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未拿预售证卖楼 最高罚房款50%
类型:房产知识  日期:2013-12-19  浏览:1566 次  评论:查看评论

  无预售证提前售楼,开发商将被处以商品房价款30%以上50%以下的罚款。《广州市房屋交易监督管理办法》草案征求意见稿从昨日起公开征求公众意见,对一系列房地产交易过程中的焦点问题作出详细规定。其中还提出,今后广州二手房交易资金将通过房屋交易监管机构设立的专用账户划转,中介不得代收代管房款。这也是广州首次制定房屋交易监督的专门规章,囊括了房屋交易监督管理的全过程,而此前相关监管执法依据分散在各单项法规、规章及规范性文件中。

  南方日报记者 郑佳欣
 
 
  招式一
  删减合同必要条款每宗最高罚5万
 
  按照规定,新建商品房买卖合同、存量房买卖合同和房地产中介服务合同将通过房地产行政主管部门建立的房屋交易信息化平台订立。合同签订后,未办妥房屋转移登记手续或者解除合同的,不得再通过房屋交易信息化平台订立以该房屋为标的的买卖合同。
 
  值得一提的是,新建商品房买卖合同、存量房买卖合同和房地产中介服务合同应当使用房地产行政主管部门和工商行政管理部门制定的合同示范文本;订立补充合同的,其补充合同不得变更、删减合同示范文本的必要条款。
 
  业内人士指出,此举将防止开发商通过补充协议对合同示范文本主合同中部分条款进行修改,故意减轻出卖人责任或加重买受人责任等。
 
  办法提出,如果开发商未通过房屋交易信息化平台订立商品房买卖合同的,未使用合同示范文本或者变更、删减合同示范文本必要条款的,由房地产行政主管部门责令其限期改正,并按违法订立合同的宗数,每宗处以3万元以上5万元以下罚款。
 
 
  招式二
  没有预售证楼盘不得打预售广告
 
  广州楼市限价、限签政策仍不松动,而与此同时购房需求日益旺盛,在这种情况下,部分没拿预售证的房源也被开发商拿出来开卖。
 
  对于这些违规售房的做法,办法重申:商品房预售应当依法取得商品房预售许可证,开发商不得向买受人收取或者变相收取订金、预订款等。
 
  无预售证提前售楼,开发商将面临着巨额处罚,将由房地产行政主管部门责令其限期改正,没收违法所得,并处以其已预售的商品房价款30%以上50%以下的罚款;给对方造成损失的,应当依法承担赔偿责任。涉嫌犯罪的,由司法机关依法处理。
 
  值得一提的是,未取得商品房预售许可证,开发商连发布预售广告都被禁止。
 
  商品房预售广告、宣传资料、销售合同中的项目名称、房屋用途等应当与商品房预售许可证记载内容一致。违反该规定的,由房地产行政主管部门责令其限期改正,并处以5万元罚款;使预购人的合法权益受到损害的,要承担民事责任。
 
 
  招式三
  开发商不得强制收公证费律师费
 
  开发商还要在销售商品房时以书面方式在销售现场显著位置公示八大事项,公示期限自商品房销售之日起至全部销售完毕。
 
  其中包括:商品房预售许可证或者房地产权属证明;销售方案及销售进度控制表;价目表和价格相关信息公示表;商品房买卖合同及其附件文本;城乡规划主管部门审定的修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图,还要明确标示建筑区划内的市政规划道路,垃圾压缩站、变电站、综合医院、车位(车库)、肉菜市场等配套设施、设备的功能、用途、具体位置、规模和数量等内容;商品房项目及其配套设施开发建设进度和竣工交付使用时间;中介服务授权委托书。
 
  房地产开发企业还要按照申报价格对每套商品房明码标价,以价目表和价格相关信息公示表的方式公开相关收费。开发商不得强制或者变相强制买受人承担房地产中介服务费、公证费、律师费、按揭贷款服务费等费用。
 
 
  招式四
  楼盘不得拒绝公积金贷款买房
 
  办法还规定,房地产开发企业销售商品房,不得拒绝或者限制买受人选择住房公积金贷款支付购房款。开发商如果违反该规定,房地产行政主管部门将责令其限期改正,并处以1万元罚款。
 
