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楼市进入地方自治期 重提调控事出有因
类型:楼市要闻  日期:2013-12-16  浏览:1501 次  评论:查看评论

  可以这么说,中国房地产已蜕变进入崭新时代,在政策上由地方掌握主导权,并负成败责任,中央则起到“事前警示、事后考核”的作用。

 

  中共中央政治局12月3日召开会议,分析研究2014年经济工作,重提“要做好住房保障和房地产调控工作”,让当下正饱受各地方为达年初承诺“房价控制目标”,所出台 “阶段性调控措施”之苦的开发商捏了一把冷汗。
 
 
  重提“调控”事出有因
 
  此番中央之所以重提“房地产调控”,我判断主要源于以下几个因素。
 
  首先,全国百城房价仍呈上涨态势。数据显示11月全国100个城市(新建)住宅平均单价为10758元,环比上涨0.68%,此系自2012年6月以来,连续第18个月上涨。
 
  其次则是地方卖地冲动难遏制。今年1~11月10个典型城市土地出让金为7928.9亿元,与2012年同期相比大增121.8%,尤其“恐怖”的是,仅北上广深一线城市即达4720.38亿元,其中上海可望在年底前突破2000亿元,均创历史最高纪录!
 
  凡此种种,逼使中央不得不有所表态,以明示地方“知所进退”。
 
 
  百城已呈“外强中干”态势
 
  值得关注的是,尽管不论房价或地价的相关数据看起来仍非常亮眼,但楼市运行进入欲涨乏力的高原期,也正一步一步地显现。从而我基本认同全联房地产商会创会会长聂梅生近期所表达“房地产下行态势已经形成并将持续”的判断,及其数据之引用——全国房价同比涨幅已从今年初的18.8%降低到1~10月份的8.6%。全国商品房销售面积、销售率增速分别由年初的49.5%及77.6%,下降至1~10月份的21.8%及32.3%。上述数据均腰斩有余,显示推动楼市荣景的各种支撑力量正在消退当中。
 
  事实上,从11月份的房价涨幅亦可看出端倪。虽然环比上涨0.68%,是自2012年6月百城房价止跌以来,连续第18个月环比上涨,但涨幅比上月缩小0.56%,且已有31个城市环比下跌,比上月增加7个,其中涨幅在1%以上(含1%)仅28个。突显具全国代表性的百城楼市已“外强中干”,面临买气难以为继的严峻挑战。
 
 
  “调控”也可能是救市
 
  根据十大城市的全样本调查数据显示,11月十大城市住宅均价为18748元/平方米,环比上涨1.16%,比上月缩小0.79%。其中北京上涨0.18%,涨幅比上月大幅缩水2.38%。尽管从同比来看,全国百城住宅均价与2012年11月相比上涨了10.99%,连续第12个月上涨,涨幅比上月扩大0.3个百分点。
 
  既然相对多的城市之房价与买气已不可持续,甚至有越来越多的城市出现“鬼城”现象,中央在此时再提“房地产调控”到底剑指何方?在我看来,其实调控一直存在四种意涵与功能——调涨、调降、调升买气、调低买气。由于一直以来楼市以价量齐扬的状态居多,因此一讲到“调控”,大家直觉想到的便是压制房价上涨、限制购房资格,而我认为那已经是过去式,后续房地产调控更多时候指的是“救市”!
 
 
  2.5线以下城市面临溃败风险
 
  新一届政府在总结过去10年经验、教训后,得出“一刀切”不适用在土地辽阔的中国之结论,于是改采“以市场运作为主,以行政干预为辅”的治理方式。可以预见,未来以“国”字当头,由国务院及中央部委下发的文件将越来越少,而以各地方譬如“沪七条”、“深八条”、“厦六条”、“杭六条”等,按照各个城市房地产发展之实际,自行、自觉的出台管制措施为主。
 
  于是可以这么说,中国房地产已脱胎换骨、蜕变进入崭新时代,在政策上由地方掌握主导权,并负成败责任,中央则起到“事前警示、事后考核”的作用。在楼市走势上,一、二线城市暂时安全无虞,北京、上海则“经得起最严厉的调控”,2011年1月以后未被限购的2.5线以下城市恐将面临极大溃败风险。这正是恒大不惜掷下百亿重金,回归一、二线城市的真实理由与动力!
 
(巴中房产www.bazfc.cn 转自2013年12月16日 《理财周刊》 
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