北京房价未来5年「北京未来房价潜力大的区域」

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q：提问：你好京总，感谢你的分享!我的居住证预计春节过后下来,计划是过完年正式加入看房队伍,我目前可筹集的ZJ大概算了一下,首付可以到270,勉强不超过300吧,属于STSD,今天加入会员想提前学习下,另外想问下京总,我看我们的选盘逻辑是市场上一小部分的房源,就像你所说的,北京跑赢大盘的房子不超过20%,像这些房子,是不是都是比较贵的,根据我目前的一个资金量,是该选这类房子,还是比较有潜力的房子呢?那类房子更容易SZ呢?我是买来自住,但也希望房子能够SZ跑赢大盘,感谢京总

A：回复：你好，感谢信任!关于投资买房是否赚钱，不取决于资金量的大小，而是看判断的对错。普通人可以因判断正确，变的富有，富人也可以因判断错误回到起点。

富人之所以能一直保护自己的财富让期稳健增值，是因为富人一直判断正确。穷人之所以一直贫穷，是因为穷人一直判断的是错误的，又不懂得复盘总结,缺乏及时纠错的能力。

贫富差距就是投资对错的结果。职业买家投资房产为什么会持续赚钱？所有的投资者必须弄清楚这个逻辑,普通投资者甚至没考虑过这个问题。但这个问题很重要，涉及到我们普通的投资者是否能有个正确的投资逻辑，做出准确的大趋势判断！

投资房产要有个基本的认知：投资不是DB，投资是搭乘这座城市的经济增长，从而得到确定的回报。包括行业增长和城市的经济增长，投资房产，是持有这种城市的股份，直接占有了这座城市的资源，如就业、教育、医疗、教育,交通，这些称之为配套.这时候，大趋势和你所选的位置变的就很重要了。涨幅靠得是选筹，而赚钱靠得是杠杆。

富人一直坚持买优质物业，是因为长期看，核心地段品质物业,在今天北京楼市沙化的情况下,这种盘越来越稀缺,价格一直在上涨，货币供给量增加是主要原因，还有经济增长，信贷，供需。

选对位置等于成功70%，房产投资初期，最主要做3件事：第一别踩坑买错，第二精心选筹，最大化赚钱效应，第三，放弃高风险高收益的投资方式，选择低收益更稳健的方式，只要有涨幅，后面就有机会建仓

建议认真阅读星球《北京房产投资核心逻辑和原理》和《北京楼市价值正在沙化》这两篇文章,祝一切顺利!

Q：提问：京总你好，你发的每篇文章我几乎都全部看完，感谢你分享接地气的干货，今天刚加入星球，首次提问，就是如何进行选盘呢?比如在朝阳和海淀这种区域,有没有什么方法论呢?我想学习一下房产方面的知识，谢谢京总。

A：回复：你好;每个区域每个位置选盘逻辑是不同的，如公寓，住宅，商铺，写字楼每一种产品都有自己的选筹逻辑，住宅的话要记住非核心板块，次级溢出板块不要选贵妇盘和CEO盘，核心板块首选品质盘。

比如:朝青涨幅比较可观的楼盘是逸翠园，天鹅湾，常营涨幅比较可观的楼盘是金隅丽景园，逸翠园.天鹅湾在朝青板块属于品质次新盘，金隅丽景园，逸翠园在常营板块属于上车盘，为什么会出现不同产品反差的现象。

朝青可以说是作为承接国贸比较优质的刚需兼改善板块，购买力自然不缺，而常营属于次级溢出板块，购买力自然没有朝青优质，所以呈现出的结果是朝青品质楼盘领涨，常营上车盘领涨，买房投资最忌讳矮子里面拔将军，当下市场核心区品质次新领涨，溢出板块上车盘领涨，常营板块由于配套成熟，所以贵妇盘的涨幅还可以，如果在配套极差的地段，这种盘至少站岗10年以上

朝阳海淀这种区域不缺购买力,所以首选有稀缺性的品质盘

稀缺主要指的有6个方面

一是有稀缺的自然资源，楼盘在这个区域拥有不可复制性，如高端公园、高端体育中心，河流等，这种资源占有的种类越多越优质，但最起码不少于三项。

二是有稀缺的商业资源，楼盘的步行半径内，即500-1000米，能够解决一切基本需求，高端商场、高端酒店、高端医疗，占有的多和少对应的同样是价值的增加

三是稀缺的物业资源，楼盘的物业管理公司，要有长期的管理经验，好的物业是让这个楼盘保值的首要因素之一，即便是住上十年二十年，楼盘的品质依然很高。

四是稀缺的口碑资源，楼盘必须具备良好的社会知名度、说起来大家都知道，而且印象是正面的。

五是稀缺的品质资源，属于商圈内的霸盘，具备一定规模、档次、形象。在产品创新上有独特性、不可超越性，无法复制性。属于区域内所有人改善置换的终极首选目标

六是拥有稀缺的教育资源，学校好不好主要看生源，在往深的说是看家长.结合自己的预算只抓这六点,其他什么都不要看.