  开发商预售商品房,要在网上签订商品房买卖合同之日起30日内或者在与购房者约定的期限内向房屋登记机构申请预告登记。
 
  办法还规定,房屋交易当事人和房地产中介服务机构发布的房屋交易信息应当真实,交易房屋应当符合法律和政策规定的交易条件。如果违反该规定,将由房地产行政主管部门责令其限期改正,并对单位处以3万元以上5万元以下罚款,对个人处以100元罚款。
 
 
  招式五
  二手房房款由专用账户转划
 
  实践中,广州市中介公司挪用存量房交易资金的情况时有发生,且涉案金额巨大。如2008年初的创辉案,牵涉交易案例23宗,中介公司挪用交易当事人交易资金近300万元,造成交易当事人多次集体信访。
 
  如何解决二手存量房资金交付与房屋产权转移、房屋交付存在时间差而带来的风险问题,防止房地产中介服务机构占用、挪用、侵占交易资金?办法规定,二手房交易资金应当通过房屋交易监管机构设立的专用账户划转,专用账户内的利息归属由买卖双方约定。房地产中介服务机构及其执业人员不得代收代管存量房交易资金。存量房交易资金按规定存入专用账户后,房地产登记机构方可办理存量房转移登记。
 
  二手房交易资金专用账户管理的具体办法将由广州市房地产行政主管部门会同市财政行政管理部门、中国人民银行广州分行另行制定。
 
 
  招式六
  开发商中介将有信用档案可查
 
  开发商、中介公司与消费者之间的信息不对称明显,开发商、中介公司掌握更多产品质量、价格内涵、交易流程等方面的信息,处于优势地位。
 
  对此,办法创建了一整套信用评价体系,规定由国土房管部门制定房屋交易信用评价规则,建立、完善信用档案,并将评价对象分为房地产开发企业和中介服务机构,评价内容基本涵盖了房地产交易过程中的主要环节,评价运用包括向社会公开和提供查询服务。
 
  记者看到,商品房预售方案的提交和公示、商品房销售明码标价、协助办理公积金贷款购房手续、车位租售等内容都纳入了房屋交易信用评价范围。而对于房地产中介服务机构及其执业人员而言,房屋交易信息发布、当事人信息保密等则纳入其房屋交易信用评价范围。
 
 
  招式七
  车位租售方案至少公示30天
 
  在市中心小区停车位日渐紧张的背景下,小区车位租售也纳入了房地产交易的监管视野。
 
  办法规定,房地产开发企业和其他房地产开发单位租售车位(车库)前,要将租售方案和相关产权证明文件在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示,公示期不少于30天。租售方案、现场公示情况的公证文书报房地产行政主管部门备案。
 
  如果车位(车库)的出卖人、出租人违反规定,未办理租售方案公示、备案手续租售车位(车库),或者违反主管部门规定租售车位(车库)的,由房地产行政主管部门责令其限期改正,并对单位处以3万元以上5万元以下罚款,对个人处以100元罚款。
 
 
  部门说法
  广州市房地产行政主管部门还将另行制订车位(车库)租售的具体管理办法。
 
  “现有规章难以满足房产交易监管需要”
 
  官方数据显示,2012年广州市十区新建商品房成交101945宗、969.33万平方米,存量房成交76931宗、631.24万平方米,房屋交易规模巨大。
 
  广州市法制办在相关起草说明中称,由于相应的监管工作内容多、涉及面广,但是现有的监管执法依据比较杂乱,散见于各单项法规、规章及规范性文件中。有的法规、规章制定时间已久,不能适用于现实需要;有的监管依据效力层次较低;有的因新法颁布施行或者新情况出现需要进行相应的修订等。“现有法规规章越来越不能满足广州市房屋交易监管工作的现实需要,有必要通过制定规章完善广州市房屋交易监管制度体系。”
 
  同时,根据广州行政审批制度改革的部署,广州市绝大部分的行政审批业务要实现网上办理,未来房屋交易将与信息化、互联网等高科技手段进一步融合,有必要以立法来规范新型交易模式。
 
  
(巴中房产www.bazfc.cn 转自2013年12月19日 南方报网—南方日报 )
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