即使抵押品不足以覆盖贷款。

勒蒙特说，从借款人的角度来看，他们对家乡的银行并不忠诚。是关于结束贷款的。

事实上，相关的Cos。该公司在曼哈顿开发的哈德逊庭院(Hudson Yards)价值250亿美元。2013年，该公司从传统银行获得了大量贷款，但最终选择了与喜达屋地产信托(Starwood Property Trust)达成4.75亿美元的债务融资协议。

Related也一直是EB-5签证计划的积极使用者，通过该计划，外国公民可以加快他们的绿卡申请，换取50万到100万美元的投资，用于一个合格的美国开发项目。据报道，该公司通过该计划为哈德逊船厂筹集了6亿美元，并为其扩张进行了广泛游说。

目前在建筑贷款行业最困难的行业之一是场外建造的预制房屋。这种方法越来越多地用于酒店和公寓楼，但仍不适合传统的贷款工作表。

据Guerdon模块化建筑公司的首席执行官和管理合伙人Lad Dawson说，大多数的垂直施工都是在工地外进行的，因此产品被归类为材料成本，从而破坏了典型的建筑项目平衡。他表示:“这是一个我们必须让贷款机构明白的障碍。”

道森说，由于场外建设是一个不同的过程，许多贷款机构认为，为预制工程提供贷款风险更大，但这并不是实际的过程。每一个模块都是独立建造的，当与其他单元放置在一起时，可以使整个结构更加健全，增加防火性能。

此外，减少时间表也可以减少贷款风险，道森说。他表示:“贷款机构的风险是长度的直接函数。”“在(项目)完成之前，那是他们面临风险的时期。”模块化结构可以减少30%到40%的工期，还可以保护项目免受天气延误和安全隐患，因为所有东西都是在工厂里建造的。

据预测，在未来几年，场外建设将成为一种主要的建设趋势，因此，这种方法无疑会让贷款机构感到更加舒适。

Lemont表示，虽然没有哪个行业是绝对的领头羊，但由于电子商务和零售存储需求的增长，工业建筑行业目前已接近成为贷款人的宠儿。

埃曾伯格表示，建设电子商务配送中心的关键在于将它们定位为“最后一英里配送”，即从仓库到客户家门口的最后一程。这导致了建设向城市推进。

埃曾伯格说，如今的商业贷款主要是由信贷和租户驱动的，依赖于借款人的信用价值和他们提前租赁房产的能力。

总的来说，Lemont说，与大萧条之前相比，贷款机构现在表现出了更多的谨慎。“他们正在降低贷款与价值比率，”他说，“并要求借款人提供更多的股本。”

Lemont补充说，“现在和10年前的区别是人们意识到并采取措施避免重复同样的错误。”