贝壳找房再次成为了行业急先锋

贝壳找房再次成为了行业急先锋。

7月13日，房地产新经纪品牌联盟与贝壳找房(下简称“贝壳”)联合发布了《新经纪守则》(以下简称《守则》)2020年版征求意见稿，正式面向社会公开征求建议。根据介绍，《新经纪守则》(2020年版)将于8月1日正式发布。

据悉，《守则》涵盖经纪人日常行为、对客户的服务交付、经纪人间的协同合作、平台共建共治、同业间共进共赢等五大方向，共二十一条准则，是新经纪服务者的职业道德规范和行为标准，也是超过37万新经纪服务者共建共治、共倡共循的从业守则。

贝壳找房品质运营副总裁葛静表示，作为新经纪理念与模式的落地运营平台，贝壳找房将全力推动《新经纪守则》在平台运行。除此以外，21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航也表示，该《守则》也将在21世纪不动产全面推行。

事实上，自成立贝壳找房以来，贝壳一直面临着“既做裁判员又做运动员”的争议，此次《新经纪守则》以37万新经纪服务者共同参与、共同承诺的形式亮相，以及平台上新经纪品牌联盟、店东委员会、陪审团三大组织的全面亮相，则给这种论调一个响亮回应：平台规则共治共建，是大家说了算;规则的执行公平公正，三大组织有建言、审议甚至最终争议裁定权。

改变行业模式的底层逻辑：依靠ACN合作提效

6月20日，受“新经纪品牌联盟”执委会委托，贝壳找房品质管理中心草拟了《守则》初稿，其基础来自贝壳平台的经纪人合作网络(ACN)合作规则。

事实上，国外成熟市场的MLS(MultipleListingService),也就是房源共享系统，是其业内合作的基础，也是行业生态优化的关键保证。值得注意的是，MLS背后，存在一个由MLS所有联盟会员共同认同并遵守的行业从业人员的行为准则(CodeofConduct)，内容包括如何诚实、正直对待客户，如何在交易过程中尽职尽责，如何对待业内合作方等等。在大多数情况下，该行为准则都向会员提出了高于当地法规规定的服务和规范水准。

“今天我们的ACN是一个明显超越MLS的合作生态，所有参与的新经纪品牌和经纪人需要一份自己的准则，来体现我们的共识，规范我们的行为，有效保障我们的合作机制，确保客户享受到行业高品质的服务，让新经纪时代从业者更有尊严。”卢航表示。

ACN规则的落地可以追溯至2018年。当年，伴随着贝壳找房的呱呱落地，ACN规则顺势推出。截至目前，平台总规则经历14次大版本迭代，数十个各类子规则累计迭代超过千次，不同城市适用细则根据当地业务情况每月更新。

推行ACN，贝壳的初衷在于提升行业成交效率。在过往的交易中，经纪人作为房产交易的居间方，需要找到房、找到客、促成成交、并且服务双方完成交易才能最后获取佣金。要完成这样一笔交易需要的房客源信息量巨大、匹配带看签约服务的工作量也巨大，单个经纪人、单个门店、甚至单个品牌，如果想独立完成这笔端到端的交易，效率都很低。

过低的效率容易造成经纪人、门店、品牌之间的不良竞争，有人不愿意付出长期艰苦的工作努力，而会采用窃取房源、切客、低费率抢单等方式从别人那里窃取劳动成果让自己更快获得成交。

“贝壳ACN合作网络就是为了打破行业的这个“负循环”，把不同品牌、不同门店的经纪人组织在一个网络中，大家因为遵守共同的规则，能够互相信任、形成合作，从而实现效率的共同提升。葛静表示。

这也切实第三方合作伙伴带来了益处。据正大房产董事长苏绍清介绍，在与贝壳合作的一年多时间里，无论是新房、二手还是租赁，正大房产都做到了石家庄市的第一名，其中二手业绩原来只占第一名的60%，现在超过了原第一名的70%。“在这中间ACN规则，用清晰明确的条例告诉我们，什么是合作共赢，什么是对客户好，它就像一只无形的手，用推动着我们的前进。”苏绍清表示。

从规则约束到《守则》共倡，公平与公正是核心

贝壳上线两年多，加入平台的品牌、门店越来越多，共建共治的ACN合作也一直在发挥作用，《新经纪守则》推出的目的何在?