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Q:提问; 京总您好，看了您对其他粉丝的回答，受益匪浅！感谢京总的分享，想请教京总，您一般不推荐第一次买房的去新区买新房，除了有溢价之外，还有其他的因素吗？因为我是计划自住，10年之内肯定不会卖，所以有溢价的情况下，10年的时间应该不会亏吧！因为第一次买房子，家里人都期望能买新房，我自己也有点新房情节，总觉得花那么多钱买一个二手房，有点别扭。感谢京总

A:回答; 你好，感谢信任!为什么在过去投资新区的新房收益比较可观，是因为过去是房地产增量时代,也就是造城时代，所有的新区几乎全是从0开始，增量时代的特点是社会的起点比较低，那个时候新区的价格洼地更受市场欢迎，价格会随着时间的推进被慢慢填平，发生区域价值的提升带来更多的增值。

但现在已经进入存量时代，进入存量时代之后，新区经济不会再像过去，由于建设成本的增加导致未来的价格空间会被逐渐压缩，如果是溢价严重价值不突出的情况下，这个新区价格的阻力位很难突破。当前社会效率在一天天提高，高质量的人群结构会向更高价值的区域聚焦。

从开发商角度来看，在核心区开发楼盘反而比新区的成本更低，更容易摊薄成本。造城的增量时代开发商和购房者的方向是一致的，判断情绪也是同频的，但是现在进入存量时代以后，开发商的预期会逐渐悲观，积极性也在下降。

从宏观角度看，北京目前的人口处于停滞阶段，有购买力的高端人口更会向核心区聚焦，远郊区的高楼大厦可以速成，但人口是个难题！所有的经济活动，人口是前提。没有人口经济就不会繁荣。

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Q:提问:京总的文章里好像都没有提到南海子西边104国道以东这个区域几个楼盘的分析。包括熙悦云上，熙悦林语，和锦诚园，中铁和园，花语府等新盘。能给些购买的指导建议吗？？谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!祝新年富贵!北京跑赢大盘的房子不超过20%,我们的选筹是在这20%的范围内,因此文章中可能会缺少部分楼盘.

熙悦云上瀛海、熙悦林语、和锦诚园、中铁和园，花语府这五个盘所处的板块属于亦庄新城的溢出, 瀛海的优势是有地铁8号线,未来还有S6和亦庄T1,紧靠南海子公园,地铁站还有未出让的土地,未来有可能会建商业体,有自己的产业,并且已经划为亦庄新城,整体的区域界面环境算是不错的,

但几个新盘的价格目标溢价比较高,买过来站岗的可能性比较大,旧宫也如此,

瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年,从这个区域的二手市场成交情况可以判断出,这个板块的购买力并没有那么强

我们买房投资关注最重要的一个指标就是有价，买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了，但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。这个折价率是很明显的指标。

溢出板块我是不建议选择品质盘的,这些板块长期缺乏购买力的情况下,很难带动这么高的价格,结果就是持续站岗.

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我咨询.

Q:提问：京总您好。想询问一下关于石景山中海寰宇天下天赋的看法，自住用。另外，这个楼盘价格的未来走势大致的方向，能否帮忙预判一下。

A:回答：你好，感谢信任，中海天赋的优势是在整个石景山算是品质的优质盘了,户型做的也很好,基本没有任何瑕疵,未来这个盘在整个区域有一定的稀缺性,自住的话很不错,

从投资的角度上讲,石景山自从唯一的首钢搬迁后整个区域就缺乏产业支撑了,显得十分冷清，表现出来的结果就是产业匮乏,导致整个区购买力相对较弱,房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域;石景山虽然是向高端产业转型,但由于丰台加了一个丽泽,所以高科技产业会被丽泽吸收;如果未来产业转型失败的话，最终的定位可能会向门头沟看齐.

中海这个盘的价格不算便宜了,短期存在一定的溢价,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群

这个商圈成交量最大的2个楼盘,远洋山水、京汉旭城;远洋山水目前的在售均价是68000一平米,京汉旭城在售的均价是64000一平米,鲁谷商圈的品质楼盘远洋沁山水在售均价是91000一平米,未来中海寰宇天下的行情主要还是来自海淀和西城,有一份客群如果接受不了远洋沁山水的价格和远洋山水的品质,可能会牺牲距离选择次级的品质盘.

因此天赋这个盘有一定的市场竞争优势,但短期存在溢价,行情可能不会太好,行情指的是买进价和卖出价，买进的价格是开发商卖给我们的价格，真正意义上的决战是二手房市场，就是说我们如果真的把这套房子在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，适合做长线投资长持,毕竟楼盘的品质还不错,短期的话站岗的可能性比较大,

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