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王珏林:房产调控的精髓是税收和法治
类型:专家解读  日期:2013-12-12  浏览:1471 次  评论:查看评论

  中国指数研究院最新数据显示,11月全国百城住宅环比上涨0.68%,这已经是房价连续第18个月环比上涨,其中北京等十大城市住宅均价为18748元/平方米,环比上涨1.16%。地王频出,楼市疯长,中国房地产市场究竟有没有泡沫存在?房地产长效机制何时才会出台?为此时代周报记者专访了住建部政策研究中心原副主任王珏林。

 

 

  合理配置区域资源才能解决高房价
 
  时代周报:王石先生几次用泡沫来形容中国的房地产市场,理由之一是现在部分地区房价收入比已经高得离谱,你认为中国楼市泡沫大吗?
 
  王珏林:一线城市的房价是高,但究竟有没有泡沫,要看咱们对于泡沫的解释是什么?要是从价格成本认定的话,房价肯定是有泡沫,因为这个房子不值那么多钱,不管加上它的教育价值和它的各种附加价值,再加成本也不可能这么高;但是从一线城市房地产的实际需求和购买力上看,它又没有泡沫。
 
  或者说这种泡沫存在却不一定会破灭,破灭是什么?是由于我们投资比例过高,我们把房价给炒上去的,像梯子一样越弄越高,一旦一撤梯子就咔嚓一下全完了,但是现在这个梯子还没上几个呢。现在北京的购房政策那么严格,还依然有那么大的刚性需求。这个说明几点:一是北京对于这些刚性需求还是比较大的,二是我们在三个市场管理和规范上面还有问题,发展得也不够完善。如果我们的租赁市场、我们的二手房市场、我们的新房市场都能合理地发展,也不会有这么大的压力。
 
  时代周报:目前北京市内城二手房的成交价格都已经达到每平方米4万元,房价还有下调可能吗?
 
  王珏林:究其原因,我们现在的城市建设方式也值得探讨了,老城区的二手房为什么这么贵?以前人们买房子是求新求大,所以自然住得就远了,但是各方面的不便利开始显现,人们在现实面前,只能是求近求小求方便,所以现在北京市场上交易的户型大部分都是五六十平方米的小房子,但即使只有五六十平方米都价值不菲啊,但是为了工作、交通、教育、医疗等问题,只好如此。所以从整体上来说,一线城市的高房价还是我们在城市化过程中会遇到的必然的问题。
 
  这个必然的问题从外表上看,是整个区域布局的不均衡造成的,我们教育不均衡、我们就业不均衡、我们医疗不均衡、我们消费也不均衡,大家都会往大城市去,往大城市的中心去,而城市不可能因为住房的问题而无限扩大,这是一个复杂的系统问题。
 
  所以我们还是应当从各方面分解城市压力,如果昌平、怀柔、平谷这些卫星城建设得比北京城区更好就业、教育资源和医疗条件也够,环境又比大城市还好,谁还需要到北京市区呢?如果其他城市也是如此,谁还需要来北京呢?所以我们应当从区域产业布局上、从市政的配套设施着手,把交通、教育、就业等问题解决好,才能真正解决大城市病的问题。
 
 
  将调控纳入法制化和市场化轨道
 
  时代周报:过去十年,房地产市场屡调屡涨,目前各方都对房地产长效机制充满期待,你预期大概什么时候出台?
 
  王珏林:这个不是那么简单的事情,长效机制既是为了改变我们现在的短期管理办法,出台这个东西后解决的时间要长一些,即使两三年不调不变,市场也能稳定。
 
  最关键的是,你不管用什么手段,用什么办法,都能在这个市场充分地表现它。但实际上现在要解决这个问题,出台长效机制,确实有一定难度,还是需要一些时间,但是这个东西早晚要决定。
 
  这些年出台了很多调控政策,该用的办法里面已经全有了,这些政策实施起来,也能解决很多问题,但会碰到更复杂的问题,我们还有各种更加复杂的利益链,解决问题的办法不是没有,难就难在各个利益链条都在为自己争夺利益。比如消费贷款这一块,我们只给一套房,对于第二套严格一些,市场马上就平静下去了,再比如说开发企业,我们只给那些有针对性的、有项目的、正在开发建设的企业放贷款,这也能解决问题,但现实并非如此。
 
  现在的房价涨幅主要城市已经冲击两位数以上了,这个是非常可怕的,而且这还是普计数据,和一些实际上的楼盘还是有一些差距。
 
  所以说要解决这些,还要推进改革,从各个方面来推进,还是我们的市场不成熟、还是我们的管理不到位、还是我们住房的分配没有解决好。
 
  我们的政府要解决这些问题,肯定要解决一个长效的机制,但是说要用手段的话,可能我们会通过税收来调整,但是还是要有一个比较好的中国的住房分配制度,因为我们还是存在多种住房形态,可能大家对政府的依赖要强一些,我们要深入地研究思考,多从制度和法制上想办法。
 
  时代周报:长效机制中可能最先出来的就是房产税?
 
  王珏林:房产税是法制管理的一个方向,市场管理的一个手段,房产税并不是单纯地为了平抑房价,如果就是为了收钱,那样的话这个事情又失败了。市场发展如何管理,就是两种方法,一种是按市场的规则管理,也就是靠法治;二是在市场不成熟的时候,就要加强法制建设,用行政来管理,我们现在正处于这种阶段,因为我们还没有走向一个完全发展到法治管理市场的程度,而且市场也不成熟。
 
  我们的土地资源是不能自由配置,税收主要调整供求关系,但是可能在求得方面调整得比较多,供应方面的不能自由调整之后,那么显示出求的方面就更加重要。

  房产税是一个方向性问题,不会马上实施,目前住建部还在地方调研,下一步会找一些城市扩大试点,逐步推进。目前的重点是建立统一的不动产登记制度,这个可以解决异地购房的问题。
 
  时代周报:最近也有专家提出征收遗产税,你怎么看待遗产税的征收?
 
  王珏林:遗产税的话就比较慎重,因为这个涉及到每个家庭、每个人,如果家里就一套房子,但是没有什么存款,你让人家怎么交几十万的税金啊。所以我认为无论房产税还是遗产税,短期内都不会开征,但是通过税收等市场和法律手段调节房地产市场,则是方向和未来,也是房地产长效机制的精髓。
 
(巴中房产www.bazfc.cn 转自2013年12月12日 时代周报 )
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