“ACN规则体系规定的更多的是底线行为，就是说我们在某种场景下一定不能做的事情是什么，但可能并没有提出更高的行为准则的要求，没有鼓励大家应该做什么事情。”贝壳找房品质运营副总裁葛静说。

规则是基础，是要求;《守则》是行为标准，是职业道德。二者的核心，都是共建共治，而在落地时，大家更看重的是公平公正。

在贝壳平台，有3个重要的自治组织：贝壳陪审团、店东委员会、及新经纪品牌联盟，他们从不同的立场、不同的角度共同发挥着建议建言、裁定与监督的作用。

以天津店东委员会为例，2019年初，天津贝壳店东委员会只有60个人，2020年2月11日，天津店东委员会进行了纳新活动，到目前为止已发展至90余人。疫情期间，天津店东委员会发起各种线上的研讨和活动。首先，在对规则进行迭代和建议方面，他们展开了吐槽会议有6场，优化改善了14条规则。

第二，利用会长和组长的双线管理制，组织区域内的团建活动，业务研讨和赋能，落地天津所有的地区。第三，为促进区域内的融合和自治，完成了覆盖全品牌的会议活动512场。第四，帮助经营能力较差的店东进行经营改善，帮助12个店东经营走上正规。此外，每周都会组织座谈交流管理方法。第五，参与平台规则宣导和优化的会议有六场，站在店东的角度让店东发声不再难。最后帮助平台检查平台内部的违规行为，让平台的作业环境更加顺畅。

而陪审团则由ACN网络内的所有成员自主报名，定期选拔，并进行规则和文化考核，且有完善的定期培训、循环考核和淘汰以及荣誉、激励机制。在案件庭审环节，遵循利益规避原则从陪审员池中选择陪审员，按照严格的投票流程与决议规则进行独立裁定。

这种公平与正义也在实际执行中得到了证明。王秋分是石家庄正大一名经纪人，他也是石家庄新经纪陪审团的庭长，加入陪审团一年多的时间，主持了十几场庭审。虽然经历了多次庭审，但人生第一场庭审是他“始终难以忘记的”。

据他回忆，争议人A业绩好，人缘佳;争议人B毛头小子，初出茅庐，庭审前从舆论来看，谁对谁错已经初见端倪。但庭审团并没有因此而草率地做出决定，相反庭审中，来自5大品牌的10几名经验丰富的陪审员坐镇庭审现场，对问题层层分析，抽丝剥茧，几个来回，真相浮出水面，结果出现巨大反转。

“这场庭审，让我认识到了贝壳平台陪审团这个组织的不同，它真正以事实为依据，把ACN规则作为评判标准，致力于公平公正，为作业人员解决问题，伸张正义。”王秋分回忆道。

贝壳找房品质中心管理人员梁文介绍：“目前，新经纪品牌联盟现在连接了200多个新经纪品牌。店东委员会迭代的数量超过了180%，同时我们的陪审员对于一些平台内的复杂的争议案例，通过开庭的方式进行受理的比例也超过了98%。”

除此以外，贝壳找房品质管理中心也发布了一些线上的调研问卷、意见征集，不断来收集大家的意见。

值得一提的是，虽然该《守则》更像职业道德指引，没有强制性，但落地后的贝壳ACN规则是有强制性的，这些规则定义了具体的场景，如违反了规则可能会受到的处罚或者约束。“我们的陪审员机制、监察制度都是来保证这个规则的强制性以及执行的公平性的。”葛静表示。

作为新经纪时代首个共建共治、共倡共循的职业道德和从业规范指引，卢航认为无论是对推动行业整体的合作水平、客户服务水平还是交易安全，这份《守则》都会有比较大的影响。在他看来，“在成熟市场以及国内很多领域，很多时候都需要行业自治先行，未来这也许会成为政府立法的参考标准。